下面是范文网小编分享的银行与楼盘活动策划方案模板共5篇 楼盘活动策划案撰写，供大家参考。
银行与楼盘活动策划方案模板共1
2020年4月19日
1
楼盘策划方案范文 一、项目简介
1、项目基本情况：总建筑面积：.94㎡ 住宅面积：.80㎡ 商铺面积： 可销售机动车位：地下建绿绿容总主占2地、力项户
面亩目，地地积
数
积地其
块筑
面
密
积率率
：：呈它度：11
3个(：：：-59条情
状
弧况
㎡ ㎡) ㎡ 户 ㎡ 形 :
本项目位于贝森路与东顺路交汇处，三环路苏坡立交桥内侧，处于当前房地产开发较火爆的金沙和光华片区。项目西北面临三环路平米市政绿化带，周边现状除部分拆迁安置房外，空置土地当前已相继开发（上成生活馆、瑞通凯域、大庆皇冠花园、凯交旋
城
）
。 通
靠三环路交通方便，一公里范围内有八条公交线路：13、17、32、35、
78
、
8
4、
309
、
51
2路
。
文档仅供参考，不当之处，请联系改正。
治安状况
项目紧临苏坡乡派出所，治安状况良好。 购物
与
娱
乐
项目500米内有大型农贸市场和北京西单超市， 米范围内有红旗超市、互惠超市、麦德隆以及欧倍德建材市场； 海斯凯体育公园、天鹅湖公园、西郊艺术公园、贝森运动休闲广场医
疗
卫
。 生
满地可医院、青羊区第三人民医院、成都市疗养院。 学
校
教
育
四川师范大学舞蹈学院、四川行政学院、西南财经大学、四川烹专、青羊区实验中学、树德中学分校、青苏职中、贝森小学。 金
融
服
务
项目一公里范围内有中国工商银行、建设银行、中国银行、成都市商业银
行
、
城
郊
信
用
联
社
等
。
结论：本项目位置属于成都市上风上水区域，空气质量好，利于居住。两面临路，未来的餐饮一条街，具有较强的商业价值。当前成都市房地产业所处宏观市场背景是近年来最为有利的；同时，随着城市发展进程的推进，小户型房地产作为一种新的房地产类型正面临着空前的市场机遇与开发前景。成都小户型房地产将二面临、
巨
大市
的
市场
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场机定
会。 位
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住1、自住
型
消
宅费
群
：
（
90
： ）
年龄结构：25-3025-35退休岁的的二二人
岁的单身贵族；（30） 人
世世
界界
；；
（（
6010
） ）
职业结构：企业中、低层工作人员； 购购买买用状
途况
：：
一
短二
期次
过置
渡业
； ；
习惯描述：对户型设计和交通状况有较高要求，对小区环境无较高要求，习惯在本区域工作、生活； 注重条件重要性排序为：价格水平、户型设计、配套设施及场所2年、龄物投结业资
管型构
理消：
、费3
5居群岁住：
氛（以
围10上
。 ） ；
职业结构：企业白领及个体户、中层公务员及退市股民； 购买用途：偶然居住，主要用于投资； 购买状
况
：
二
次
置
业
；
习惯描述：注重位置、周边配套及发展状况， 注重条件重要性排序：投资总额、升值潜力、收益的稳定性。 3（若1选、）择7基以成
本3920
㎡年
数户银行
据型
为测例贷款
算 ： ，
4
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按揭
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年单总首按月（若年单总首按月 商1、价价付揭供2选价价付揭供）择利
3850款款贷
款以7利
3600款款贷款成
6420
率
元
款
/
㎡元元元元
型
为
例贷款
； ； ； ； ； 。 ： ， ；
㎡元元元元
； ； ； ； 。
.715㎡年
户银行
按揭
率
元
款
/
.16
3铺
定
位
分
析
项目定位为“内光华酒吧，餐饮，娱乐一条街”,建筑从外观形态设计体现出现代都市时尚气息.一二楼铺面为米层高,面积50—289平方米不等,可随意组合适合
商铺投资者目标客户定位：选择定位在中小客户，因为社区未来
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客流量大、现状商业较少，而周边房地产发展空间很大，而且该住宅底商的售价尚有效处在住宅售价的2-3倍。住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型，很适合个人投资者。一方面，只要售价合理，投资风险相对比较低，空租率比较低，租金收益能够得到保证；另一方面，如果住宅项目规模大，居住人口消费能力强，其投资收益能够很好得到保证。
铺面销售
进
度
和
住
宅
尽
量
相
同
。
需根据以上销售计划及策略制定资金回笼计划及进度，预计销售期四1限、．为
５广报
－
７告纸
个宣广
月
。 传 告
优点：报纸媒体传播的信息理性全面，能够传播较复杂的信息；发行量大，覆盖面宽；时间性强，信息传递迅速；灵活性高，它能够根据广告整体策略的要求，选择不同的地域进行促销宣传，而且版面大小可按要求选择，可用整版、半版、1/4版或通栏版面；享有信誉，报纸由于新闻报道的客观性，因而记事准确、真实，受到社会的普遍信赖，报纸便于受众收藏。缺点：宣传费用高，有效时间短；报纸覆盖面虽大，但读者的不确定因素使市场目标
不
明
确
。
鉴于报纸的特点，在报纸上投放广告最好采用重拳出击的方式。即周期性的上主流报纸广告，且遇到重大事件可抓住机会，推出
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软文小新闻。
本地一些主流杂志的广告宣传，如《居》周刊的封面的形象宣传，内页配合详尽项目软文分析报道。 采用夹报的形式成本相对较低，但宣传效果弱于报纸版面。 2．公
交
站
台
广
告
当前大多数销售成功的楼盘项目都借助了这一广告宣传形式，它的广告覆盖面大，持续周期长，能够使客户脑中产生深刻印象，吸引客户上门咨询，也能做到人们相互的口碑宣传，拓宽项目的影3．工
响地
围
墙力
宣
传
。 画
主要以楼盘工地围墙墙面作为广告画面载体，不但美化工地周边环境而且也能吸引路人的注意。建议美丽朋城项目工地围墙广告宣传设计布围，应突出美丽朋城的整体VI特点，加强LOGO、色彩4.、文条
案
的幅
视
觉
冲广
击
。 告
悬挂在楼盘脚手架或现房建筑物墙壁上的横幅或直幅，且幅面较大，此类条幅面积可达100平方米以上，以电脑喷绘为主。特别是美丽朋城靠三环外墙的条幅展示宣传，能够清楚展示给三环开车路过的客户同时也辐射到对面苏坡的居民。 5.网
络
宣
传
申请空间建立项目网站，也可与一些知名的专业网站联系，经过其平台推广产品，如搜房网、焦点网等，其资金投入相对较低。
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但网络有一定局限性，它限制了不上网的客户。 6．
楼
书
设
计
楼书又称售楼书或房地产样本。它指多页装订的整体反映楼盘情况的
广
告
画
册
。
从当前房地产公司销售宣传楼书来看，不论从纸张的选用、内容的详实都具有较高规格，同时好的楼书也能使客户对产品有更客观的认识了解，也能做到多个客户传阅的效果，使资料的的使用寿五1．、传命
销统
销更
售
售长策模
。 略 式
即坐销的形式，经过广告的宣传吸引客户电话来访、上门来访，销售员经过讲解介绍促使下单。销售员应认真对待每一位来现场的客户，为其介绍项目的基本信息情况，并突出项目卖点，对项目同类产品进行举例对比；针对投资的客户应引导其投资分析，为客户分析投资前景、本区域的发展规划、产品的优势、回报率，消除客户异议，建立信任关系最终成交。 2．
直
销
模
式
印制DM单，经过二种形式发送：第一，对筛选目标客户如茶楼、写字楼、洗车场、会所等，以直投或邮寄的形式发送宣传资料。销售员对有把握的目标客户还应该进行上门拜访进行深入沟通。第二，销售员可自行领取资料定点发送宣传资料，如在以项目为中心半径1000M的周遍辐射区域，在这一区域人口密集的位
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置进行资料发送（苏坡乡、132厂、财大片区）。 3．
好
邻
居
模
式
经过客户途径促使新客户购房，即老客户每介绍一位新客户下单，既给予老客户已购房款1的返点优惠，老客户多介绍则多优惠4．
买
房
中
空
。 调
经过广告媒体宣传买房中空调的有奖促销活动，吸引客户上门看房并促使下单。本活动计划每月召集已购房客户30户进行抽空调活动，中空调奖名额为10户，另外20户送纪念奖；抽奖当天现场安排促销活动及文艺表演，营造购房气氛，促使当天新来客户下 四1．对、每
月
销阶
段
销
售售
量
监进
行
监
控 控
单
。
2．目标客户群的跟踪分析：定位是否准确、变化 3．对
付
款
方
式
监
控
分
析
对广告效果，包括创意、认知率、来访客户量进行监控 4．对广告创意、广告题材的反映进行监控 5．对价格进行监控，分析目标客户价格评价反映 6．对
市
场
走
势
进
行
分
析
7．对周围竞争楼盘进行分析，采取适度对策。 五、具体
工
作
实
施
内
容
及
要
求
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1．市场调查及研究
①派出调研人员进行市场调查和问卷访问 ②组织人员调查同类市场，进行同类物业比较分析 ③④2①项数撰．目概
况据写
汇市市书
：编
场
场由
开
发
整
调理
，查定商
提分报
析 告 位 供
②产品定位：建筑、配套、结构、户型、绿化、道路、会所、商铺
等
③产品文化定位：产品品质、建筑风格 ④市场目
标
定
位
：
客
户
群
定
位
⑤价格定位：成本因素、市场因素、环境因素 3①②．销销按
售售揭关
系面银
准
备积行
及确洽
建
立 定 谈
③选定广告公司：实施策划思路，表现楼盘卖点 ④选定礼仪公司：配合地盘包装、宣传 ⑤选定装饰公司：售楼处及样板房装饰 ⑥⑦4．选预项
定
售目
包宣
许
装传
媒可工
体 证 作
①项目VI设计(建议采用美丽朋城，终爱一生标语)
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②地盘外墙
③售楼处（建议采用在临近地段租用铺面装修或者钢构售楼处，成本预计
，
另
行
安排④地
盘
看售楼
资料
准①售
楼②买
卖
合③价格④销售流
程
及买
房须⑤买房
认
购⑥投
资置
业指⑦物业管
理及装修
标5．销售
物
料准①楼
盘
模②全景
喷
绘③展④售
楼
办
公
用⑤售楼处保安选聘：代表日后物管形6．策
划
操
作
及
人
员
培①新闻炒做：视市场动态进行宣②房
地
产
展
销③开盘典礼：开盘前一周内的包装活2020年4月19日
） 板 备 书 同 表 知 书 南 准 备 型 图 板 品
象 训
传 会
动
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④人员培训：自我培训（周边市场感性认识） 讲话操上7座术作岗培培培考．训训
（（训虑
（公售项（
口楼目模试开知
识知拟及及识交笔发方问
法答易试
） ） ） ） 售
①开盘典礼：展示物业形象，吸引客户，入市 ②报纸广告：介绍物业卖点，制造轰动效应 ③售楼处管理：控制现场气氛，处理紧急事件 ④工作总结及调整：确保销售符合市场实际 ⑤展销会
：
集
中
销
售
，
刺
激
购
买
⑥咨询处开展：客户登记，沉积客户 a)项
目
强
销
①报纸广告：发布物业及时信息，艺术推介项目 ②媒体评
论
：
看
法
推
介
本
项
目
③客户酒会：进行客户酒会，树立口碑 ④组织看房团：有效组织，制造利用团购效应 ⑤媒体炒作：为促销活动推波助澜 ⑥银行现场按揭会：壮大售楼处气势，利于炒作 ⑦售楼处管理：控制售楼气氛，处理紧急事件 ⑧工作总结及调整：确保销售符合市场及项目实际 8．
项
目
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持销
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①看房团组织：群体看房，专家讲解 ②保留单位推出：介绍物业卖点，展示物业形象 ③售楼处管理：控制气氛、处理事故 ④封顶仪式：渲染声势，增强信心 ⑤新闻炒
作
：
配
合
项
目
封
顶
炒
作
⑥报纸广告：保持项目的时常持续性 ⑦银行按揭会：刺激观望客户的购买情绪 ⑧工作总结与调整：确保销售不与市场脱节 9．
项
目
扫
尾
①售楼处管理：控制售楼气氛，处理紧急事件 ②交房典礼：广告宣传，树立品牌，以利剩余单位销售 ③④工项
作目
总
销
结
售及
调总
整 结
⑤项目开发总结
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2020年4月19日
银行与楼盘活动策划方案模板共2
年会指某些社会团体一年举行一次的集会，是企业和组织一年一度的“家庭盛会”，主要目的是客户答谢，激扬士气，营造组织气氛、深化内部沟通、促进战略分享、增进目标认同，并制定第二年的目标，为新一年度的工作奏响序曲。年会该何如制定计划呢？
一、活动主题
总结过去，展望未来。
二、目的及意义
1、表彰20xx年度优秀员工;
2、对20xx年公司取得的成绩进行总结，并制定20xx年公司的总体规划，明确新一年的工作方向和目标;
3、增强公司员工的内部凝聚力，加深员工对企业的感情，增进员工之间的沟通，交流和团队协作意识，丰富企业文化和党建工作，提升公司的综合竞争实力。
三、活动内容
1、活动概况：
活动时间：20xx年1月1日，下午14:30 --- 20:00
活动场地：会议厅
参与人员：公司全体员工
2、流程规划：入场—董事长讲话—优秀员工表彰—职工表演与互动游戏—晚宴—结束
3、流程细化：
13:30-14:30，全体参会员工在公司门口集合，各部门负责人带队乘坐大巴去酒店，到达指定地点后，入场并签到，部门负责人安排清点人数并保持良好秩序。
14:30-14:50，开场表演：诗歌朗诵(主题与日拓发展有关，内容提倡我司人员自撰)。 14:50-15:00，主持人开场。
15:00-15:20，董事长、副董事长讲话(总结过去，展望未来)。
15:20-15:30，员工表演(团队合唱形式为佳，歌曲主旨应与本次年会相关)。
15:30-16:20，20xx年度优秀员工表彰，分为优秀管理者、优秀职工及先进集体等项目;颁发荣誉证书及奖品。
16:20-16:30，优秀员工代表发言
16:30-16:40，副董事长就本次表彰大会上受表彰的个人与团队发表感言。
16:40-16:50，公司高层领导代表演唱歌曲或者其他形式的表演。
16:50-17:05，互动游戏一。
主持人引领大家进行第一个游戏“口口相传，最后获胜的团队(本游戏每个团队有8
人)为本次年会三等奖得主，并颁发奖品。
17:05-17:20，互动游戏二
主持人引领大家进行第二个游戏“一块五毛”，最后获胜的团队(本游戏每团队有5人)为本次年会二等奖得主，并颁发奖品。
17:20-17:30，互动游戏三
国庆中秋方案中有一个游戏很好加到这里来。最后获胜的小组(2人)为本次年会的一等奖共计2名，并颁发奖品。主持人引领大家进行第三个游戏“快乐呼啦圈”，最后获胜的前三名为本次年会的一等奖共计3名，并颁发奖品。
17:30-17:40，互动游戏四
主持人引领大家开始最后一个游戏“谁是短信王”，由此游戏产生年会的特等奖共计1名，并颁发奖品。
17:40-17:50，员工歌曲演唱(独唱为佳)。
17:50-18:00，会场整理，准备享受晚宴。
18:00-19:50，晚宴时间。
19:50-20:00，晚宴结束，安排车辆将员工送回家!
四、筹办任务分配：
五、年会费用预算：
要求：
1、注重礼节礼貌，当领导进入会场时全体起立并鼓掌;
2、各部门领导教育员工要听从现场指挥;
3、宴会时饮酒要适量，严禁酗酒和酒后闹事。
制定：
审核：
批准：
银行与楼盘活动策划方案模板共3
新楼盘活动策划方案
【篇1：楼盘暖场活动策划方案】
楼盘暖场活动策划方案
上海楼盘diy活动策划方案：
楼盘暖场活动：意在步入正轨的正常销售周期内，通过举办互动文娱活动的形式来加深新、老客户对项目的认知，从而对意向客户形成潜在的影响，以期实现成交。俗话说;“有人气才有财气”, 一方面，人气会带来意向客户，另外就是旺盛的人气会营造良好的销售氛围，热热闹闹的人气会强化、影响意向客户的销售决策，同时这一部分人群通过对项目的了解、认知，也会转化为项目有效的潜在客户，暖场活动的目的正在于此。
楼盘暖场活动：各大楼盘的暖场活动多在周末举行，开发企业预先将购买意向较强的客户邀约至售楼中心，通过一些互动性较强的文娱活动来活跃现场气氛，进而提高楼盘关注度。一般来说，暖场活动花费小，在处于淡市时，开发商更注重这方面的活动，不至于出现“卖房的比看房的多”的局面。
楼盘暖场分为外场与内场，外场在楼盘现场举行，内场在销售现场举行。主要以下几大类型：
1） diy，这是目前在暖场活动用的较多的。手工制作，强调参与性。 2） 讲座，举办相关知识性的讲座，如风水、投资理财、美食化妆。
朝阳【wlsh0908】整理
3） 单亲派对。婚房是主要的刚性需求，单身男女是潜在的意向客户，举办此类活动既叫好，又叫座，同时丰富与提升了品牌形象。
4） 亲子活动，旨在让业主的小孩们能有一个快乐的假期，增加业主和孩子之间的沟通交流，同时为新老业主之间的交流提供一个平台，让人们度过一个放松、快乐的周末。
5） 美食休闲。包括饮茶、品咖啡、糕点水果冷宴等。 6） 其他。
暖场活动不仅针对业主，更多的应该应该面向外部人群。结合媒体、网络进行宣传，提升楼盘影响力与鲜活度。
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【篇2：新楼盘开盘公关活动策划方案一】
新楼盘开盘公关活动策划方案一 目 录
一、组织背景
二、活动目的
(一)、建筑外观整体方案征集活动目的 (二)、正式公售系列活动目的
三、活动时间表
四、筹备组织
五、建筑外观整体方案征集活动 (一)、活动内容
(二)、宣传活动分阶 (三)、征集方案阶段
平面广告
新闻发布会
(四)、公开评审会暨正式封顶新闻发布会
(五)、xx公司8周年及xx广场封顶庆典酒会
六、正式开盘公关活动 (一)、公售活动现场要求
(二)、广场庆典暨业主金卡赠卡仪式 (三)、xx广场之夏音乐会
七、媒体计划 (一)、平面广告 (二)、软性文章
八、礼品
九、部分筹备工作进度表
十、费用预估
一、组织背景
xx广场自“一会一节”期间正式开始内部认购，积累了一批客户，从大多数业主及客户的意见中反映出xx广场前期的社会负面影响造成的购买信心缺乏已经成为限制销量增长的一个瓶颈因素，单靠报纸广告、工期承诺等手段已不足以解决问题。借开盘的机会扩大社会正面影响，重塑项目形象，增加客户对项目的信心是xx广场项目营销推广中至关重要的一步棋，具有“一子定乾坤”的作用，不可小视。在此背景下，xx公司特提交《xx广场开盘公关活动策划方案》，谨供参考。
二、活动目的 (一)、xx广场建筑外观整体方案征集活动(暂名)是xx广场开盘前的一项重要公关活动，其对楼盘形象宣传产生的推动作用即是本次活动的基本目的：
1.提升xx广场的整体物业质素，使其成为地区以及整个滨江沿线的标志性建筑;
2.彻底改变一些不利于xx广场社会形象的负面影响;
4.配合大厦封顶新闻发布会，为正式开盘蓄势。
(二)、开盘活动包括：广场庆典、业主金卡赠卡仪式、xx广场之夏音乐会三个相对独立的部分，这三个活动使在开盘当天现场气氛持续沸腾一整天，达到扩大声势、形成轰动效应，引爆市场和增加销售量的目的。
三、活动时间表
有奖征集活动：
7月25日——8月15日 方案征集阶段 8月16日——8月26日 方案初选
8月28日 xx广场封顶仪式、征集方案公开
评审结果新闻发布会
——xx房地产开发公司8周年庆典酒会
开盘日：8月30日
8月30日 xx广场开盘庆典(政要名人剪彩、舞狮表演) 8月30日 业主金卡赠卡仪式(优惠卡)
8月30日 xx广场之夏音乐会(邀请知名音乐家或上周报道的少年贫困钢琴家出场演出)
四、筹备组织
为确保以上活动顺利开展，由xx公司、xx公司、xx公司共同成立筹备小组，人员组成如下：xx公司策划部负责人员 xx公司xx广场项目组 xx设计制作负责小组
五、建筑外观整体方案设计有奖征集活动 (一)、活动内容：
根据工程进度及推广活动的需要，面向全社会征集： xx广场大楼主体外观及住宅大堂装修方案、效果设计
陕西路及朝东路广场景观设计及广场周围小环境设计
要求：①、风格鲜明、特点突出
②、具有现代感，庄重大气 ③、在朝天门地区具有唯一性
④、有绿化，有雕塑 (二)、奖项设置：
设一等奖(1名) 奖金总额元正
(若是具有施工能力的单位则优先考虑承担相应工程的施工)
设二等奖(1名) 奖金总额元正
设三等奖(1名) 奖金总额元正
入围奖(含单项奖3名) 奖金总额9000元正
注：请贵公司根据市场标准调整裁定，但应考虑到充分调动社会的积极的参与。
(三)、征集方案阶段 新闻发布会
1、时间：7月28日10：00～12：00am 2、地点：重庆宾馆宴会厅
3、邀请人员：渝中区区长何智亚
渝中区两江办陈主任
由建筑、规划、装饰各方面专家组成的专家团(重庆建筑大学、重庆市设计院、重庆市美术学院、重庆市规划设计院有关领导)
参评单位代表
xx广场已购房业主代表8名
公证机构工作人员
新闻媒体人员
4、参与人员：xx公司xx总经理、xx副总经理 xx公司xx董事长、xx总经理
xx公司策划部负责人、xx公司、xx工作人员 5、会议程序：(1)与会人员签到并赠送纪念品
(2)xxx讲话(20分钟)，内容要点：政府对xx公司此次征集活动的表示支持，宣布专家团成立、成员组成;两江办陈主任讲话(5分钟)，内容要点：两江办对此次活动的支持，简要阐述此次活动对重庆市两江景观建设的重要意义。
(3)xx公司李总讲话(15分钟)xx公司征集活动的目的与意义，向前来参与的单位及领导致谢。
(4)、宏xx公司李总(薛总)讲话(10分钟)，内容重点：从营销策划的角度评价征集活动的意义。
(5)、专家团代表发言(10分钟) (6)、xx公司征集活动负责人发言(15分钟)，内容重点：征集内容说明、征集办法、奖项设置、参与办法，及感谢相关单位的支持等; (7)、参与单位签名并领取资料;
(8)、重庆市***公证处宣布对征集活动进行全程公证;
(9)、会议结束，与会者共进自助午餐，或与专家团、政要、竞标单位共进午餐(标准待定)。
(四)、xx广场封顶仪式、征集方案公开评审结果新闻发布会 1、时间：8月28日10：00～12：00am 2、地点：重庆宾馆宴会厅
邀请人员： xxxx xxx
由建筑、规划、装饰各方面专家组成的专家团(重庆建筑大学、重庆市设计院、重庆市美术学院、重庆市规划设计院有关领导)
参评单位代表
xx广场已购房业主代表8名
公证机构工作人员
新闻媒体人员
参与人员：
xx公司xx总经理、xx副总经理
xx公司策划部负责人、xx公司、xxx工作人员
议程：
(1)、与会人员签到并赠送纪念品
(2)、政府领导讲话，内容要点包括：政府对xx公司此次征集活动的表示支持，代表政府对xx广场全面封顶及xx公司成立8周年表示祝贺。
(3)、xx公司xx宣布xx广场ab栋全面封顶，同时基
广场景观设计、大楼主体外观设计方案征集活动圆满结束，向8年来支持xx公司的社会各界人士表示感谢并宣布评审工作正式开始; (4)、专家团代表就参评方案的概况专业性的讲评，并宣布初审入围方案名单;
(5)、评审活动开始(可考虑部分业主代表参与评审，具体做法待定); (6)、公布评审结果;
(7)、公证机构工作人员对评审结果进行现场公证;
(8)、xx公司xx为获奖单位(个人)颁发奖品及荣誉证书; (9)、新闻发布会 (五)、xx房地产开发公司8周年庆典酒会
1、会议结束后，与会者全体参加xx公司8周年庆典酒会。 2、时间：12：00---2：30 pm 3、餐会方式：自助餐会 4、地点：重宾阳光厅
中秋节社区楼盘活动策划方案格式范文
第一部分 前言
中秋节是我国仅次于春节的第二大传统节日，这一天家家吃团圆饭，品月饼，赏明月，到处洋溢欢乐喜庆气氛。籍此良机举办一些xx花园小区业主的直接参与的趣味竞赛活动，不仅能体现xx花园大家庭般的和谐氛围，进一步提升彰泰的企业形象，还能为xx假日的宣传推广打下良好的基础。
第二部分 活动主题
以 “彰泰快乐大家庭”为口号，营造xx花园“欢乐和谐、健康向上”的社区气氛，提升彰泰品牌形象。
将本次活动延展为“xx假日”的运动休闲主题的推广，在活动中适当介绍xx假日情况。 第三部分 活动内容
本次活动由22日晚的彰泰xx花园庆中秋“最棒家庭”竞赛，22日白天的彰泰xx花园游园会和22日晚的彰泰xx花园灯谜会三个板块构成。
板块一：彰泰xx花园庆中秋“最棒家庭”竞赛
从以往经验来看，业余演员临时排练的节目，比如小品，演出效果不好，难以引起观众的兴趣。因此本次晚会考虑办成小区业主参加的互动竞赛晚会。通过在6个3口之家之间进行拼图比赛，做月饼比赛，拔河比赛、问题抢答等等简单有趣的竞赛活动吸引观众的眼球，在活动中穿插歌咏、舞蹈、才艺表演等节目烘托气氛，调动观众的积极性，力争把此次晚会办成xx花园业主的欢乐聚会。另外，在适当的时机向现场观众提一些有关xx假日的问题，答对送礼品，可以在业主中起到良好的宣传作用。
优点：无需花大量精力排练节目，可操作性强，花费少。观赏性、趣味性强，容易调动观众参与积极性。
难点：要选择到合适的参赛家庭，现场主持人要有很强的控制能力，竞赛节目设计必须合理、有趣。
【篇3：楼盘促销活动策划方案】
楼盘促销活动策划方案 一、组织背景
二、活动目的
（一）、建筑外观整体方案征集活动目的
（二）、正式公售系列活动目的
三、活动时间表
四、筹备组织
五、建筑外观整体方案征集活动
（一）、活动内容
（二）、宣传活动分阶
（三）、征集方案阶段
平面广告
新闻发布会
（四）、公开评审会暨正式封顶新闻发布会
（五）、xx公司8周年及xx广场封顶庆典酒会
六、正式开盘公关活动
（一）、公售活动现场要求
（二）、广场庆典暨业主金卡赠卡仪式
（三）、xx广场之夏音乐会
七、媒体计划
（一）、平面广告
（二）、软性章
八、礼品
九、部分筹备工作进度表
十、费用预估 一、组织背景
xx广场自“一会一节”期间正式开始内部认购，积累了一批客户，从大多数业主及客户的意见中反映出xx广场前期的社会负面影响造成的购买信心缺乏已经成为限制销量增长的一个瓶颈因素，单靠报纸广告、工期承诺等手段已不足以解决题。借开盘的机会扩大社会正面影响，重塑项目形象，增加客户对项目的信心是xx广场项目营销推广中至关重要的一步棋，具有“一子定乾坤”的作用，不可小视。在此背景下，xx公司特提交《xx广场开盘公关活动策划方案》，谨供参考。
二、活动目的 （一）、xx广场建筑外观整体方案征集活动（暂名）是xx广场开盘前的一项重要公关活动，其对楼盘形象宣传产生的推动作用即是本次活动的基本目的：
1．提升xx广场的整体物业质素，使其成为地区以及整个滨江沿线的标志性建筑；
2．彻底改变一些不利于xx广场社会形象的负面影响； 3．增加业主和购房者的信心，直接促进销售；
4．配合828大厦封顶新闻发布会，为830正式开盘蓄势。
（二）、开盘活动包括：广场庆典、业主金卡赠卡仪式、xx广场之夏音乐会三个相对独立的部分，这三个活动使在开盘当天现场气氛持续沸腾一整天，达到扩大声势、形成轰动效应，引爆市场和增加销售量的目的。
三、活动时间表
有奖征集活动：
7月25日——8月15日方案征集阶段 8月16日——8月26日方案初选
8月28日xx广场封顶仪式、征集方案公开
评审结果新闻发布会
——xx房地产开发公司8周年庆典酒会
开盘日：8月30日
8月30日xx广场开盘庆典（政要名人剪彩、舞狮表演） 8月30日业主金卡赠卡仪式（优惠卡）
8月30日xx广场之夏音乐会（邀请知名音乐或上周报道的少年贫困钢琴出场演出）
四、筹备组织
为确保以上活动顺利开展，由xx公司、xx公司、xx公司共同成立筹备小组，人员组成如下： xx公司策划部负责人员 xx公司xx广场项目组 xx设计制作负责小组
五、建筑外观整体方案设计有奖征集活动
（一）、活动内容：
根据工程进度及推广活动的需要，面向全社会征集： xx广场大楼主体外观及住宅大堂装修方案、效果设计
陕西路及朝东路广场景观设计及广场周围小环境设计 要求：①、风格鲜明、特点突出
②、具有现代感，庄重大气
③、在朝天门地区具有唯一性
④、有绿化，有雕塑
（二）、奖项设置：
设一等奖（1名）奖金总额元正
（若是具有施工能力的单位则优先考虑承担相应工程的施工）
设二等奖（1名）奖金总额元正
设三等奖（1名）奖金总额元正
入围奖（含单项奖3名）奖金总额9000元正
注：请贵公司根据市场标准调整裁定，但应考虑到充分调动社会的积极的参与。
（三）、征集方案阶段
1、时间：7月28日10：00～12：00m 2、地点：重庆宾馆宴会厅
3、邀请人员：渝中区区长何智亚
渝中区两江办陈主任
由建筑、规划、装饰各方面专组成的专团（重庆建筑大学、重庆市设计院、重庆市美术学院、重庆市规划设计院有关领导）
参评单位代表
xx广场已购房业主代表8名
公证机构工作人员
新闻媒体人员
4、参与人员：xx公司xx总经理、xx副总经理 xx公司xx董事长、xx总经理
xx公司策划部负责人、xx公司、xx工作人员 5、会议程序：（1）与会人员签到并赠送纪念品
（2）xxx讲话（20分钟），内容要点：政府对xx公司此次征集活动的表示支持，宣布专团成立、成员组成；两江办陈主任讲话（5分钟），内容要点：两江办对此次活动的支持，简要阐述此次活动对重庆市两江景观建设的重要意义。
（3）xx公司李总讲话（15分钟）xx公司征集活动的目的与意义，向前来参与的单位及领导致谢。
（4）、宏xx公司李总（薛总）讲话（10分钟），内容重点：从营销策划的角度评价征集活动的意义。 （5）、专团代表发言（10分钟）
（6）、xx公司征集活动负责人发言（15分钟），内容重点：征集内容说明、
征集办法、奖项设置、参与办法，及感谢相关单位的支持等；
（7）、参与单位签名并领取资料；
（8）、重庆市***公证处宣布对征集活动进行全程公证；
（9）、会议结束，与会者共进自助午餐，或与专团、政要、竞标单位共进午餐（标准待定）。
（四）、xx广场封顶仪式、征集方案公开评审结果新闻发布会 1、时间：8月28日10：00～12：00m 2、地点：重庆宾馆宴会厅
邀请人员： xxxx xxx
由建筑、规划、装饰各方面专组成的专团（重庆建筑大学、重庆市设计院、重庆市美术学院、重庆市规划设计院有关领导）
参评单位代表
xx广场已购房业主代表8名
公证机构工作人员
新闻媒体人员
参与人员：
xx公司xx总经理、xx副总经理
xx公司策划部负责人、xx公司、xxx工作人员
议程：
（1）、与会人员签到并赠送纪念品
（2）、政府领导讲话，内容要点包括：政府对xx公司此次征集活动的表示支持，代表政府对xx广场全面封顶及xx公司成立8周年表示祝贺。
（3）、xx公司xx宣布xx广场ab栋全面封顶，同时基
广场景观设计、大楼主体外观设计方案征集活动圆满结束，向8年来支持xx公司的社会各界人士表示感谢并宣布评审工作正式开始；
（4）、专团代表就参评方案的概况专业性的讲评，并宣布初审入围方案名单；
（5）、评审活动开始（可考虑部分业主代表参与评审，具体做法待定）；
（6）、公布评审结果； （7）、公证机构工作人员对评审结果进行现场公证；
（8）、xx公司xx为获奖单位（个人）颁发奖品及荣誉证书；
（9）、新闻发布会
（五）、xx房地产开发公司8周年庆典酒会
1、会议结束后，与会者全体参加xx公司8周年庆典酒会。 2、时间：12：00---2：30m 3、餐会方式：自助餐会 4、地点：重宾阳光厅
银行与楼盘活动策划方案模板共4
楼盘策划方案
CS设计
一、案名：卓越园
二、说明：体现尊贵、超越、与众不同之气势。 标志设计 略 传播策略
一、形象主题：上层社会人士生活、休闲乐园 二、物业主题：卓越家园富贵人生 三、物业概念：精品公寓楼 传播执行
本项目规模小、不可能投入较多营销费用，广告应有的放矢，采取少量、持续的策略，保持一定的曝光率；同时，制造具影响力的软性新闻和文化活动，力求最小的费用投入，产生最大的广告效果，并在成功宣传项目的基础上，打造开发商品牌，提升其在房地产业的知名度,为今后的房产开发夯实基础。
为此，拟先后通过风水咨询、电视专题制作、印刷品制作（售楼书、海报、平面图、及各种图表）、看板（售楼处）、指示牌制作、奠基典礼和“卓越人生”征文（第一期报纸宣传）、应对WTO企业总裁论坛和游园活动（第二期报纸宣传）、促销活动、开盘庆典等（第三期报纸宣传）、国庆庆典（第四期的报纸宣传）、第五期报纸宣传（配合促销）达到预期的宣传目的。其具体工作流程如下： 工作进程表
2002年2月风水测定 2002年3月专题片制作 2002年4月印刷品设计、制作 2002年4月软新闻（征文发布） 2002年6月看板、指示牌制作完毕
2002年6月30日奠基典礼和软新闻（湖里公园又添新景观） 2002年7月应对WTO企业总裁论坛、游园和软新闻 2002年9月开盘庆典、第一期报纸广告 2002年10月1日国庆庆典、第二期报纸广告 2002年10月以后第三期报纸广告（预留） 一、媒体传播
（一）、报纸（目前，报纸已成为房地产品牌形象宣传、产品销售和产品质量的最好广告专业媒体）。本案一共计划出三期报纸广告和三次软性新闻，预留一期报纸广告根据本案销售情况再安排 第一期 目的：
结合本案的开盘庆典、“书写卓越人生畅想美好家园”征文颁奖活动的举行，分别从本案的生态环境、人文气息、设计规划、休闲天地等优势，引导客户认同“卓越园”的生活、休闲、娱乐的全新概念；营造一种诗情画意桃花源头式的空间理念；提升本案文化品味；激发顾客的购买欲，同时，首肯本案开发商品牌形象。 推广主题：
卓越园整体品牌形象的推广造势 广告口号：
珍藏公园美景开创卓越人生 版面： 半版和1/12版 费用：（略） 内容： A．口号
B．登出本案全景示意图 C．登出本案的地理位置图
D．简单介绍本案独特的规划设计、现代的物业管理配套情况、优美的环境、良好的生态气息、和睦的人文氛围。
E．公布本次征文活动获奖作品、作者；开盘价格、房型、朝向、付款方式、按揭银行等构房须知和促销内容 效果： 通过第一期的报纸广告、本案开盘庆典现场的营造宣传、征文活动的发布全面推出本案开发商的品牌形象，为后期的分步宣传打下视觉、理念基础。 第二期 目的：
借举国庆特殊的日子，营造欢庆的氛围，结合具体的促销性活动，抛起“羊群效应”。 宣传主题：
卓越园整体品牌形象的推广造势。 广告口号： 园林居室卓越人生 内容： A．口号
B．介绍本案庆典活动的具体内容 C．本案区位图 D．介绍本案规划设计 版面： 1/4版 费用：（略） 效果：
为本案营造现代、超前、高贵的品牌形象，同时提升了本案业主的地位，满足业主的虚荣心理。 第三期
一、预留1/4版（视具体销售情况而定） 二、SP活动
鉴于本项目规模小、不可能投入较多营销费用，因此，拟先后通过各种活动和制作，宣传本案人文、生态、环境、设计等特征和开发商品牌形象，为销售铺垫。具体安排如下： 风水测定 因项目所在地众多百姓，相信风水之说。“风水学”已引起专家、学者的广泛重视，据称：好的风水地不仅可以让居住人身体健康、事业有成、传宗接代，还可以避邪、避难以保证居住人平安顺利。因此，科学地运用“风水学”，将为本案的良好销售业绩，起到推波助澜的作用。且本案所在地的朝向，又与国人的（坐北朝南）思维模式相悖。 出于以上因素的影响，本司决定邀请在东南亚具有影响力的梵天寺主持厚学法师来为本案测定风水。 目的：
借助厚学法师的知名度和权威性，告知业主本案由于独特的地理位置和独特的设计以及厚学法师认定座南朝北自有的独到之处，引导业主随着我们的思维去确认本案实际上是一块风水宝地；减少业主的后顾之忧。 内容：
请厚学法师为本案测定风水 邀请人员： 梵天寺主持厚学法师（86高龄）（在东南亚和本地知名度高，本地几十幢楼和市政大楼均由他测定风水） 事项安排：
安排厚学法师现场指导，从不同角度拍摄厚学法师测定风水、观看、讲解本案规划设计图纸时的盛况；同时把厚学法师对本案的看法和建议的原音记录，为VCD、售楼书、宣传报道的制作提供材料；有关人员在本案名称的围墙前与厚学法师合影留念。 费用：（略） 参加人员： 项目有关人员。 效果：
借助厚学法师的知名度和权威性以及本案独特的地理位置和设计，利用厚学法师的引导，让顾客随着我们的思维，感觉本案实际上是一块风水宝地，座南朝北其实也有本案自身的独到之处。 专题片（VCD） 目的： 使顾客通过VCD影片，全面了解本案的风水状况、生态环境、人文氛围、休闲空间、规划设计等优势。 宣传主题：
从本案有利的“风水状况、生态环境、人文氛围、休闲空间、规划设计”进行诉求、宣传、包装。 内容：
采用实景拍摄和三维制作相结合的手法，从风水优势、生态环境、人文气息、休闲空间、规划设计等方面展示本案得天独厚的卖点。并通过售楼处播放及派发等渠道，使潜在客户增强对本项目的理性和感性认识，提前直观领略本项目的精彩之处，从而刺激购买欲望，最终完成销售行为。
A、梵天寺住持厚学法师认定本案风水优势的内容 B、生态环境 C、人文气息 D、休闲空间 E、规划设计 费用：（略） 效果：
通过VCD影片全面了解本案的优势所在，引导、刺激客户，使其产生欲进一步亲临其境的念头，从而达到宣传目的。 售楼书、宣传册制作 目的：
通过售楼书、宣传册全面了解本案的优势，引导、刺激客户，使其产生亲临其境的感觉，从而达到宣传目的。 内容：
从风水优势、生态环境、人文气息、休闲空间、规划设计等本案的优势方面，多角度、深层次地描绘项目特质。 费用：（略）
征文活动（题：“畅想美好家园书写卓越人生”） 目的： 通过征文活动，让广大市民参与、感受卓越人生的精彩故事，营造卓越园浓郁的文化氛围，以提升其知名度（此举也将书写本地新一轮房地产宣传广告新纪年）。 内容：
用第一人称表现手法，书写自身的真实生活经历、成功事业和对未来美好生活的畅想。 评奖：
通过报刊向市民发布征文活动的具体事项：
其一、本次活动将聘请著名教授、电台编辑、教育界人士共同进行评选，以示公平。
其二、本次活动将设一、二、三等奖各一名，优秀奖8名。一等奖可获现金5000元和元购房优惠（房价让利即：本案的房价确定后，在此房价的基础上再减去元。）；二等奖可获现金3888元现金和5888元的购房优惠；三等奖可获现金1888元和3888元的购房优惠；优秀奖可获现金888元。参加人员可得到一款X本案内容有关的艺术品（约38元每份）。 其三、9月1日前，将征文寄至规定地点，过期无效。
其四、现场颁奖将在2002年9月本案开盘庆典日，本案入口绿地处进行。 效果：
通过征文活动，让广大市民以自己切身生活经历、成功事业和对未来美好生活的憧憬参与、感受卓越园的精彩故事，营造卓越园浓郁的人文氛围，提高其知名度和开发商的品牌形象。 看板、指示牌 目的：
吸引过往乘车人员、行人、顾客的目光，突出本案的优势和品牌形象。 内容：
看板：一块建在售楼处的顶上（正面一块高6米、长20米；采用本案全景图）；另一块立于公园的围墙上与第一块相呼应（高6米、长20米，描绘本案生态环境、人文气息、规划设计、休闲空间等优势）。 指示牌：在交通要道位置（高4米、长16米；）同时在各车站临时租用宣传栏，形成动态广告。 费用：（略）
奠基典礼（结合第二期报纸传播） 目的：
通过第二期的报纸传播（软新闻）和本案奠基现场气氛的营造，昭告广大市民：项目又添新景观，诱使广大市民前来游玩，扩大消费群，制造“羊群效应”。 宣传主题：
着重从生态环境、休闲空间、人文气息三方面推出品牌形象 内容： A、现场剪彩 B、开工 费用：（略） 效果：
奠基典礼现场气氛的营造，结合软新闻的发布，全面推出本案开发商的品牌形象，扩大影响范围，吸引顾客前往。 企业总裁论坛、游园活动 目的：
利用崇拜名人心理，吸引看楼、游园人潮，形成“羊群效应”。 宣传主题：
以邀请全国各知名企业总裁来本案为契机，提升开发商和本案的档次 内容：
A、企业总裁论坛——如何面对加入WTO的机遇和挑战， B、游园活动——企业总裁与广大市民一起游园 奖项：
每项活动各设一奖项，分别给予物质或现金奖励。 参加人员：
知名专家、本地企业家及目标客户 费用：（略） 效果： 提升品牌形象，形成“羊群效应”，加速销售进度。 开盘庆典、征文颁奖 目的：
结合第一期报纸广告宣传、“书写卓越人生畅想梦想家园”征文颁奖（软新闻报道）活动、开盘庆典的举行，分别从本案的生态环境、人文气息、休闲天地、设计规划等优势，引导客户认同“卓越园”的生活、休闲、娱乐空间概念；营造诗情画意的桃花源头式空间理念，提升本案文化品味，激发顾客的购买欲，首肯本案开发商品牌形象。 推广主题： 卓越园品牌形象造势 广告口号：
珍藏公园美景开创卓越人生 费用： （略） 内容： A、邀请新闻媒体现场报道；
B、邀请地方领导、专家、学者现场祝贺；
C、开发商演讲（内容：祝贺项目开盘；报告内部认购期高认购率，阐明本案广受欢迎的原因；优惠政策）；
D、客户代表发言（阐述购买动机和购买后心理、情感上的满足）； E、颁奖（公布征文活动获奖作品、作者）
F、请已内部认购业主到现场，营造本案开盘期的活跃场面，现场签约（按揭代款银行、公证处等有关单位现场办公）
G、宣布开盘（准备一些假客户制造销售气氛开始现场销售）； 公布本案销售价格、房型、朝向、付款方式、按揭银行等构房须知和促销内容。 效果：
通过报纸广告、开盘庆典和征文颁奖活动的举行，吸引潜在客户的到场感受，刺激其购买欲望，同时，进一步提升本案整体品牌形象。 国庆庆典 目的：
结合第二期报纸宣传，借举国欢庆的特殊时刻，营造欢庆氛围。结合具体的促销活动，掀起抢购热潮。 宣传主题：
以规划设计为切入点，宣传、包装本案尊贵的形象。 广告口号： 精典居室豪华卓越 费用：（略） 效果：
营造本案出一种现代、超前的品牌的形象。同时也提升、满足了业主的地位和心理。 总费用预算 （略）
银行与楼盘活动策划方案模板共5
.楼盘策划方案
第一章 项 目 概 况
第一节：项目区位分析 一、区位
本项目所在地为位于山东胶州市西侧，距胶州市中心政府办公大楼约公里。地处兰州西建材、家装一条街中段，现有建材、家装行业一支独秀。其距离青岛市45公里，占地1313平方公里，管辖13镇、4乡，常住人口万人。 胶州市位于山东省东部的黄海之滨，胶州湾畔。是青岛市的卫星城市以其得天独厚的资源优势和历史文化底蕴构成了胶州市鲜明的地域特色。 本项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，项目规模适中，地块位置是市场未来的热点——胶州市商业一条街，具有较好的物升值潜力。 二、经济指标（原规划指标） 1、规划用地总面积： M2 2、总建筑面积： M2 多层住宅建筑面积： M2 小高层住宅建筑面积： M2 联体别墅建筑面积： M2 3、居住总户数：754户 4、绿化率：％ 5、容积率： 第二节：项目SWOT分析 一、优势S 1、自然环境
本项目地处胶州市兰州西路和梧洲路交汇处，是胶州市政府规划的未来商业步行街，拥有浓厚的人文及自然资源。其位于胶州市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源，空气质量佳。
2、交通环境
本项目位于兰州路与梧州路的交汇处，来往有5路、17路途经此地通往市中心及乡镇，加强了本市于与周边各城镇之间的交流。
二、劣势W 1、城市配套
虽然本项目具有良好人文环境资源，但是胶州市经济发展同临近青岛市相对滞后，因此，本项目周边还处于“处女地”阶段，缺乏相应的城市配套设施，导致本项目缺乏居住氛围，市民对本地块缺乏“认同感”。 2、项目遗留问题
本项目前期工程属“棘手”工程，由于前期在营销策略上出现失误，导致项目在前期销售阶段上出现“热情预订，迟疑退款”的局面，外加地块内尚有未完成的工程，边施工边观望，在当地居民和已认购该项目的业主中产生不良口碑，为本项目前期销售增加了难度。 3、开发商品牌
开发商虽在上海市场有一定的知名度及声誉，但在本地属外来开发商仍缺乏本地市场知名度和品牌形象，这对将来项目开发及销售产生较大影响，导致销售成本及宣传成本的增加。 4、交通状况
.
.虽然地处兰、梧公路入口，但市内公共交通配套不足，导致了居民往市内工作、生活的不便。在将来销售及入伙之后，不得不开通小区业主服务巴士，无形中增加了物管成本。 三、机会点O 1、政府规划开发利好因素
胶州市政府提出将本项目周边规划成购物、休闲、娱乐一条街。这一利好因素必然会刺激项目周边商业经济的发展，带动房地产市场的升温，影响住房消费升温。
2、地理区位优势
目前胶州市房地产市场不成熟，但其地理区位的优势必然会赢得较大的发展趋势。因此，此时介入胶州市地产市场，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给----需求”，便可以抢占“先机”。 3、客户资源充足
多年来房地产市场的发展滞后，市场供应的产品难以满足中高档人士的住房需求，为中高档物业的供求积累了大量的客户资源。
4、国际名牌企业的入住提高了胶州本地的知名度
世界著名企业纷纷落户胶州市，包括世界著名跨国公司ABB、美国DOLE 德国DEGUSSA 韩国HYUNDAI海尔集团等。无疑在胶州市原有知名度的基础上，增加世人关注和青睐的焦点，为本项目开发提供了又一利好因素。
5、工业开发区汇聚了人气
胶州市工业开发区，随着城市知名度的提升，区位优势必然会快速发展而带来人气的上升，而本项目开发周期估计完全可以“借势造势”，为增加项目开发的安全性打下良好的基础。 四、风险T 1、市场因素
从目前胶州市的房地产市场看，项目竞争同质化严重，已引起许多开发商的重视，按我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。那时，本项目还是具有一定市场竞争的风险性。 2、自身因素
本项目前期的“棘手”遗留问题，导致了客户在选择项目过程中过多的疑虑和慎重，如果在开发过程中不能有效的把握形象----品牌战略，进行广告宣传，销售的风险性和困难度是显而易见的。 五、综合分析
从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产业比”，追求产品供给----需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。
第二章 定位策略
第一节 定位要素分析 1、区位利好因素分析
本项目顺应这一市场的变化，在缺乏旅游资源的胶州，打出“时尚住宅”的招牌。来填补胶州房地产市场空白，以田园山水的自然风光资源及历史人文资源为强势卖点，并以具有“新生活＋新人居”的双重魅力来吸引消费者，对开发商来讲，投资回报的风险将会大大降低，对消费者而言，产品的附加值已大于产品本身，提升了商品的“功能价格比”，这样也符合.
.经济学的需求----供给理论。 第二节 项目定位
定位原则：适应市场、创造差异性 定 位：时尚住宅---- \"绿色家园“ 绿野与住宅的对话
绿色细胞组织----生态环境最重要的元素是“绿”和“水” 民风·自然·人
回到自然，在那里安家 因为 接近自然
就接近了快乐的本源 绿色家园
宇宙是物质的，在时空的长河中，宇宙万物不断地变化着，物质的空间同样具有变化性、流动性和连续性，推动这个变化的动力也是其内在的矛盾，阴阳、日月、动静、虚实、高低等等均是一个矛盾体，但是，在某一段时空中，矛盾的双方又是相互依存的，形成一个完整的形象。
本项目规划遵循“天人合一”的自然规律及“以人为本”的消费理论，以优美的自然环境和现代化的配套设施服务于消费者，共同构筑世外山水园林、画中精品住宅，怡然度假胜地——东苑绿世界生态园林式住宅之典范。
以中国传统文化为根，创建人、自然、建筑于一体的生态居住环境。它具有绿化、休闲、交往三重功能，是人与人交往、人与自然对话的场所。
论语云：“里仁为美”。 里：居住区。 仁：人情味。
“里”在现代人的理解中不单是居住区，还包括居住区的周边环境， “仁”的“人情味”包括两个方面：首先居所应具有私密性（对个人而言）；其次应具有开放性（对小区的共享空间而言）。 产品定位
定位原则：突出个性、创造差异性 定 位：“纯生态型园林式住宅”之典范
集胶州市人文资源与现代高科技手段、现代材料相融合，开发出立体、三度空间的生态住宅商品。
一、居住环境的一度空间
一度空间，属消费者个人的私密空间，单元户内空间，合理的空间布局，良好的通风采光，业主可享受到最好的户型结构，并且可以根据自身需求营造自己所需要的一度空间，体会高科技带来的幸福感。 二、居住环境的二度空间
二度空间，指开发商“以人为本”营造的小区空间，具有科学的划分领域空间、组织空间的序列。遵循人的行为轨迹，安排建筑群体。充分利用土地，布置公共绿化，营造水景观赏景点，提高生活环境质量及亲密邻里关系。保障环境质量，合理分配建筑密度。独特的小区形象，满足业主精神需求。
三、居住环境的三度空间
三度空间，指小区周边可借用的自然环境，如江景、山景、水景、海景，甚至都市风光也是住宅小区的一道风景线。
.
.本项目具有得天独厚的自然环境优势，并利用兰州西路和梧州路两条交通要道，为业主的出入带来便利，使小区与外界的交流更加通畅，还可以利用该大道树立自我形象。
小区内的中环湖泊，都是小区可借用的宝贵财富，是营造小区绿化的重要资源。小区南边、西边散布着亭台楼阁，对度假住宅来讲都是不可多得的天然资源。
由一、二、三度空间构成了“纯生态型园林式住宅”产品的成功要素，也形成了“东苑绿世界”居住+度假+投资的独特个性，并创造了产品差异性，使产品更具有竞争力，为开发商达到未来市场期望值提供保障。 四、产品档次定位可行性
本项目的档次定位为“中国城市新贵追求的高尚住宅”，而不是“豪宅”。其概念包含了小区的规划合理性、户型结构的实用性，单体外立面的美观性等，不只是高档材料的堆积，而是要美观漂亮。在同等建造成本的基础上，设计出时尚前卫的、富有创意的单体及园林。更重要的是户型结构的合理性、实用性及各种生活设施的配置。例如：安全设施系统、运动休闲中心、公共活动空间等充满人情味的居住环境。 第三节 产品文化定位
定位原则：讲究个性，追求共性，提升产品附加值。 定 位：人与自然环境相融合----绿野与住宅的对话 东方文化与西方文化相融合 传统与现代相融合。 第四节 产品形象定位
定位原则：提升企业品牌形象以及产品（物业）的知名度、美誉度、社会认知度。 定 位：现代都市新贵的“风雅逸境”----显示身份的“名片” 产品形象定位不是开发商为自己产品随心所欲的定一个什么形象，而是顺应消费趋势、消费心理、消费追求、向往的，在消费者“心里”的定位。在消费者心里树立起的产品形象，让消费者喜欢、认同并追求，并与消费者自己身份相匹配，使住在该小区的业主，有一张尊贵的“名片”。
第五节 商业配套的综合定位建议
定位原则：提升项目综合素质，体现开发商“以人为本”的服务理念 定 位：以服务小区业主为主，服务社会为辅 1、网点规划建议
本项目商业服务配套，如果单纯为小区业主服务，根据小区规模和居住位置，会出现购买力资源不足，而造成商铺经营者“无利可图”，影响经营者放弃经营或经营质量下降的负面结果。唯一的办法就是要把商业纳入小区整体规划，从根本上解决由于商业经营带来的小区管理混乱的局面。达到“以服务小区业主为主”的原则，并将服务面向社会，来弥补因购买力资源不足造成的经营者“落荒而逃”的不良后果。
本项目商业配套，由于地段位置和小区规模等因素。不宜做大百货，而适合小开间商铺。可由买主出租或自行经营。
商铺规划在行人主出入口的板式结构住宅的一层。总建筑面积约1000 M2，均价3064元/平方米，价格范围2330-3530元/平方米利用住宅的主体结构设计成临街独立商铺。也可以打通将几个门面合并使用，经营小型超市或餐厅等。
根据结构、商铺在一层的有利因素，可把层高设计成 M，或为复式商铺、业主可建阁楼，供储藏货物或居住，是商铺的大卖点。复式商铺的售价也会高于一般商铺。商铺的经营范围尽可能满足小区内业主的生活需求。如小餐厅、咖啡厅、茶餐厅、特色中餐厅（如川菜等餐饮项目），小百货、杂货、小型超市等。
2、商业网点的策划建议
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.一、项目的优劣势： a．所处的位置：
优势：地处该市中云区，兰州西路与梧州路的交汇处，分两支沿街铺面环抱东苑绿世界，是未来人流聚集的黄金地段，交通便利，来往有几条交通线路途经此地；位于该区域的西湖居民片区及今后的东苑绿世界生活区，为本项目网点聚集人气，且项目周边为各大小建材商店烘托，商业气氛浓厚，购物环境优越。
劣势：虽该区附近为胶州市成熟的建材一条街，但与内围商业步行街相比，人流量及商业环境上存在差距。根据中国策划研究院青岛项目组成员做市场调查数据显示，人均流量达720人次/日，因而，该片区目前人流量还较小。 b.体量承载：
优势：商业网点商场的面积适中，规划在 M2-369 M2范围内，据市场调查资料统计，该项目在市民中的知名度达90%，衔接销售过程中的广告效应树立该项目的品牌形象已见扎实的基础。
劣势：网点物业的范围大。在目前商品零售业普遍不景气的情况下，各商家竞争激烈，营战线过长。分配不均的人流量。可能导致商家对尾端人浪量小的网点难以接受。网点的单层面积范围大，不易聚人气。显得空旷，从规划角度上看，相对较难。 c.销售面积：
优势：项目的整体规划为76户，从投资者的角度上考虑，能满足各经营种类的需要，未来可能形成一条业态齐全的商业步行街。
劣势：作为本项目存在的未来两片成熟的生活片区，缺少大面积的超市百货等商家进驻，很难将网点整体做旺，也会使发展商将来的物业管理带来难度。 d.布局规划：
优势：商场部分规划60--150 M2中小铺位，容易为小商户接受。“小铺位，多通道”的市场经营，有别于商场的经营模式，会吸引中低收入人士前来消费。 劣势：“多铺位”的间隔，在单层建筑面积情况下，会为进出货带来不方便，另外市场经营档次不够，顾客群有差异，易形成负面影响。
二、业态分布定位建议： a.因地置宜，规范网点业态 由于项目网点规划范围较长，因而建议开发商在对业主经营种类时有所规范。防止单一的经营种类或杂乱的区段经营。 b.重点突出，特色经营
本项目网点位置与现有胶州人心目中建筑材料一条街，一面紧紧相接，另一面临街相对。因此建议开发商在业态定位上能顺应市场需求，重点突出，现阶段市场空白，如百货超市，品牌服饰，饮食业等。以此提高知名度及吸引人气。
三、网点的价格策略建议：
根据东苑绿世界售楼中心提供数据分析：开发商前期网点销售在价格策略上采用“高开低走”，其效果和负面影响与住宅楼类似。纵观前期各阶段的平均价格调整大致如下： 开盘期——2001年12月底
均价为4100元/ M2 元月——2002年5月25号前
均价为3300元/ M2 2002年5月25日——至今
均价为3330元/ M2 根据前期市场调查数据统计，目前胶州市商业网点的平均价格水平在3800元/ M2左右，稍高于本项目商业网点的平均价格水平，因此，分析现期商业网点的在售价格水平同现期商业网点的销售率状况，建议后期（7月－12月）份采用价格走势第平方米高出现价格200-300元。
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.建议各阶段价格上、下幅度，同住宅楼价格一般。 四、网点营销手段建议： 市场调查数据统计表明，胶州市目前采取的营销手段目前较为单一，大部分为以下几种类型： （1）出租：发展商建好网点以后，以租赁形式出租给个体户或业主通过收取租金及物业管理费来盈利，此类占市场总量的20%左右。
（2）出售：发展商将建好的网点一次性卖给业主，以达到资金快速回笼，这类占市场总量60%。 （3）租售并举：发展商将部分网点以完全出售形式卖给业主，另一部分自己经营管理占20%。 针对目前胶州市单一的营销模式，结合本项目商业网点的优劣势，建议开发商考虑以下几种营销模式，真正快速启动，本项目商业网点的正常销售，带动住宅楼的销售，以达到资金快速回笼。
1、返租。业主将买下的铺面，前3年交由发展商经营管理，发展商则在业主交完首期付款后，一次性返还业主3年的租金。即发展商通过统一经营管理帮助业主做旺此阶段的网点。此方法可大大减少业主投资的风险性。
举例说明：假设该网点的总价是10万元，业主首期付5成，则付5万元。按现时价格若该处网点的年租是1万元，三年租金即3万元。此时发展商一次性返还业主1万元/年×3年＝3万元。即业主首期交2万元即可。业主在前3年的经营使用权都由发展商统一管理。 2、引大商家入驻，小业主做房东。
目前项目所在位置，周边有几大片成熟的生活片区，（东宋、中宋、西宋、二里河）及未来本项目的东苑绿世界小区，这几片生活片区人口密集，日常生活用品及其它购物需求量大，平均消费水平不高。目前，项目周边市场仍无一家大超市，百货店之类商家进驻为该项目周围各片区居民所不便。因此，大中型百货超市仍是该片区市场的空白点。 建议发展商若能引入大商家进驻项目网点，小业主统一买下产权后一次性交由发展商联系出租给如“家乐福”、“新世纪”等连锁起市经营，这样既保证小业主稳定的租金收入，又能减少进驻商家大投资风险带来的压力。 3、一次性付款 供10万元创业基金。
此手法意在吸引顾客，实际上是“羊毛出在羊身上”，可以通过提高总价的方法，一次性送10万元创业基金，总底价仍保持在预售价格水平。 第六节 住宅产品定位构成分析 一、住宅产品构成因素的
“核心产品”----核心产品是由产品的基本功能组成。
“形式产品”----形式产品是由与核心产品不可分割的部分所带来的附加值。
“延伸产品”----延伸产品是由产品质量、形象、物业管理等带来的产品品牌与开发商品牌形象。
二、核心产品----产品的基本功能
本项目的市场定位是以“新生活＋新人居”为市场主导，引导城市新贵的假日消费心理。
“住宅”，不言而喻就是居家，本项目的“住宅”概念已打破了传统“家，仅仅是睡觉的地方”的观念。因此，无论是户型、外形、环境等都要满足这要求。
（一）平面布局
本小区规划的主力户型以80 M2-150 M2的中等户型面积为主导，商业会所约占9%，约占小区总建筑面积的%。其次是以210 M2-290 M2的较大户型和复式结构的别墅及别墅公寓，约占小区总建筑面积的21%。 （二）户型特点
各功能区间分布合理，动与静，洁与污，共享空间与私密空间严格区分开来，互不干扰。
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.1、卧室空间
卧室是套房内最基本的空间，主要功能是睡眠、休息，配置衣帽间，个别大户型还配有书房（或多功能房）。为实现动静功能的良好分区，卧室要避免正对客厅，卧室对采光、通风要求很严，设计时不允许出现“暗房”。 2、厨房空间
建议厨房应尽可能接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的进出，并与餐厅相邻，根据户型大小的不同，厨房的合理面积大约应在：一房户型 M2，二房户型 M2-3 M2，三房户型在 M2-5 M2，四房以上的户型在5 M2以上，餐厅也是根据户型大小不同而设计，一般的户型在5 M2-8 M2，四房以上的户型，可适当放宽，以保证户型的合理与尊贵。 3、卫生间空间
建议公用卫生间应靠近卧室，并应接近厨房，以利管道集中，降低材料与施工成本，设计最好把洗厕功能分工。
室内卫生间面积不小于2 M2-3 M2，主卧室卫生间面积应大于 M2，大户型可适当放大，根据户型面积大小可适当按比例布局。 4、厨卫设备
厨房与卫生间是住宅里设备最集中的空间，是小区档次的象征，也是文明的标志，本项目尽量要做到定型化、配套化、标准化，重点要解决的是：
（1）依照模数尺寸的需求，配置配套化的厨卫设备、部品配件，保证部品和建筑，部品与管道之间联接配合。
（2）合理有序布置厨卫的各项设备和设施，冰箱要入厨，卫生间要适当分隔。大户型的住宅应独立分设厕所。
（3）厨卫均应配置性能良好的通风机构和风道。风道应满足不串气、不传声、畅通无阻的要求，尽量设计成直排风道。
（4）各户应集中管井，实现户外查表、抄表，隐蔽和暗藏水平管道，设立水平管道区；强调自家与支管线不进邻居家，尽量不穿和少穿楼；尽量配置后出水便器和半硬性铝塑复合管和配件等。
（5）各种管线综合处理，一次敷就，防止和不允许以后安装破坏装修和设备。避免强调工种施工的特殊性。
（6）热水器的选用和安装，要求注意通风的处理和整体设计的配合。 （三）形式产品
形式产品的附加值是现代住宅必须的硬件，如园林、绿化、交通、建筑外立面等，而这些必备的因素，又直接刺激消费者在购买之前的心理附加值及购买之后使用过程中的附加值的升值。
绿化、交通、智能化配套与景观环境
本小区绿化是以点、线、面组成的立体绿化空间。
1、绿化的特点是：三层立体绿化、三级小区绿化----小区立体绿化。 2、景观特点是：区外景----入口景----中心景----组团景----窗前景。
3、交通组织：是由“U\"字形主干道，东西主干道及小区景观轴构成的小区交通的一级道路。
由通往各组团的架空层车库，以及消防、搬家、救护功能的交通网构成了小区的二级道路。
由联通各组团景观、休闲中心公园及主出入口等步行交通网构成了小区三级道路。
4、智能化配套系统：“假日住宅”的物业管理硬件上，要与一般住宅不同，要根据建造成本选择智能化管理系统。智能化配套包含有： ※ 小区外围红外线监控系统 ※ 防盗报警系统
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.※ 防火报警系统 ※ 出入口管理系统 ※ 煤气泄漏报警系统 ※ 通讯自动化系统
（四）延伸产品----产品品牌与形象
延伸产品包括售前服务及售后服务，以体现开发商的品牌及产品品牌。通过良好的服务，使消费者在体会到“物超所值”的基础上，更体会到“上帝”的滋味，把这种体会变成传播，使开发商及产品品牌通过本项目的开发、销售、物业管理过程中达到“知名度、美誉度、社会认知度”的提升，为今后再开发项目提供“无形资产”，再使无形资产转化成有形资产。
1、购买之前的产品附加值对消费心理的影响因素
通过产品包装?围墙、售楼处、样板房、规划的小区未来前景展示等，都会提升消费者在购买前对产品附加值的认同感，起到刺激消费欲望，并产生购买行为的作用。
因此，好的产品一定要有好的包装，使消费者不仅体会到产品功能的实惠，更体会到产品附加值带来的心理满足感。
2、使用过程的产品附加值对消费心理的影响因素
使用过程是指消费者在购买了物业之后，入伙时或入伙之后，业主真实看到的小区、自己入住的单位以及良好的售后服务（物业管理），给业主心理的附加值提升。
小区整体规划及建筑特色----本小区是以后现代主义设计手法结合欧陆设计风格，以典雅、明快的风格突出楼盘的个性，在胶州市形成巨大冲击力，给消费者心理满足感。
（五）房地产产品的整体概念结构图
房地产产品的整体概念结构图(见图2-2) 图2-2（略）
第七节 户型的装修定位建议
基于本项目的“假日住宅”概念，“产品--需求” 关系的分析，在购买该产品的目标客户中有一定比例的客户需求带装修好的房子，免去距离较远、装修烦人的麻烦。另外，本项目的户型是以中等偏小户型80-150平方米为主力户型，根据购买者，除度假、休闲之外的居家者，如有现成的装修一步到位，而且价格略高一点，对购买心理的刺激还是较大。因此，本项目的中小型以带装销售为宜，大户型即以推荐套餐服务方式为主。 一、墙地面部分
客厅地面为玻化地砖，房间地面为复合地板，墙面、天花白灰打底乳胶漆。 二、门窗部分
入口为优质实心防盗门（小区可统一型号定做，连体别墅公寓除外），普通夹板室内门。塑钢凸窗配浅绿色玻璃。 三、厨卫部分 建议厨房、卫生间给排水接头一次到位。厨房内的墙面砖、地面砖、灶台、厨柜一步到位（厨柜可采用海尔整体厨房设备），卫生间要设座式马桶，洗手盆、淋浴设备三件套及排风扇，地面铺设防滑面砖，墙面贴墙面砖并吊顶。 第八节 目标客户定位
定位原则：选准目标，稳准出击 定 位：都市新贵
一、产品——目标客户
造什么产品？ 卖给谁？
根据调查结果分析，从目前胶州市的人口结构、人均收入、房地产价格、消费力资源等因素来看，以本项目的规模及档次，如果全部定位于胶州市消化是比较困难的。
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.因此，我们把目标客户锁定在胶州市。其中胶州市约占60％份额，胶州市其他城镇占40％份额。
二、目标客户细分
1、个体与私企业老板（市内+周边城镇）
该阶层基本都有住房，对生活质量要求比较高。且在长期的经营过程中对“功能价格比”有着较清楚的认识，文化方面都有一定修养，对“居住+度假+投资”概念的理解高于其它行业人士。
2、文、教、卫圈人士
该群族文化素质较高，追求自由浪漫的工作和生活方式，生活空间不一定追求太奢华，但要有品位，并注重生活质量。对居住环境有着较高的要求，该阶层收入虽并不太稳定，但决不是一般工薪层的收入水平。该群族是本项目期望的目标客户。 3、外企、合资企业高级职员
在青岛市虽然这一群族人数并不太多，但胶州市发达的工业重地及便利的外贸港口，对他们还是具有很大的诱惑力。 细分如下：
企业业主
高级职业经理人 高级技术人员
该群族是本项目主要目标客户。 4、政府公务员
虽然在胶州市该群族庞大，但是能成为本项目目标客户的十分有限。原因是：按公务员的纯薪水收入水平，要想在原居住条件下再拥有度假公寓基本是不可能的，只有一个因素，就是“灰色收入”。
因此，该群族也是我们项目的主力目标客户。 5、退休人员
该群族较复杂，有公务员、文化人、高级知识分子、回国人员、国企老板等不同类型，不同收入来源。
该群族都有一个消费指导思想，就是“享受天伦之乐，安度晚年”，因此，对居住环境的要求高于一切。
该群族也是我们项目的目标客户。 第九节 价格定位
定价原则：市场无形，定价有道 定 位：
平层住宅：
1360元/ M2----1606元/ M2 多层住宅： 1460元/ M2----1716元/ M2 连体别墅公寓： 3800元/ M2----4500元/ M2 商 铺： 3100元/ M2----3875元/ M2 一、价值取向
房地产价格是由地价、工程造价，各种税费、资金利息、销售费用和开发商期望利润等因素构成的。基本成本加开发商利润构成基本价，一般市场定价原则由三个价值取向构成。 市场价值取向：需要考虑同等片区、同等物业、采用比较的手段来确定。 成本价值取向：项目整体综合成本加开发商期望利润。
消费者心理价值取向：该区域位置的物业在消费者心里的“功能价格比”。
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.当然，除考虑价值取向因素外，房地产产品价格的因素是项目整体所包括的多种可变因素 以上因素统筹考虑决定了价格的定位因素，构成了价格定位的可行性基础。 二、定位分析
对住宅产品而言，在一定户型面积范围内，总价决定客户群的区隔，而单价却直接影响消费心理。
因此，对项目价格定位的安全性进行分析，可得出安全性模拟曲线，以此为依据来制定本项目的基本价位。在此基础上，追求差异性产品的附加值。追求产品高附加值会造成成本的增加，但价格可随之有所上升。
项目评价模式的因素构成及风险分析： 1、目标客户群的数量：
（1）少量 （2）一般 （3）较足 （4）充足
2、目标客户群的需求程度：
（1）不强烈 （2）一般 （3）较强烈 （4）很强烈
3、目标客户的交易资金量：
（1）不足 （2）差不多 （3）足够 （4）有余 4、开发商品牌及资金实力：
（1）不足 （2）有差距 （3）相当 （4）有余
5、政策环境：
（1）不利 （2）较有利 （3）无影响 （4）有利
6、同档竞争：
（1）不利 （2）较有利 （3）一般 （4）不激烈
7、硬环境：
（1）不适合 （2）一般 （3）较适合 （4）很适合 从以上（1）、（2）、（3）、（4）选项中，分别取1、2、3、4分。针对本项目所处的胶州市的市场价格现状，参照胶州市房地产低价位的市场因素，分别以1200元／M2、1500元／M2、1700元／M2、1850元／M2四个价位进行综合评价。
从经验角度出发，房地产通常理想的理智而安全的利润率应为25％—35％，即对照相应的安全性当量值为—，对应图中的单价值为1350元／M2—1850元／M2。在这个区间按胶州市的建筑成本基础上提升10％—15％来开发本项目。根据以上理论分析和胶州市、青岛市场的价格差异性，而对胶州市的目标客户，合理平均单价定位1650元／M2，毛利润率约在34％。
项目成本控制定位——平均单位成本控制在1000元／M2之内。以上是按理论的安全模式推理的结果。是为开发投资风险降低的一种分析，但实际上按市场调研分析，我们的定价因素和比较还是参照胶州市场价格因素比较多，目的在通过整体市场的理论分析,对市场风险有足够的认识，并使开发商对开发项目的市场回报有一个理性的认识。并根据这种分析的价格定位结果，1650元／M2的均价，最高价也不会突破2500元，对胶州地区的目标客户应具极强的诱惑力。
本项目由于前期在价格定位上有过失误，在胶州房地产市场上有一定的负面影响。因而在价格定位上不宜按理论上的理想均价1650元／M2来作为我们的均价。建议开发商在促销期按平层1420元／M2，错层1560元／M2的均价公开销售。
第三章 项目整体规划思路与建议
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第一节 规划主导思想
一、课题----规划中力求达到的目标
我们该以怎样的规划思路塑造未来的小区环境？是否还能共沐朝露夕阳，拥有与自然息息相关那份恬静？是否还会拥有田园风光，静享鸟语花香，蝉声蛙鸣的那份温馨？是否还能笑看花开花落，体会硕果累累的丰收喜悦？人与人是否还会心手相连，共建远亲不如近邻的大家庭？这是梦想？还是明天的现实？
在本项目中，力求营造一个这样的居家环境，这一切将会成为本项目的一大卖点。 二、文脉
我们试图在设计中体现一种具有生命迹象的总体脉络，并在总体视觉及局部造型上传达，胶州市历史遗留下来的人文特色及建筑文化特色和地域特色的各种信息；通过对各种天然能量的竭力蕴蓄，尽可能减少从外部输入能源；利用某些设施及调动生态原始的结构关系，将小区内的排放量减少到最小；区内的各种场所将是安居乐业的理想天地；顺畅的交通包括残疾人抵达居住的每个角落；将是小区鲜明的特色。 第二节 总体规划思路
一、目前主要经济技术指标
（一）规划用地总面积： M2 （二）建筑面积
1、规划用地总面积： M2 2、总建筑面积： M2 住宅建筑面积： M2 商业会所：.66 M2 其它:350 M2 联体别墅建筑面积： M2 3、居住总户数：754户 4、绿化率：％ 5、容积率： 6.总户数:997户 二、建筑规划特点
根据 “东苑绿世界”的市场定位思路，在原有规划的基础上提高了容积率和建筑密度，提高了绿化及景观的面积。我们将原来的规划和现在的规划列成图表进行比较。 一、配套设施的规划特点
从层次上看，本小区规模不大，公共大型的服务配套设施不宜自建，为解决目前城市配套设施不健全的问题，小区应多设小型多功能配套设施，相对集中布置在中心附近，方便小区居民生活。 1、会所
会所是业主休闲、聚会、交友的社交场所，也是康体、娱乐场所，因此，在规划中一定要考虑会所的位置，本规划特点是把会所设置在小区的中心，方便各组团业主使用。 会所与商业配套不同，其设施和服务对内不对外，考虑到物业管理成本，会所规划为两层高，总建面积在平方米。 2、室外泳池
游泳池素质直接体现物业的档次。本项目泳池在会所南边，紧邻会所，周边建筑不高，而且距离较远，增加了入池游泳人的私密性。有效地回避了高层住宅之间设泳池所带来的尴尬局面。
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.3、儿童活动中心、托儿所
儿童活动中心、老人活动中心、托儿所都是在中心休闲广场、人工湖及休闲公园的东西侧，即体现了环境的优越，又回避了由于儿童的戏闹而对其它居民带来的干扰。 4、商业配套
商业配套的出现，其初衷是为方便业主。把商业配套放在小区业主出入口的两侧，前面有宽阔的广场，即方便小区外人购物、停车，又不影响小区内业主的正常生活。
商铺的销售不但会为开发商带来较高的利润回报，还可以促进住宅楼盘的销售。
5、物业管理办公室
物业管理办公室的位置可设在距会所较近的连排式多层住宅架空层里，这样既节约了开发成本，也方便物业管理人员的出勤。
6、水电设备用房及垃圾处理
设备用房是小区必不可少的设施，但必须规划设计在不显眼的地方，以防业主有不安全的心理反应。
本规划的设备用房在北端，小高层与原有建筑之间。这个位置，从外部看不到，而且该位置面积较大，如果利用紧邻围墙的一小块地设计一个外形美观的设备用房，是比较可行的。
二、单体布局的特点
充分利用从小区穿过的五斗渠及灌溉渠，营造小区环境，以最佳位置为小区中心,向小区四周进行辐射，并形成南低北高，东西渐高，中间低的特色。
建筑单体也根据这一特点，规划高低起伏的空间轮廓。
北面以小高层组团，即回避了来自兰州西路的噪音污染，又树立了良好的小区形象。
西面由半围合式的住宅组团，漂亮的外立面形成统一的小区外形，又增加小区的安全性。
小区全部采用架空层，既节省了小区整体建造成本，又解决了一层因气候造成的潮湿因素，还可利用架空层停车及绿化。
三、朝向布局特点
建筑本身十分注重采光，最大程度的做到“早上不眩目，中午不黑厅，下午不晒床，晚上有月光”。本规划的南北朝向布局，既满足了以上“风水”的需要，又创造了小区的丰富变化，回避了排排坐的布局形式，符合了通风、采光的需要。
（一）步行道系统
步行道系统与干道基本上是分离的，但在特定情况下，干道与步行道并置。步行道与开放空间的联系使它获得了一系列变化丰富的空间。
在居住小区内，步行道优于机动车道，机动车交通在居住区内是要受到管理限制的。
（二）机动车系统 机动车与自行车、步行交通三者之间在平面上和空间中的分离，确保了居住区内居民的安全。机动车交通在居住区内被限制到最低程度，不允许进入景观区、休闲区，在平时被用作步行的交通系统，行人主出入口等区域。上述区域中，机动车在遇紧急事故或服务需要时（如消防、急救等）才可通行车辆。
（三）停车系统
机动车辆由车辆主出入口可直达自己居住的架空层车库。外来车辆可停放在行人主出入口前广场两侧的临时停车场，特殊情况下由业主带领方可进入小区，以减少小区内因车辆过多而带来的隐患因素。
第四章 项目经营与营销建议
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.第一节 品牌经营战略
未来的市场营销是品牌战争
每一个成功企业都有自已独特的品牌形象，品牌在商业经营过程中为企业带来了不菲的经济效益和社会效益。
一、以树品牌为主导
运用品牌战略思想开发项目，最终获取的不单是本项目的经济效益，而是通过项目开发、销售的商业行为过程，获取更多的无形资产----品牌形象。
品牌----信任度：消费者对购买房地产住宅产品，除对产品的喜好之外，更关注开发商的品牌，因此而产生信任度。
品牌----附加值：对一个开发商而言，以往业绩的好坏产生的品牌知名度、美誉度，都会直接影响物业的售价。
对贵公司而言，目前在胶州市虽已有一定知名度，但波及面太窄。因此，如何成功的运用品牌战略思想开发和经营，是该项目成败之所在。 二、品牌经营战略的实施要点 1、制定远期、近期品牌战略计划
导入项目品牌的CIS战略，以项目的独特形象树立品牌。
2、制定项目实施战略
以项目CIS战略为主导，把理念贯穿于项目开发经营及销售的每个接点中，使之通过传播来提高知名度和美誉度。
3、制定项目统筹管理系统
在策划思路确定后，应立即制定项目开发的统筹管理体系，以达到项目开发过程的严谨性、安全性，对质量、成本、价格等进行严格控制，使统筹计划的每个接点都能按时、按量完成，达到预期市场回报的经济效益、社会效益，从而保证品牌的延伸。 第二节 营销战略
市场营销在中国经历了示销、推销、营销到今天的整合营销四个过程，这显现了中国市场的演变。本项目的营销定位，主要是通过整合与项目开发、营销有关的各种要素，进行立体整合营销。
一、卖点整合 1、概念卖点
A．展望未来，升值无限----购物、休闲、娱乐一条街。 B．城市、绿苑、俺的家----纯生态型园林式住宅之典范。 C．完善配套、开心品味、时尚生活——人性化物业管理 2、规划卖点
A．低密度、高绿化；
B．以胶州市的人文资源、自然资源为文脉，以“建筑文化”为底蕴，创意出现代的“文化建筑”；
C．喷泉雕塑，流云叠水；
D．半百绿化挡不住的诱惑；
E．三层立体绿化，三级小区绿化；
F．私家车直达住宅，别墅的优越感；
G．专业服务，消解您的后顾之忧。
3、感性卖点
A．兰州西路，世外山水园林、画中精品住宅、怡然度假圣地；
B．都市新贵的风雅逸境——生活因您而更精彩。
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.4、理性卖点
A．中高档物业----高尚人文社区；
B．最低价格----在青岛购一套100 M2公寓的价格，在这里您可拥有一套高档的别墅公寓；
C．豪宅的风范、别墅的享受、公园里的情趣----都市新贵的“名片”。
D．轻松置业----买房不再是梦想，850元拿钥匙! 广告语： 住宅
买房不再是梦想、850块钱拿钥匙 网点
购东苑绿世界网点、供十万元创业基金
第五章 全程SP促销战略对策
针对东苑绿世界目前销售现状，如何尽可能全面地有利于产生促销效果的措施齐集。并加以贯彻落实，是东苑绿世界一期能否最终真正启动销售，持续销售的正途。 第一节 立体营销方案与操作细则
为了抓住七月份活动期（开盘后）契机，我们采取立体化、多元化的营销方式，具体操作如下：
一、展点促销
在反复考察的基础上，针对目前胶州市内潜在的一部分有购买力的客户群，比较分析各展点的优劣势，我们选择三处展点具体情况如下：
A.新世纪广场经营档次高，涵盖面广，是我们潜在客户目标出入较为频繁的地方。 b.华联超市。位于胶州市中心地段，属市内高档购物城，人流量大，客户层次多样。
C.利群购物广场客流量大，商品齐全，是中、高档收入阶层购物休闲的首选之地。在此设展点，一方面可以在大众中宣传本项目进一步扩大项目的知名度，另一方面可吸引一部分到“东苑绿世界”看盘的客户。
在上述之处设置展点，有利于由点及面的铺开销售网，聚集目标客户，并在现场形成良好气氛，可以有效地增加成交量度.二、展点人员配置
A.人员安排：每周六、日期各安排2名置业顾问到各展点。展点确定后，人员培训及巡排由“中国策划研究院”青岛项目组负责。
B.接待工作：展点物业顾问员负责各展点的现场接待工作，将诚意客户送上看楼专车后，本职工作完毕。售楼处置业顾问不仅要负责接待各展点来的客户，并要追踪迫其落定，直至成交。
C.资料准备：展点派送“东苑绿世界”的户型单元，6P彩页，派送小礼品，手袋等。同时要悬挂、张贴“东苑绿世界”小区整体规划图，以突出东苑绿世界环境优美，风景怡人的特色。
三、促销活动
促销活动是保证展点工作更加顺利进行的重要手段，如果只是由物业顾问站在那里机械派发资料，势必不会起到良好效果，现将促销活动试述如下：
A.每周末进行一次有奖问答活动，先由参与客户填写一份问答，方可获得一次抽奖机会，抽中奖者可获5元现金或其它小礼品一纷。
B.对每位愿意到现场看楼的客户，也可告之其到售楼处，可获得其它礼品或“XX入场券”.
.等。
C.对本盘目前销售不好的户型，朝向不好的户型拿出数套，在各展点设立“一周优惠楼盘展示牌”告知目标客户在一周内购买这些住房可获得3－5个点的额外优惠，且数量有限，先购先得，具体价格由售楼处灵活掌握。
D.同时各展点可放置“看房专车”一部，对诚意客户可承诺专车接送，以增强其看房兴趣与可能（车辆安排由发展商解决） （一）媒体宣传
我们主要考虑在三家媒体进行周期广告宣传1.胶州日报2.半岛报3.视点访谈。为了更好的配合本阶段的销售工作，我们这一时期的广告重点主要集中在以下两个方面： 1.价格策略。
以含蓄的方式突出“东苑绿世界，尊而不贵”的价格优势。同时，宣传本项目“闹中取静”的独特地理位置优势，让人们产生一种较低价位轻松入住东苑绿世界的感觉。同时，这样做也能抓住一批持观望态度的客户。
(二)其它促销创意
1、买房送装修，套餐或由开发商设计好不同格调的装修由客户选择，将装修资金计入按揭减轻客户负担。
2、引入名校概念，兰州西路是一个较为特殊的片区，未来周边配套虽较为完善，周边却没有高档次的学校，这对该片区教育子女问题不能不说是一种缺憾。如果发展商能联系到诸如实验小学等名校，解决业主子女就学问题，将对整个片区产生良好的反应。同时会极大地刺激一部分潜在的购买欲望。而我们可将它作为我们的宣传卖点。 第二节 业主告知，口碑宣传
利用前期业主促进后期销售，也值得一试的销售手法。 因为经过亲友的介绍，更有说服力，而且业主能够通过自己的亲自感受带给潜在客户的一种家的氛围。增加亲和力与认同感。所以我们要做好业主的感情联络工作， 辅助之以一定的让利活动，必然起到一定的效果，具体操作如下：
以图片的形式由保安送至前期业主的信报箱。告之东苑绿世界的价格优惠信息，以及业主介绍客户我们可以给予的优惠措施(此方法操作简单，可以采用)。
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