下面是范文网小编收集的土地增值税清算工作汇报6篇(开展土地增值税清算工作)，供大家阅读。
土地增值税清算工作汇报1
土地增值税清算工作规程（修改稿）
第一章 总则
第一条
为进一步加强我市土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、国家税务总局《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）和江苏省地方税务局《土地增值税清算管理规程》（苏地税发[2009]72号）等规定，结合我市实际，特制定本规程（以下简称《规程》）。
第二条
《规程》适用镇江市区（京口区、润州区、镇江新区）房地产开发项目土地增值税清算工作。各辖市局、丹徒局可以参照执行。
第三条 土地增值税清算必须严格按照土地增值税清算条件，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定和清算工作程序进行。
第四条
纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
第五条
税务机关应当加强土地增值税的政策宣传辅导工作，认真及时地审核纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况，依法征收土地增值税。
第六条
土地增值税清算可以由主管税务机关直接组织实施，也可以委托税务师事务所等中介机构开展土地增值税清算鉴证业务。
第七条
参加土地增值税清算的税务人员和受托清算鉴证的中介 1 机构工作人员应当遵守工作纪律，恪守职业道德。
第二章 清算条件
第八条
纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
第九条
对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）税务机关规定的其他情况。
第十条
土地增值税以国家有关部门审核的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
第十一条 对符合土地增值税清算条件，应当清算而逾期拒不清算的房地产开发企业，主管税务机关可以不分房屋类型，一律按8%核定征收率核定征收土地增值税。
第三章 清算申请与受理
第十二条
对于符合本规程第八条规定，属纳税人主动申请清算情形的，纳税人应当在满足清算条件之日起90日内，携带清算资料到主管税务机关申请办理清算手续。
流程：纳税人提出清算申请→分局管理科受理并调查核实→分局业务科审核并报市局相关处室备案→分局局长审批并确定清算人员→下达清算通知书→纳税人进行清算。
第十三条 对符合本规程第九条规定的，主管税务机关可下达清算通知书，要求纳税人进行土地增值税清算。
流程：确定清算项目→报市局相关处室备案→分局局长审批并确定清算人员→下达清算通知书→纳税人进行清算。
第十四条 主管税务机关收到纳税人清算申请及资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，应予以受理；对纳税人符合清算条件，但报送的清算资料不全的，应通知纳税人在30日内补正；对不符合清算条件的项目，不予受理。主管税务机关已受理清算申请的，纳税人无正当理由不得撤销。
第十五条 税务主管机关在受理清算申请、下达清算通知前，应详细制订清算方案，清算方式和清算时间的确定须经分局领导批准，并报市局相关处室备案。
第四章 清算资料收集
第十六条
纳税人清算土地增值税时应当向税务机关报送的清算 3 资料
（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件）。
（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
（四）委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
第十七条 税务机关可要求纳税人报送与土地增值税清算有关的证明资料
（一）开发项目立项批复。
（二）规划报告、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。
（三）土地使用权证。
（四）建筑工程施工许可证。
（五）商品房销（预）售许可证。
（六）工程概况及备案意见（由镇江市房屋建筑工程竣工验收备案办公室提供）。
（七）房屋分户（室）面积测绘表。
（八）销售房地产有关证明资料。
（九）主管税务机关认为需要提供的其他补充资料。
第五章 清算审核
第十八条
清算审核包括案头审核、实地审核。主要是对纳税人清算项目的相关数据和纳税申报情况进行审核。
第十九条 清算审核的内容包括收入、成本、费用、税金以及关联交易行为等方面的审核。
第二十条 清算审核工作应当坚持收入、成本、费用的真实性、完整性和准确性的统一。
第二十一条
清算审核应当严格坚持以国家有关部门审批备案的项目或分期项目为单位进行清算；普通标准住宅、住宅和非住宅亦应当分别进行清算审核。
第二十二条
清算审核收入时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料进行。
第二十三条
清算审核扣除项目时，应当遵循财务核算收入与成本相配比原则和权责发生制原则。
第二十四条 清算审核收入时，应当区别不同的销售形式，确认收入的实现时间。
第六章 政策规定
5 第二十五条 转让房地产所取得的收入是指转让房地产的全部价款及有关的经济利益，可以是货币收入、实物收入、其他收入等形式，包括转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的收入。
第二十六条 本规程所定义的“转让房地产”是指以出售方式或其他方式有偿转让房地产的行为，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
第二十七条 本规程所定义的“地上建筑物及附着物”是指地上和地下的各种建筑及各种附属设施。包括厂房、仓库、地下室、游泳池、围墙、烟囱、电梯、中央空调、暖气、各种管道、线路以及花草木等。
第二十八条 房地产企业“非直接销售行为”是指企业将开发商品用于职工福利、奖励、对外投资、股权分配、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产的行为，其所有权发生转移时视同销售房地产处理，确认收入实现。其收入按下列方法和顺序确认：
（一）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
第二十九条 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
第三十条 房地产开发企业取得的收入是外国货币的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场价格折合人民币，据以计算土地增值 6 税。
第三十一条 房地产开发企业隐瞒、虚报房地产成交价格，或成交价格明显低于房地产评估价格，又无正当理由的，主管税务机关有权根据本规程第二十八条规定的平均价格或评估价格确定转让房地产的收入。房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。
第三十二条 对房地产开发企业的房地产交易价格明显偏低，且又无正当理由的，主管税务机关有权根据本规程第二十八条规定的平均价格或评估价格确定转让房地产的收入。
第三十三条 纳税人之间以土地换房屋（不含合作建房），应对转让房屋和转让土地的双方分别征收土地增值税，其计征依据为房屋交易价（或评估价）。
第三十四条 房地产开发企业在销售房地产时，必须按规定开具由地方税务局监制的“房地产开发销售预收款凭据”或“销售不动产通用发票”。
第三十五条 土地增值税扣除项目清算审核的内容包括：
（一）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
按照国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按照国家规定缴纳的有关的登记、过户手续费，如契税、交易费、公证费等。
（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工 7 程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
（三）房地产开发费用。包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。
（四）与转让房地产有关的税金。包括转让房地产缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税以及教育费附加和地方教育费附加。房地产开发企业按照财务会计制度有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。
（五）国家规定的其他扣除项目。是指对从事房地产开发的纳税人按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%扣除。
第三十六条 清算审核扣除项目时，必须执行以下规定：
（一）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
（二）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，纳税人应当提供合法有效的原始凭证，对其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的原则上不得扣除。对于房地产开发企业较早年代取得土地使用权无法取得正式票据的，可要求其提供土地转让合同、银行支付凭证、情况说明等证明资料，经主管税务机关同意后可以扣除。
（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中既建造普通标准住宅又建造其他类型房屋的，应按照受益对象，采用转让土地使用权的面积占总面积的比例或转让建筑面积占总面积比例等分配方法，分摊共同的成本费用。
（六）对同一类事项，应当采用相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
第三十七条 属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
第三十八条 房地产开发企业为取得土地使用权，能进行确认的合法有效的原始凭证一般包括：土地转（出）让合同、支付地价款的发票、缴纳契税的票据和银行转账记录等。
第三十九条 房地产开发企业收取的“代收费用”，作为转让收入计税的，在计算扣除项目时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
第四十条 房地产开发企业逾期开发而缴纳国土部门土地闲置费及罚款不得作为扣除项目扣除。
第四十一条 在清算审核时，如果房地产开发企业所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等原始凭证或资 9 料不符合清算要求的，主管税务机关可以参照当地建设工程造价管理部门公布的建筑造价定额标准，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积标准，并据以计算扣除。
第四十二条 拆迁补偿费应当按实际发生数计算扣除，尤其是支付给个人的拆迁补偿款必须与拆（回）迁合同、签收花名册或签收凭证一一对应。手续不全的白条和收据不能作为确认支出及扣除项目的凭证。
第四十三条 房地产企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物管场所、变电站、水厂、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，在计算确定扣除项目金额时，按以下原则处理：
（一）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。
（二）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本费用可以扣除。
（三）建成后有偿转让的，应计入收入，并准予扣除成本、费用。 第四十四条 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，准予扣除。
第四十五条 房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
第四十六条 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除金额的确定，可以按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊。
10 第四十七条 清算审核成本费用时，应当加强票据使用的统一和规范，核算入账的票据应当是由税务部门监制的发票，行政事业性收据需经主管税务机关同意后方可入账。
第四十八条 做好建安发票的比对工作。重点关注大额建安票据、材料票据的真伪及业务的真实性。
第四十九条 房地产开发企业核算入账的建安发票必须由镇江市建设工程管理处开具，外地建安发票一律不得列支并予以扣除。
第五十条 房地产开发企业自留的车库，且产权属性为自有，其相应的开发成本不得扣除。
第五十一条 房地产开发企业在开发过程中为施工方代付、代垫的社保统筹费、临时水电费等，不得作为扣除项目扣除。
第五十二条 在“开发成本”、“开发间接费用”等科目中列支的建设主管部门的行政性罚款，不允许作为扣除项目扣除。
第五十三条 对房地产开发企业在工程竣工验收后扣留的质量保证金，如果建筑方已开具发票但房地产企业未付款的，允许在计算土地增值税时，计入成本并加计扣除；如果建筑方未开具发票且房地产企业未付款的，不允许在计算土地增值税时计入成本并加计扣除。
第五十四条 房地产开发企业将产权未明确的地下人防工程用于经营、收益归自己的，在计算土地增值税时，其取得的收益不能确认为清算收入，发生的成本不得作为扣除项目扣除。
第五十五条 在清算审核时，要严格财务费用、销售费用、管理费用等三项房地产开发费用的扣除。
11 列支财务费用的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%内予以扣除；凡不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本这和的10%以内计算扣除。
第五十六条 在清算审核时，对房地产开发企业向别的企业拆借资金而支付的利息费用，不得据实扣除；部分房地产开发企业通过自己的集团公司采用统借统还方式向银行贷款产生的利息费用，由于没有金融机构证明，在计算土地增值税时不得扣除。
第五十七条 对房地产开发企业已按照税法规定在转让房地产时可以不缴或少缴的营业税、城市维护建设税，以及日常形成的欠税在清算审核时不得作为扣除项目扣除。
第五十八条 房地产开发企业取得在建工程进行开发，在计算土地增值税时应当就取得的在建工程的土地成本和开发成本按规定加计扣除；如果无法取得在建工程的相关土地成本和开发成本，对方只开具销售不动产发票的，暂按销售金额进行加计扣除。
第五十九条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合下列条件之一的，可实行核定征收。
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用 12 凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。
（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经主管税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
第七章 表证单书
第六十条 符合土地增值税清算条件的纳税人，在清算过程中，应当使用、报送下列表证单书。
（一）
（二）
（三）
（四）
（五）
（六）
（七）
（八）
（九）
第八章 工作要求
第六十一条 土地增值税清算工作应当坚持依法、规范、客观、公正的原则，确保清算工作的质量和成效。
第六十二条 土地增值税清算工作要严格履行重大事项报告制度，13 不管是主管税务机关自己组织清算，还是委托中介机构清算鉴证，遇到重要问题或重大事项必须及时报告市局。
第六十三条 委托中介机构清算鉴证，主管税务机关应当派员全程参与，负责联系协调工作，市局相关处室负责土地增值税清算的指导督查工作。
第六十四条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应当保持一致。
第六十五条 土地增值税清算结束后，应当出具清算报告，并签署意见。主管税务机关应当将清算审核结果书面通知纳税人，按规定办理补、退税手续。
第六十六条 土地增值税清算的税款，主管税务机关应当按照税法规定及时、足额组织入库，不得无故滞纳、缓交。如违反规定将按税收执法责任制追究相关人员的责任。
第六十七条 土地增值税清算结束后，主管税务机关应当按清算单位认真做好土地增值税清算工作总结，内容包括：清算工作开展情况、清算工作的具体做法及措施、清算过程中遇到的问题及建议。
第六十八条 土地增值税清算工作结束后，应当按照档案化管理的要求，按项目编制目录，装订成册，整理归档，妥善保管。需要整理归档的资料包括下列六项：
（一）土地增值税清算通知书；
（二）房地产开发企业清算土地增值税申请审批表；
（三）补（退）税通知书；
（四）清算审核报告；
（五）中介机构清算鉴证报告（委托中介机构清算的）；
（六）土地增值税纳税清算申报表及明细表。 第六十九条 本规程自二○一○年三月一日起执行。
土地增值税清算工作汇报2
《土地增值税清算讲解》
为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，国家税务总局印发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，并于2007年2月1日起执行，省局将出台具体的结算办法，因该项工作任务重，结算工作较为复杂，税务干部必须熟练掌握土地增值税相关业务知识，才能更好完成该项工作任务，为此，市局决定就春训时机，对该项业务进行间要讲解。（因省局细则未出台，相关程序、具体操作规定以省局文件为准，本次讲解以土地增值税已明确的政策及如何计算土地增值税为主）。
一、土地增值税的概念
（一）什么是土地增值税
要理解和掌握土地增值税的具体内容，首先必须搞清楚什么是土地增值和土地增值税。所谓土地增值，是指某块土地因为周围环境的变化或者内在设施的完善，导致该土地在供求因素影响下，发生地价上涨而形成的升值，土地增值税，是国家凭借其政治上的强制权力，参与国有土地增值税收益的分配的一个税种。具体讲，土地增值税是一种以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称转让房地产）所取得的增值额及征税对象，依照规定税率征收的税种。
（二）土地增值税的主要特点
归纳起来四个方面：
第一、土地增值税是在房地产的转让环节征收，转让一次就征收一次。这一点与营业税有些类似。
第二、土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据。在计算土地增值税时，要以转让房地产的收入减除规定的扣除项目金额后的余额来计征。这一点与企业所得税有类似地方。
第三、土地增值税在征管上采用以房地产的评估价格作为一种客观的标准或参照的标准。这一点与财产税有一定的共性。
第四、土地增值税是贯彻国家宏观调控政策而出台的一个税种，是国家利用税收杠杆对经济进行必要的调节，具有特定的开征目的。因而这个税又是一个特定目的税。
二、土地增值税的征税范围和房地产企业清算范围
（一）土地增值税的征税范围
所谓征税范围，是指税法规定必须征税的客观对象的具体内容。
《条例》的第二条对土地增值税的征税范围作了明确：即是转让国有土地使用权、地 上建筑物及其附着物（简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。
（二）土地增值税征税范围的界定
1、土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。
这里主要搞清，农村集体所有的土地，根据《中华人民共和国土地管理法》等规定，是不得自行转让的，只有国家征用以后变为国家所有的，才能进行转让。
2、土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。 这里要搞清两层含义：
第一、土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。国有土地使 用权出让是指国家以土地的所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让的行为。这种行为属于由政府垄断的土地一级市场。因此土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围。
第二、土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权，房产产权的行为。
凡土地使用权，房产产权未转让的（如房地产出租）不征收土地增值税。
3、土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。
这里要注意两个方面情况：
第一、以继承、赠与方式转让房地产，因其只发生房地产产权的转让，没有取得相应 收入，属于无偿转让，不纳入土地增值税征税范围。但是，以继承、赠与之名，行出售或交换之实的行为除外。
第二、虽然无转让收入，但应视同销售，如：房地产企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人，抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。（国税发〔2006〕187文），征收土地增值税。
三、今年开展的房地产开发企业清算范围及程序
（一）、土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地开发项目为单位进行清算，对分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。（国税发〔2006〕187文）
这强调一下普通住房的标准，根据宣城市政府公布的标准三个条件：
第一、住宅小区建筑容积率在以上；
第二、单套建筑面积在144平方米以下；
第三、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格倍以下。
凡同时达到以上三个条件的为普通住房，不能同时符合三个条件的为非普通住房，条 件今年发生变化，市局及时通知各分局，以新条件为准。
（二）房地产开发企业土地增值税清算范围
1、符合下列情形之一的，纳税人应进行清算；
（1）、房地产开发项目全部竣工，完成年销售的；
（2）、整体转让未竣工决算房地产开发项目；
（3）、直接转让土地使用权。
对满足上述条件之一的，从今年2月1日起要全面开展清算。对今后发生的满足上述条件的项目，纳税人须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
2、对符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（1）、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑 面积 85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（2）、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（3）、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）、省税务机关规定的其他情况。（以省局不发具体清算办法为准）。
对符合上述情形之一的，主管税务机关可要求纳税人在限定的期限内办理清算手续。
（三）、清算应报送的资料
目前我省的具体清算办法还未下发，最终以省局要求为准，但根据总局国税发〔2006〕187号文件要求，纳税人办理土地增值税清算应报送下列资料。
1、房地产开发企业清算土地增值税书面申请，土地增值税纳税申报表；
2、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的土地价款凭证，国有土地作用权出让 合同、银行货款利息结算通知单，项目工作合同结算单，商品房购销合同统计表等与转让房地产收入、成本和费用有关的证明资料；
3、主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
纳税人委托税务中介机构审核鉴定的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值 税清算税款鉴定报告》。对符合要求的鉴定报告，税务机关可以采信。
各分局要广泛开展房地产开发企业土地增值税清算工作的宣传，对符合清算条件的开发项目，告知纳税人主动进行申报，并按规定报送相关附件资料，主管税务机关要对纳税人报送资料要进行认真审核，并制作资料清单，为税务机关实施结算，开展纳税评估、实施专项检查打下基础。
四、土地增值税的计算
根据《条例》第四条“纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项 目金额后的余额，为土地增值额”之规定，计算土地增值税首先要确定增值额。要确定增值额，必须把握两个关键要素。第一要素是转让房地产取得的收入；第二要素是计算土地增值税的扣除项目金额。
（一）房地产转让收入的确定
1、房地产销售收入确认范围
转让房地产的收入是指房产的产权所有人，土地使用人。将房屋的产权，土地使用权 转移给他人而取得的货币形态、实物形态、其他形态等全部价款及相关的经济收益。包括土地转让收入，商品房销售收入、配套设施全额收入。
对房地产开发企业而言，转让土地使用权，销售商品房等的收入于销售实现时记入“经营收入”或“销售收入”科目，并按收入的类别设置明细帐；而按照合同规定预收购房单位和个人的购房定金，则记入“预收帐款”科目。
2、确认收入时限。（U盘资料）
3、视同销售行为收入的确定
前面已讲房地产开发企业视同销售六种情况，在发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入的确定按下列方法和顺序：
（1）、按本企业在同一地区，同一年度销售的同类房地产的平均价格确定：
（2）、由主税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值的确定。
（二）、房地产开发企业土地增值税扣除项目金额的计算。
房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据《条例》第六条及实施细则第七条的规定执行。各扣除项目具体含义和规定如下：
1、取得土地使用权所支付的金额。
包含两方面内容：一是取得土地使用权所支付的地价款；
二是取得土地使用权时按国家规定交纳的有关费用。
（1）、如何确认地价款
第一、以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权，向国土局支付的土地出让金 （土地一级市场）。
第二、以行政划拨方式取得土地使用权，为转让土地使用权时，按国家有关规定补交的土地出让金。
第二、以转让方式取得土地使用权（二级市场），为向土地使用权人实际支付的地价款。
（2）、取得土地交纳费用如何规定。
是指纳税人在取得土地使用权过程中如办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登 记、过户手续费。
2、房地产开发成本
开发土地和新建房和配套设施的成本，简称房地产开发成本，是指纳税人房地产开发 项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费，基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
（1）、土地征用及拆迁补偿费，是指在房地产开发过程中发生的征用土地的征地费用，拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用，解决拆迁户住房和安置补拆迁者工作的安置及补
偿费用等支出。还应注意的是，如果土地的征用及拆迁补偿是由政府或他人承担的，这部分土地的征用及拆迁补偿费在纳税人的房地产开发成本中不允许扣除。
（2）、前期工程费，是指在房地产开发项目建造前可发生的一些费用。包括规划、设计，项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。如果纳税人取得是已经进行土地开发的“熟地”，已接好“三通一平”，则这部分前期工程费在纳税人房地产开发成本中不允许扣除。
（3）、建筑安装工程费，是指房地产开发项目在建造过程中发生的各种建筑工程费用和安装工程费用。对企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入开发成本部分扣除。
（4）、基础设施费，是指房地产开发项目所需的各项基础设施建设发生的支出，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
（5）、公共配套设施费，如小区内的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按下列原则处理：
一是建成后产权属于全体业主所有权、其成本、费用可以扣除；第二建成后无偿移交政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除：
第三、建成后有偿转让的、应计算收入的，并准予扣除成本、费用。
（6）、开发间接费用，是指纳税人内部独立核算单位直接组织，管理开发项目发生的 各项间接费用。包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、转房摊销等。纳税人行政管理部门（总部）发生的管理费用，在房地产开发费用中扣除，不应在此项扣除。
3、房地产开发费用
房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用，管理费用和财务费用，该 项费用，不按实际发生的费用进行扣除，而按《细则》规定的标准进行扣除。
《细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他方面费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用，取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%内计算扣除。
4、与转让房地产有关的税金
是指纳税人在转让房地产时缴纳的营业税，城市维护建设税。因转让房地产交纳的教 育费附加、地方教育附加费，可视同税金予以扣除。除房地产开发企业，其他纳税人缴纳的印花税允许在税金中扣除。
5、加计扣除
对房地产开发企业，《细则》规定，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成 本计算的金额之和，加计20%的扣除。
以上讲的5个方面，属于房地产开发企业土地增值税的扣除项目金额，根据国税发〔2006〕187文件精神及《条例》规定，还应注意的几点：
第一、除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额，房地产开发成本、费用及转让房地产有关税金，预提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
第二、房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法省局将进一步确定，以省局方法为准。
第三、属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其它合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
第四、对普通住宅和非普通住宅成本费用的分摊计算确定扣除项目的方法以省局即将下发的细则为准，目前各地的做法有：按建筑面积、占地面积、销售收入的比例分摊等。
第五、在清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额/清算的总建筑面积
第五：纳税人建造普通标准住宅出售、增值额未超过扣除项目金额20%的。免征土地增值税。
（三）、土地增值税的税率和具体计算方法
1、税率略
2、具体计算步骤
（1）计算增值额
增值额=转让房地产收入—扣除项目金额
（2）计算增值额与扣除项目金额的比例
该比例=增值额/扣除项目金额
（3）计算土地增值额的税额
土地增值额=
Σ增值额*适用税率
3、具体计算方法。
土地增值税清算工作汇报3
土地增值税清算程序与清算方法
一、土地增值税的清算程序
土地增值税的清算程序大体分为六步： 1.清算前的准备工作；
2.清算项目收入总额的计算及《土地增值税清算项目销售收入汇总表》的编制； 3.扣除项目金额的计算及《扣除项目成本费用计算表》的编制； 4.土地增值税应纳税额的计算及《土地增值税纳税申报表》的编制； 5.土地增值税的审计鉴证；6.土地增值税的申请清算。
二、清算前的准备工作
土地增值税的清算，包含的时间范围比较长，清算涵盖的内容比较宽，而且，对清算涉及的原始凭证要求严格，没有凭证不得扣除。这就要求纳税人从清算的依据，到将来提供的清算资料都需要做充分的准备。大体包括：(一）清算范围的界定： 1.明确清算项目及其范围。
2.正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。 3.正确划分清算面积和非清算面积（待售面积）。
4.按照当地省级人民政府制定的“普通标准住宅”标准，正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。
5.正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期开发项目为单位进行清算（或以《土地增值税项目登记表》为依据）。 6.正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。7.明确清算项目的起止日期。
（二）应当搜集、整理如下资料：
1.取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。 2.开发项目工程建设发包合同、工程决算书及其价款结算单、发票等。
3.银行借款合同及借款计息清单。
4.转让房地产项目成本费用账簿、分期开发分摊依据，与成本和费用有关的其他证
1 明资料。
5.无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的交接凭证。 6.与转让房地产收入有关的其他证明资料，为编制《房产销售收入统计表》做准备。7.与转让房地产有关的完税凭证，为编制分税种的《缴纳税款统计表》准备资料。
8.项目竣工决算报表和有关账簿。
9.土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。 10.与土地增值税清算有关的其他证明资料。
三、清算项目销售收入的计算
（一）商品房销售合同与销售发票核对，特别要注意合同面积和实测面积。
（二）销售发票与“主营业务收入”明细账、总账的核对。
（三）正确划分预售收入与销售收入，并与《预售收入备查簿》核对，防止影响清算数据的准确性。
（四）将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应当做视同销售房地产处理，编制《开发产品视同销售明细表》。
（五）复核销售退回、折扣销售与销售折让业务相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。
（六）复查“预收账款”、“其他应付款”有无应结未结收入的业务。
（七）分房产类别编制《土地增值税清算项目销售收入汇总表》。
四、扣除项目的计算
（一）扣除项目计算的程序
1.计算扣除项目之前，应复核“开发成本”成本项目的划分是否符合税法的规定，如果有差异，应按照税法要求加以调整。
2.检查扣除项目的记录、归集是否正确，是否取得合法、有效的凭证，会计及税务处理是否正确；如果没有合法凭证应提请公司补齐有关凭证。3.对“开发成本”、“开发产品”总账、明细账进行核对。4.计算清算项目的《开发产品成本明细表》。5.编制清算面积的《扣除项目成本费用计算表》。
（二）成本项目计算要点 1.取得土地使用权支付的金额。
（1）原始凭证审核，取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。
（2）如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比中有没有关联方或关联项目的费用、有没有期间费用、有没有预提费用。2.土地征用及拆迁费。
（1）审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和拆迁补偿花名册，并与相关账目核对。
（2）拆迁费有无合法凭证。
（3）动迁还建的开发产品是否做拆迁和销售两项业务进行处理。（4）取得土地使用权后分期开发土地费用的分摊是否合理。取得土地使用权所支付金额的分摊方法是：
纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。①转让土地使用权时土地费用的分摊：
土地使用权扣除项目金额＝取得土地使用权所支付的金额×（转让土地使用权面积÷总面积）
②转让房地产时土地费用按建筑面积分摊：
土地使用权扣除项目金额＝取得土地使用权所支付的金额×（转让建筑面积÷建筑总面积）
3.前期工程费。
（1）开支范围是否属于前期工程费，有无乱摊费用情况。（2）费用支出的原始凭证是否符合规定。4.建筑安装工程费。
（1）自营方式：审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，会计处理是否符合规定。
（2）出包方式：审核工程发包合同、工程决算书、发票及账务处理是否符合规定。（3）甲供材料的核算：甲方采购材料是否取得合法有效的凭证，增值税额是否计入材料成本，出入库手续是否完备。
3 5.基础设施费和公共配套设施费的审查与核算。
（1）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。基础设施费和公共配套设施费的核算范围是否符合税法的规定，有无把开发企业自用或经营性的开发产品计入公共配套设施费的情况。
（2）如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。
（3）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他项目的费用。
（4）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。
（5）审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。（6）审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。
（7）获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。（8）审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。（9）各项基础设施费和公共配套设施费的分摊是否符合有关税收规定。分摊方法如下：基础设施费和公共配套设施费用按可售面积分摊：
属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额
土地增值税清算工作汇报4
济南市土地增值税清算工作指南（试行）
一、土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，原则上以规划部门颁发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》为依据确认清算单位。一般情况下，主管税务机关不得以企业自行确定的分期项目作为清算单位。但对于经国家有关部门批准的开发项目因开发周期较长或其它特殊原因，纳税人自行分期开发的，且各期的公共配套设施相对独立、齐全，其收入、成本、费用也能按规定分别归集的，主管税务机关可将企业的分期项目确定为清算单位。
二、土地增值税的清算分类
（一）对2014年1月1日前开工建设的房地产项目，土地增值税清算时，对房地产开发项目中包含的不同类型房产应分为普通住宅、非普通住宅两类，分别计算增值额和应交土地增值税。
（二）对2014年1月1日以后开工建设的房地产项目，土地增值税清算时，对房地产开发项目中包含的不同类型房产应分为普通住宅、非普通住宅和其他类型房产三类，分别计算增值额和应交土地增值税。 开工建设时间以《建筑工程施工许可证》发证时间为准。
三、土地增值税的清算条件
（一）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发?2006?187号)187号文第二条“土地增值税的清算条件”中所称的“全部竣工”、“已竣工验收”是指房地产开发项目符合下列条件之一的情形：
1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案； 2.开发产品已开始投入使用； 3.开发产品已取得了初始产权证明。
（二）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发?2006?187号)第二条“土地增值税的清算条件”中所称的“该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”是指已转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占清算单位可售建筑面积比例在85%以上的情形。
（三）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发?2006?187号)第二条“土地增值税的清算条件”中所称的“取得销售(预售)许可证满三年”是指清算单位取得的最后一张销售(预售)许可证满三年，且已竣工验收的情形。
（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，属于应进行土地增值税清算的范围。
四、关于土地增值税清算时，扣除项目金额支付的截止时间问题
（一）符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发?2006?187号)第二条清算条件的，原则上应以纳税人完成清算申报手续之日（即向主管税务机关报送《土地增值税清算申报表》的当日）为计算扣除项目金额（包括与转让房地产有关的税金）支付的截止时间。
（二）各主管税务机关应要求纳税人在申报资料或中介机构在鉴证报告中对项目未支付款项予以详细说明或披露。上述未支付款项在主管税务机关清算审核结束前已支付的，由主管税务机关核实后予以扣除，仍未支付的，不得扣除。
（三）房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定按《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函?2010?220号)第二条的规定执行。
五、关于土地增值税计税收入的问题
（一）土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
（二）纳税人因转让房地产而收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。
六、关于房地产开发企业代收费用的处理问题
对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：
（一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。
（二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
七、关于房地产开发企业缴纳的政府性基金和行政事业性收费的扣除问题
房地产开发企业缴纳的政府性基金和行政事业性收费的扣除应按以下原则把握：
（一）凡与房地产开发项目直接相关或是房地产行业特有的、且缴纳的环节是在项目办理项目竣工验收之前的政府性基金和行政事业性收费，如市政配套费、报批报建费、水电增容费、新型墙体材料专项基金、散装水泥基金等，在清算时应计入开发成本予以扣除，并作为计算房地产开发费用和加计20%扣除的基数；
（二）房地产企业缴纳销售不动产营业税时附征的地方教育附加、地方水利建设基金，在清算时应计入与转让房地产有关的税金予以扣除。
八、关于财政返还资金的处理问题
从事房地产开发的纳税人因项目开发从地方政府取得的各种名义的返还、奖励款项，有协议约定返还项目具体科目的，按约定的内容抵减相应项目具体科目的扣除金额，无协议约定返还项目具体科目的，在房地产开发项目取得土地使用权所支付的金额中一次性抵减。纳税人在同一地区同时开发多个项目，且返还、奖励款项未区分项目的，按各项目占地面积的比例分配后抵减。
九、关于房地产企业建设公共配套设施因移交给政府等有关部门获得的补偿的处理问题
（一）房地产企业因从事拆迁安臵、建设廉租住房等行为从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
（二）房地产企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设的公共配套设施，在建设完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿，抵减房地产开发成本中的建筑安装工程费。
十、关于取得土地使用权时，按国家统一规定交纳的有关费用的扣除问题
根据《实施细则》第七条第（一）项规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”房地产企业在取得土地使用权时，按国家统一规定交纳的有关费用，凡能取得财政专用票据的，计入“取得土地使用权所支付的金额”项目扣除，不能取得财政专用票据的，计入“房地产开发费用”项目按规定比例扣除（如企业在参加土地竞拍时支付的佣金）。
十一、关于审批项目规划外政府要求房地产企业额外承担的部分市政建设费用（支出）的扣除问题
对于房地产开发企业发生的项目建设用地边界外（即规划用地“红线”外）的建设项目支出，一律不得在本项目清算时计算扣除。十
二、关于房地产企业支付给城镇单位及个人的拆迁补偿费的扣除问题 房地产开发企业支付给城镇单位及个人的拆迁补偿费应凭下列资料和凭证扣除：
（一）应提供的资料：房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告（房屋征收决定）、安臵方案、被拆迁房屋价值评估报告、与被拆迁人订立的拆迁补偿安臵协议、拆迁合格证。
（二）应具备的扣除凭证：
1.房地产开发企业如委托拆迁中介机构进行拆迁的，凭拆迁中介机构开具的正式发票确认支付的拆迁费用；
2.房地产开发企业支付个人拆迁补偿费的，应按规定取得对方个人签名或者盖章的收条，也可以开列有个人签名或盖章的支付清单，同时应做到拆迁（回迁）合同、签收花名册或签收凭证、被拆迁人身份证复印件一一对应；
3.房地产开发企业支付被拆迁单位补偿费的，分别不同情况进行处理: （1）若能提供县级以上(含)地方人民政府出具的收回被拆迁单位土地使用权文件，或者土地管理部门报经县级以上(含)地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回被拆迁单位土地使用权文件的，可按拆迁补偿协议及付款凭证、收款收据确认扣除项目金额；
（2）无法取得上述文件的，应以正式发票作为确认扣除项目金额的依据；
（3）无法提供正式发票或收回土地使用权文件的，不予扣除。十
三、关于合作建房的土地增值税征免税问题
（一）对一方出土地，一（多）方出资金，不成立合营企业，并同时满足以下条件的合作建房行为，在进行土地增值税清算时适用本条第二款的规定：
1、合作建房各方需签署合作建房协议并以合作各方名义共同办理合建审批手续；
2、合作建房各方需依法共同办理国有土地使用权权属变更登记；
3、合作建房各方至少有一方应该具有房地产开发经营资质。
（二）对于同时满足本条第一款所列条件的合作建房，按以下规定进行土地增值税税务处理：
1、建成后按合作协议各自办理初始确权，分房自用的，暂免征收土地增值税；
2、对出土地方将分回房屋在初始确权后再转让的，应按规定征收土地增值税，同时将因合作建房而转让出去的部分土地的历史成本调整为分回房屋的建造成本，按规定予以计算扣除；
3、对出资金方将分回房屋在初始确权后再转让的，应按规定征收土地增值税，同时将合作建房时发生的还建房开发成本支出调整为分回房屋的取得土地使用权支付的地价款，按规定予以计算扣除；
4、对合作方按照合作建房协议的约定支付的补差款，出土地方和出资金方应按实际支付或收到的价款，相应调整其分回房屋的建造成本和取得土地使用权支付的地价款；
5、除在合作建房协议中约定的分配房屋外，一方通过另行约定的方式（包括签订专门条款、合同、补充协议等）将原分配给自己的房屋再转让给其他合作方的，不管转让方是否开具发票，均视同销售不动产处理。其按合同约定的价格取得的转让收入应计入土地增值税应税收入。若转让价格明显偏低，又无正当理由的，应按下列方法和顺序确认：
（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格
（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
上述所称“同一年度”、“当年”是指其作出约定并签署协议的当年。十
四、关于以土地使用权（房地产）投资入股，被投资企业从事房地产开发的，其取得土地成本的确认问题
房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权（房地产），根据有关文件的规定，此类情形以财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税?2006?21号）规定的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本：
1、以土地使用权（房地产）作价入股进行投资或联营的，在投资或联营环节对土地使用权（房地产）进行评估，并按照评估的市场公允价值入账的，以入账的公允价值作为被投资企业取得土地使用权（房地产）所支付的金额。
2、以土地使用权（房地产）作价入股进行投资或联营的，如一方是房地产企业的，按照财税【2006】21号文规定对以土地使用权（房地产）作价入股进行投资或联营的一方应征收土地增值税，计税收入按照作价入股时经评估取得的公允价值；接受投资一方再次转让土地（房地产）的或进行房地产开发对外销售的，在计算土地增值税时，应以接受投资时入账的公允价值作为被投资企业取得土地使用权（房地产）所支付的金额。
十五、关于房地产开发企业提供的材料（动力）的扣除问题
（一）对于房地产开发企业自购工程用材料（即甲供材料，包括工程合同或者协议确定由房地产开发企业承担的水电等工程动力价款）的包工不包料建安工程，施工方（或项目所在地主管税务机关）应按提供的建安劳务金额（不含材料价款）开具发票。在计算土地增值税扣除项目时，施工费用的扣除凭证以建安发票为准，材料和设备费用的扣除凭证以销售发票为准；
（二）开发过程中房地产开发企业已先行代垫，在工程结算时向施工企业收取的临时水电费不得计入建筑安装工程费扣除项目；
（三）对于有关甲供材料（动力）情况，房地产开发企业应在清算申报时、中介机构应在鉴证报告中予以披露。主管税务机关应按管理权限对甲供材料（动力）涉及的建筑业营业税等税种申报缴纳情况进行核查，或将相关信息反馈给施工单位的主管税务机关。十
六、关于房地产开发企业取得的异地工程发票的扣除问题
（一）通常情况下，清算项目建安工程应按劳务发生地征税原则取得从项目所在地税务机关领取并开具的发票（或由项目所在地税务机关代开的发票）。对于房地产开发企业取得的异地建安工程发票，应视同不合法票据，不予扣除。但经主管税务机关查实上述劳务确属真实发生的，由施工企业或个人重新提供项目所在地建筑业发票后，可予以扣除。
（二）施工企业或个人发生旧《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第三十条、现行《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十六条规定的情形，由其机构所在地或居住地主管地税机关补征营业税并开具发票的，主管税务机关可凭异地工程发票、施工企业或个人主管地税机关出具的相关证明、税收缴款书复印件（上面必须有加收的滞纳金）等资料确认扣除项目金额并予以扣除。 十
七、关于房地产开发企业公共配套设施费计算扣除的问题 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
（一）在《商品房购销合同》中已注明建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；未注明的，凭房地产开发企业在当地主要媒体上刊登的移交公告或小区业主委员会出具的移交证明，其成本、费用可以扣除；
（二）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，凭移交清单或接收清单，其成本、费用可以扣除；属于政府、公用事业单位原因不能及时接收的，经接收单位或者政府部门出具证明，经主管税务机关确认后，其成本、费用可以扣除；
（三）未移交或开发商、物业公司实际占有、使用、受益的公共设施，不得扣除相应的成本、费用；
（四）建成后由房地产开发企业有偿转让的，应计算收入，并准予扣除相应的成本、费用。
（五）地下人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的，其相关成本、费用不予扣除。
十八、关于房地产开发企业开发间接费用计算扣除的问题
（一）土地增值税允许扣除的开发间接费用，是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。房地产开发企业在开发间接费中核算的其它费用包括开发过程中的利息支出、土地使用税、交政府部门的维修基金、工程预决算编制及审查费、前期物业管理费等均不属于可扣除的开发间接费范围。
（二）房地产开发企业不设臵现场管理机构而由企业（即公司总部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的开发间接费用，除周转房摊销可以扣除外，其余应全部记入企业的房地产开发费用按比例扣除，不得再单独扣除。
（三）房地产开发企业应在项目现场管理机构成立运行的次月将机构的人员名单（包括姓名和职务）、使用的固定资产目录及折旧年限、周转房情况等资料报送主管税务机关备案，已备案资料发生变更的，应在变更的次月重新报送。不按上述规定报送资料的，除周转房摊销外的开发间接费用不得单独扣除。
工程监理费是建筑安装工程预算中其他费用的组成部分，应在建筑安装工程费中核算，并按规定扣除。十
九、关于销售精装房装修费用的扣除问题
从事房地产开发的纳税人销售精装修房，其装修费用可以计入房地产开发成本。上述装修费用不包括从事房地产开发的纳税人自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。
从事房地产开发的纳税人销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）等取得的收入，应以总销售收入减去家用电器等的采购价格作为房地产销售收入计算土地增值税。
二
十、关于项目营销设施建造费的扣除问题
房地产开发企业修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：
（一）房地产开发企业在开发地块内规划建筑范围外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产开发销售费用并按规定的比例扣除；
（二）房地产开发企业在可售开发产品内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并计入建安工程费准予扣除；
（三）房地产开发企业利用规划配套设施（如会所、物业管理用房），修建临时售楼部、样板房的，其发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 主管税务机关在进行清算审核时应注意核实房地产开发企业购买的家用电器、家具、其他物品是否一并移交给全体业主或政府、公用事业单位。未移交的，上述设备不得扣除。二十
一、关于清算项目可售总建筑面积的确定问题
在进行土地增值税清算时，清算项目的可售总建筑面积可按以下方法确定：
（一）在确定清算项目的总建筑面积时，应首先根据立项文、规划文、总平面图、实测报告等相关资料并结合到实地查看的情况，确定开发项目的开发产品（包括房地产开发企业已用于出租或自用的开发产品），然后再根据房屋实测报告上载明的所有建筑物（开发产品）的实测建筑面积来确定总建筑面积。
（二）对于会所、小区车库、车位（包括利用地下人防设施改造的车库、车位，下同）、架空层、幼儿园等不能确权的公建配套设施，如明确属全体业主所有或已无偿移交给业主委员会的和已明确建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，则归为不可售建筑面积。对于用于附赠给买受人的车库、车位，应计入可售建筑面积。
（三）对于不能办理产权登记的小区车库、车位，其可售建筑面积应以房地产开发企业与购买人签订的车位使用权购买合同上注明的使用面积为准，若合同上未注明使用面积的，则以房地产开发企业提供的车位面积明细表上注明的使用面积为准。 总可售建筑面积=总建筑面积-不可售建筑面积 二十
二、关于扣除项目金额计算分摊和扣除的问题
（一）属于不在同一宗土地上的多个房地产项目共同的成本费用，应按单个清算项目可售建筑面积（或建筑面积）占多个项目可售总建筑面积（或总建筑面积）的比例，计算确定各个清算项目的扣除金额；
（二）房地产开发企业成片受让同一宗土地的使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其各期共同的成本费用原则上应按分期开发项目占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊。
房地产开发企业分期开发房地产项目，各清算单位扣除项目金额的计算分摊方法应保持一致性；
（三）在同一清算单位内，应按下列方法和顺序计算分摊扣除项目金额和本次清算允许扣除的扣除项目金额：
1、按规定计算确定本清算单位总的扣除项目金额、可售总建筑面积和不同类型房屋的可售建筑面积；
2、应按照不同类型房屋的可售建筑面积占该项目可售总建筑面积的比例分摊可扣除项目金额。对于“与转让房地产有关的税金”可按照不同类型房屋的销售收入占该项目总销售收入的比例进行分摊归集； 二十
三、《条例》第八条第(二)项所称因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。当事人在申请免税时，应向主管税务机关提供哪些资料
（一）因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，应提供县级以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用权文件，或土地管理部门报经县级以上(含)地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件；
（二）因“城市实施规划”而搬迁，应提供县级以上(含)地方人民政府或县级以上(含)地方人民政府有关主管部门审批通过的立项、规划文件，文件批复中应有涉及城市规划、旧城改造、企业污染扰民等符合免税规定的文字说明；
（三）因“国家建设的需要”而搬迁，应当提供国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目文件。 二十
四、关于清算后再转让房地产的处理问题
（一）在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，房地产开发企业应暂按以下规定计算应缴纳的土地增值税，并于次月在主管税务机关规定的期限内申报缴纳： 1.不同类型房屋的单位建筑面积成本费用=清算时的不同类型房屋扣除项目总金额（不包括与转让房地产有关的税金）÷清算时的不同类
2.本月不同类型房屋的可扣除项目金额=不同类型房屋的单位建筑面积成本费用×不同类型房屋的本月销售或转让面积+本月不同类型房屋实际发生的与转让房地产有关的税金；
3.本月不同类型房屋的增值额=本月不同类型房屋的销售或转让收入-本月不同类型房屋的可扣除项目金额；
4.本月不同类型房屋的增值率=（本月不同类型房屋的增值额÷本月不同类型房屋的可扣除项目金额）×100%；
5.本月不同类型房屋的应缴土地增值税=本月不同类型房屋的增值额×适用的税率-本月不同类型房屋的可扣除项目金额×速算扣除系数。
（二）对房地产项目销售尚未结束前已清算，其后继续发生收支并取得合法有效凭证的，纳税人可在项目销售结束，且所有成本费用均已全部支付完毕之后，向主管税务机关申请据实重新调整可扣除项目金额和应纳土地增值税税额，进行最终的结算。
本指南自下发之日起执行，税务机关尚未发出清算书面审核结果的清算项目，适用本指南。本指南下发之日前税务机关已出具清算书面审核结果的清算项目，不再追溯调整。以前规定与本指南不一致的，一律以本《指南》为准。
土地增值税清算工作汇报5
土地增值税清算工作程序及方法
土地增值税清算是一项政策性很强的征管工作，因其既涉及收入，也涉及成本费用，计算复杂，内容繁杂，一个项目的时间跨度长，故而清算起来比较困难。现就我市土地增值税清算工作程序及方法简介如下：
一、土地增值税清算工作程序
第一步，核实准确企业的项目收入额，既某一开发项目已实现的销售收入额；
第二步，核实清楚企业的土地购置成本，即某一开发项目实际支付的土地购置成本；
第三步，核实清楚企业的房地产开发成本，即某一开发项目的建筑工程费、基础设施费、配套设施费等；
第四步，核实清楚企业的房地产开发费用，即某一开发项目的期间费用，这部分根据国家的政策规定分两种情况，一种情况是利息凡能够如按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按土地购置成本和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；另一种情况是利息不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按土地购置成本和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。第五步，计算与转让房地产有关的税金，即销售某一开发项目应缴纳的营业税及其附加。如果该纳税人不是房地产开发企业则还应加上销售不动产应缴纳的印花税。
二、土地增值税清算工作方法
（一）收入的检查。收入是纳税的第一道门槛，无论是营业税，还是企业所得税、土地增值税，收入的高低都决定了税负的轻重，因此减少收入成为大多数纳税人逃避纳税的首选。查实收入必然地成为土地增值税清算工作的第一步。在收入的检查中针对以下情况，我们分别采取了不同的核实措施。
（一）按揭销售不及时确认收入的问题。这个问题在我市的房地产界屡见不鲜。从实质上看有两种情况，一种是真按揭作假按揭处理；另一种是的确存在假按揭。前一种情况的目的是为了隐匿收入，而后一种情况主要是为了套取银行的贷款。因为目前的信贷市场对担保要求很高，有些资信条件不好的企业资金周转困难时，通过与内部职工等熟人签订假销售合同，以自己开发的商品房为抵押，办理假按揭套取贷款。无论是上述哪种情况，纳税人的帐务处理都是一样的，即“借：银行存款，贷：应付帐款或其他应付款”。检查时先从往来科目的明细帐进行分析，对有疑点的往来款项查核原始凭证，只要是按揭贷款，一般都有按揭贷款凭证。通过逐笔查核把所有的按揭贷款清理统计成册，然后逐户再进行入户(购房人)调查，如果是假按揭一般房屋未入住或贷款人与现住户不一致，这样就查清了按揭的真实性。当然如果严格执行政策的规定，不考虑实质重于形式原则，也可以将所有无论是真按揭还是假按揭的贷款统统确认为收入。这里有一点需要强调一下，就是按揭销售的程序。按揭销售一般是购房人先付首期购房款，然后提供有关资信资料，银行审核后将按揭款直接划转给开发商，开发商在这一销售方式中只承担担保责任，售房收入在银行划转按揭款时就已经完全实现，因此国税发（2006）31号文件才有按揭款在“银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现”这一规定。
二是销售收入不入账或不全额入帐的问题。目前房地产待业一般都是私营或联营企业，这类纳税人经营的一个突出特点就是会计核算不规范。有的将售房款直接用于经营活动，有的将售房款挪作他用，有的将售房款存入个人帐户，等等，可谓五花八门。房地产行业一般都是先开收据，等到办产权时才开发票，这样就导致这部分早已经实现的售房收入税务机关无法控制，不能及时纳税。有一个不同程度存在多头开户或公款私存的问题，他们将取得的售房款游离于企业财务管理之外，在办理产权手续之前不入账或不能全额入账，直接用于生产经营活动。对此，我们采取实地核实的方式，只要住户已经入住，按销售合同总金额予以确认收入。如：我们在检查某房产公司时发现其“现金”和“银行存款”科目存在较大的贷方余额，通过调查核实其资金来源，证明了企业将收取的售房款不入账直接用于支出的事实；三是查核原始凭证,纠正不正确的账务处理，查实计入其他往来科目的售房收入。在清算中,我们发现有两种情况：一种情况就是企业财务人员将收款收据作一笔销售收入的结转分录(即借：预收账款，贷：主营业务收入)，不作货币资金增加处理, 清算人员通过查看“预收账款”明细账各明细科目下有无借方余额，就证实了企业有无偷税行为；另一种情况是将价外收费挂往来帐，不计消售收入。很多纳税人价外收取的单元门、防盗门、地下室等费用直接计入应付账款科目，不做销售处理，清算人员通过核对往来账款的资金来源就可核实确认收入；四是盘点房地产企业的开发产品, 核清售房收入。检查中发现，有些纳税人的发票金额和合同金额不一致，通过减少开票金额来隐瞒收入。针对这种情况，我们专门设计了开发产品统计表，按照开发时间、销售时间对每个楼盘、每幢楼房逐户进行登记造册，将合同价与发票金额、同地段同类房屋价格进行比对，落实到每一户，核清其售房收入。
二、成本的检查。房地产开发企业的预决算和招投标书能比较全面准确地反映企业开发成本，是进行土地增值税清算的重要资料。在清算工作中，成本的准确与否直接影响到土地增值税数额的大小，很多纳税人往往通过加大成本来达到少缴税款的目的。我们在成本核查方面主要解决了三个问题：一是不提供预决算或编造假的预决算资料问题。有些企业要么以没有预决算而搪塞，要么挖空心思编造假预决算资料对付检查。针对这种情况，我们从建设部门调取了工程档案，对所有的建筑工程项目的建造时间、工程造价进行了调查，造册登记，作为检查时的主要参考资料，核准了开发成本；二是城市设施配套费用、人防费、消防费等前期费用不据实列支的问题。根据国税发（2006）187号文件规定：“除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关的税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除”。清算中，我们发现有些企业按政府相关部门规定的收费标准依据开发面积预提城市设施配套费用、人防费、消防费等前期费用，并将预提的费用计入开发成本，实际有些配套费用虽有政府规定但并未完全按规定收取。经过逐项核实后，对于实际支付并取得合法凭证的才予以认可，否则不予扣除；三是虚报销售面积的问题。根据配比原则，清算分摊成本时一般按销售面积占总面积的比例结转成本，有些企业在提供资料时故意加大已售部分的面积，多转成本。针对这种情况，我们用两种方法进行核实。一种是概算其平均销售单价，测算其真实性；另一种是根据清理的分户开发销售底册进行统计。如：我们在对某房产公司检查时，企业先提供了建筑面积和已售面积资料，后又说该面积不准确要重新提供，我们的检查人员对新提供的资料计算后发现，单位成本比原来的大的多，经进一步核实后发现，企业后面提供的资料是不真实的，主要目的是为了减少土地增值额；四是土地取得成本不以实际支付金额列支。有些纳税人提供虚假的土地购置合同，抬高土地价格，不以实际发生额计入开发成本。对此，我们一方面对开发情况进行调查核实，另一方面看其支付土地成本时是否取得了合法有效的凭证。
三、分摊的成本。土地增值税计算比较复杂，不同的成本分摊方法会导致不同的计算结果。在清算过程中对企业在成本分摊过程中存在的问题，我们采取了四种办法：一是检查人员先将企业发生的前期费用和基础设施建设费进行归集合并，然后按工程设计总面积在已开发与未开发项目之间进行分摊，对已开发项目分摊的费用在已售与未售之间进行二次分摊；二是依据合理性原则，将土地购置成本在已开发与未开发、已售与未售之间进行两次分摊；三是检查人员依据合理性原则，对不同用途的房屋开发按不同的设计要求分摊成本。一个开发项目一般包括的房屋类型比较多，有住宅、商业门点、车库、自用办公房、公共配套设施，不同类型的房屋其开发成本是不一样的，有些企业将这些不同用途房屋的开发成本混淆在一起。根据土地增值税暂行条例及其实施细则规定，普通住宅与非普通住宅的税收政策是不一样的，普通住宅增值率未超过20%的免征土地增值税，而非普通住宅则不享受这项优惠政策。清算中，我们针对不同的情况，采取两种办法分摊成本，首先将普通住宅和门点、车库、非普通住宅等不同用途房屋成本总和在一起按建筑面积进行分摊，将普通住宅和门点、车库、非普通住宅分开进行清算，普通住宅增值率未超过20%的一律免征土地增值税，门点、车库、非普通住宅等只要有增值就征收土地增值税；其次对层高不同的建筑物按建筑面积分摊后又按层高进行分摊，保证了成本分摊的公平合理；四是纠正纳税人将销售后未全部收款的房屋成本一次性进行结转错误做法，依据收入与成本配比的原则，指导纳税人按已收房款占应收房款的百分比（实收率）进行成本结转，提高了成本扣除项目的准确性。
四、政策的适用。目前的土地增值税政策在有些方面规定的不是很具体，操作起来需要检查人员仔细把握立法精神，用足用活税收政策，如清算应按什么项目进行的问题等。在实际清算工作中，纳税人要么要求按单栋楼进行清算，要么将不同开发项目、不同用途房屋的成本混在一起，要求按一个项目进行清算。对此,我们把握了三点:一是根据国税发（2006）187号文件中 “土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算”的规定，严格按开发项目进行清算。二是对纳税人的分期开发项目，根据国税发（2006）187号文件中 “对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算” 的规定,严格按分期项目进行清算；三是明确土地增值税清算政策的执行时间问题。大多数纳税人认为土地增值税的开征时间是2006年7月1日，也就是省局下文要求预征、土地增值税的时间。但是，国家早在1994年1月1日就开征了土地增值税。因此，这次清算时我们根据《税收征管法》第五十二条规定的税款追征期限，以及酒泉房地产开发的时间和价格的演变过程，我们将清算的时间界限确定到了2000年度以后。
五、特殊经营情况的检查。房地产行业情况比较复杂，有施工、开发一家经营的，也有单独开发大型商场的，还有开发项目小而不易发现的，我们主要采取“深挖细查，区别对待”的办法开展清算工作。一是对“两块牌子，一套人马”，房地产开发商，采取“两头堵”的方法进行清算。我市有很多地产开发企业都拥有自己的建筑公司。因此，普遍存在施工企业与房地产企业之间通过关联关系逃税的问题。主要有两种情况：一种是房地产企业自己开发产品；另一种是施工企业替房地产企业开发商品房。它们主要通过相互间不结算工程款，房地产企业按完工比例结转成本来逃税。因为施工企业不结算工程款则既不开发票也不缴纳建筑安装业的流转税，通过借用房地产企业的资金来运营。而房地产企业则根据预算按完工比例确认房地产开发成本，这样可以增加成本，减少所得额和增值额，达到少缴企业所得税和土地增值税的目的。可以说既偷逃了建筑业的税款，也偷逃了房地产业的税款。对此我们采取“两头堵”的方式，对建筑公司按工程形象进度进行纳税，对房地产企业要求以建筑安装业发票结转开发成本，有效制止了企业相互之间结算成本的随意性，增加了土地增值税清算的真实性；二是区别不同情况，用足用活税收政策。对于无资质开发销售商业性用房（主要是大型商场、市场）和无资质销售不动产的纳税人，既没有加计扣除的政策，也无增值率不超过20%免税的优惠政策。加之，商业性用房的销售价格比较高，增值率也比较高，税负比较重。我们在根据《土地增值税暂行条例及其实施细则》的规定严格清算的同时，采取纳税人分期入库的办法减轻纳税人的压力，化解税企矛盾，减小清算阻力。三是从房管部门调取全市开发项目底册，堵塞清算漏洞。酒泉市城市规模小，大片开发的项目不多，一个项目一般只有三、五栋楼或者一、两栋楼单独开发的也比较多。因此，开发项目比较多的开发商只反应大项目，故意隐瞒规模比较小、坐落在楼群中间的小项目，其销售收入不在账面反映。对此，我们一方面对基层征管部门掌握的情况逐一进行核实，另一方面积极与房管部门沟通，获取全市房地产开发项目的第一手信息，有效杜绝了漏网之渔。
六、非正常销售的处理。以房抵债、低价转让情况在房地产开发中比较特殊，为保证税负的公平，我们加大了清理力度。一是内查外调掌握以房抵债情况。以房抵顶建筑工程款是我市房产开发企业存在的普遍现象，有的纳税人直接将开发产品抵顶给施工单位，由施工单位自己销售，有的是抵顶后由房产企业代售。为了核实情况清算人员一方面翻阅抵顶合同；一方面入户（购房人）调查落实。尽量将清算数据算准，充分体现公平、公正原则。二是按市价核定低于市价的屋价格。将开发产品低价转让给利益关系人不按正常售价确认收入。低价销售有两种情况，一种是开发商没有完全收款，只收取了部分销售款，这种情况只能按实收款确认收入；另一种情况是开发商为了达到某种利益，故意以远低于市价的售价将房屋出售给关系户，检查时还振振有词“谁没有个三亲六故”，对此我们按市价进行了核定。
七、清缴入库工作。土地增值税工作，由于时间跨度长，纳税人抵触情绪大，给清算工作带来了许多困难。为了减少阻力，防止激化矛盾，我们首先采取了“清算一户、清收一户”的办法。由于纳税人对土地增值税的认识不清，很多纳税人认为土地增值税多年来一直未征，清算的时间界限太长，因此清缴入库时抵触情绪特别大。清算前我们就考虑到了这种情况，清算时采取大小交叉，查完一户尽快督促其先入土地增值税。另外，针对纳税人认为税负过重，在销售定价时并未考虑这部分税负的问题，检查人员耐心地给纳税人解释，让纳税人真正认识到了土地增值税是以增值额为计税依据，它属于收益税，不是流转税，定价时没有包含税款是减少了增值额，而不是增加了增值额，这就是土地增值税调节房地产市场的原理所在，从而减小了税款入库的阻力。其次，以思想工作为先导，有理有节地宣传清算政策，突破税款入库难题。这次清算很多纳税人认为有点“秋后算账”的感觉，将多年的税款集中在一个时点上，缴纳有困难，有些甚至拒绝缴纳。针对这种情况我们采取了逐级约谈方法，采取政策攻心、重点突破的方法解决入库难的问题。每户企业检查结束后，及时将检查表反馈给企业进一步核实，直到数字准确无误为止。对纳税人有疑问的让其提交陈述意见书，对合法的陈述意见予以认可，对不合法的陈述意见，先由检查人员给纳税人解释政策，仔细讲解有关法律法规，争取纳税人的理解。对不能理解，与税务机关意见分歧较大的再由稽查局长和分管领导进行约谈，认真做思想工作，解释清算工作的重要性，争取纳税人的支持。对继续拒绝缴纳，抵触情绪较大，无法理解的，市局主要领导亲自出面做工作，与其算税收账、经济账、法律账，做思想转化和引导工作，让其心服口服。针对有些纳税人等待观望、甚至联合不缴税的情况，我们选择全市房地产开发龙头企业康盛房地产开发公司和富康家世界商贸公司，把它们作为突破口，市局领导亲自进行约谈，使其认识到了问题的严重性，补缴了应纳税款700余万元。这些公司的税款缴纳后，其它企业纷纷开始补缴应纳税款，一些资金有困难的企业，也主动到地税部门说明情况，表示尽力想办法缴清应纳税款。
土地增值税清算工作汇报6
土地增值税清算
培 训 讲 义
上饶市地税局税政三科二〇一四年6月查吉胜
一、土地增值税清算概述
（一）定义
土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。（规程第三条）
纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。（实施细则第十六条）
（二）总体要求
纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。（规程第四条）
税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。（规程第五条）
（三）相关法规
1、中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令[1993]138号）
2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法[1995]6号）
3、国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知（国税函发[1995]110号）
4、财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财
2 税[1995]48号）
5、国家税务总局 国家土地管理局关于土地增值税若干征管问题的通知（国税发﹝1996﹞4号）
6、财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税[2006]21号）
7、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发?2006?187号）
8、关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发?2007?132号）
9、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发?2009?91号）
10、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函?2010?220号）
11、国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发?2010?53号）
12、国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知（税总发?2013?67号）
13江西省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知（赣地税发?2007?22号）
14、江西省地方税务局关于对转让二手房征收土地增值税有关问题的通知（赣地税发?2007?99号）
15、江西省地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知（赣地税发?2008?76号）
16、江西省地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知（赣地税函?2009?110号）
17、江西省地方税务局转发国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（赣地税发?2009?117号）
18、江西省地方税务局关于加强土地增值税征管有关问题的公告（江西省地方税务局公告2010年第3号）
19、江西省地方税务局关于加强土地增值税征管有关问题的补充公告（江西省地方税务局公告 2011年第6号）
20、江西省地方税务局关于土地增值税征收管理有关问题的通知（赣地税发?2013?117号）
21、江西省地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知（赣地税函?2013?101号）
22、江西省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率的公告（江西省地方税务局公告 2013年第10号）
23、上饶市地方税务局关于加强土地增值税征管有关问题的公告（上饶市地方税务局公告 2010年第1号）
24、上饶市地方税务局关于印发《上饶市土地增值税清算管理办法》的公告（上饶市地方税务局公告 2013年第3号）
二、土地增值税清算实施
（一）前期管理 注意点：
1、项目管理；
2、数据分析；
3、调研评估；
4、发票管理。
（规程第六条、第七条、第八条）
（二）清算主体
1、土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后……（规程第三条）
2、对已具备土地增值税清算条件的企业可以采取以下两种方式进行清算 。
一种是企业自行清算，……
另一种是企业委托当地地税机关认可的税务师事务所进行清算，……（赣地税发?2008?76号）
3、市局办法：
一是明确清算主体：土地增值税清算的主体是符合土地增值税清算条件的纳税人（房地产开发企业）。
二是明确清算方式：纳税人可自行清算，也可委托税务中介机构出具鉴证报告。
三是明确中介规范：重申了资质、年检、备案等要求。
四是明确职责要求：主管地税机关和各级稽查部门不得取代纳税人进行土地增值税清算。
（三）清算条件
1、规程：
第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
2、市局办法：
第十二条
纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
第十三条 对符合以下条件之一的，主管税务机关必须通知纳税人进行土地增值税清算。
（一）对已竣工验收的房地产开发项目，其已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 对于房地产开发项目存在视同销售情形的，视同销售的房地产面积应当计入已转让房地产建筑面积计算销售比例。
对前款所列第（二）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
第十四条 对符合以下条件之一的，除特殊情况外，主管税务机关原则上不通知纳税人进行土地增值税清算。
（一）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（二）省税务机关规定的其他情况。
3、办法规定解读：
一是将“主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算”的2种情 6 形，明确规定主管税务机关必须要求纳税人进行清算。
即（1）对已竣工验收的房地产开发项目，其已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
做出此规定，符合上级可以对下级提出管理要求的原则，也符合赣地税发?2008?76号中的规定：
“
二、……根据现行土地增值税政策的有关规定，对房地产企业开发的商品房，当销售总量未达到85%之前，必须按已确定的预征率预征土地增值税；销售总量达到85%后，应进行土地增值税清算。”
“
四、……房地产企业具备下列条件之一的，原则上都要进行土地增值税的清算：
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算的房地产开发项目；
（三）直接转让土地使用权的；
（四）纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清算的；
（五）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。”
二是将“主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算”的“取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的”情形，明确规定主管税务机关原则上不要求纳税人进行清算。
作出上述规定，主要是基于严肃税收政策、规避税收流失、防止纳税人在项目后期特别是接近尾声时的一些“非正常行为”；同时考虑到如果纳税人取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕，往往是销售比例不高，一旦清算出现退税的情况为多。
（四）清算单位
1、土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。（细则第八条）
2、……纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。（财税?2006?21号）
3、“
一、土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”（国税发?2006?187号）
4、……根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税?2006?21号）的规定，对纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼（或连体楼）,如果其中有普通住宅的，应区分普通住宅与其他类型的房地产分别核算土地增值额。
同一房地产项目的车库等附属设施不属于普通住宅，应按其他类型的房地产计算土地增值额。（赣地税发?2008?76号）
5、土地增值税清算单位
自本通知下发之日起，新增的房地产开发项目的土地增值税清算单位应依据发展和改革委员会批准的项目文件确定。[《江西省地方税务局关于土地增值税征收管理有关问题的通知》(赣地税发?2013?117号 2013年9月30日)]
（五）清算受理
1、主管税务机关按规定要求纳税人清算的，必须下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
2、应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机 8 关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定处理，同时发出《责令限期改正通知书》，要求其在30日内办理清算手续。
三、土地增值税清算审核
（一）审核方式
1、案头审核
2、实地审核。
（二）审核内容
1、审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
2、审核收入情况
3、扣除项目审核
4、关联方交易行为的审核
5、中介机构鉴证报告的审核。
（三）审核要求 市局办法：
1、要健全土地增值税清算组织机构，市、县地税机关要成立土地增值税清算领导小组。
2、主管税务机关是土地增值税清算审核主体。
3、审核时间要求。主管税务机关是土地增值税清算审核主体，应当在受理纳税人清算资料之日起90日内（不含纳税人应主管税务机关要求的补正资料时间）组织开展并完成清算审核工作，因特殊情况需要延长时间的，需报县局清算领导小组审批。
4、要按规定计算“普通标准住宅”和“其他类型房地产”两个增值额。并且强调，“普通标准住宅”必须单独计算增值额，不得以放弃享受税收优惠政策为由、并入其他类型房地产统一计算增值额。
5、必须将纳税人土地增值税税款预征情况纳入重点审核内容，对未按规定预征税款的必须作出加收滞纳金等处理。
6、主管税务机关、审核人员的责任，审核完毕必须健全手续、在审核表上盖章、签字确认。
7、除了总局规程等规定的内容以外，要特别注重企业自购建筑材料、建筑安装发票的真实性和准确性、利息支出等内容的审核。
※其他税费的处理：房产税、城镇土地使用税、印花税、契税、教育费附加、地方教育附加等
※财税【2006】21号：对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
四、土地增值税核定征收
（一）核定征收环节
在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。（规程第三十三条）
（二）核定征收条件
1、在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手 10 续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。（规程第三十四条）
2、强调建账建制。土地增值税原则上实行查账征收、据实清算。核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。
进一步强化对房地产企业的查账征收。对能采取查账征收进行清算的,一律要采取查账清算。（市局办法第三十一条）
进一步强化对房地产企业的查账征收。土地增值税清算的前提是要查清企业的账目,弄清企业往来资金的来龙去脉,重点是明确扣除项目的真实性,从而提高土地增值税清算水平。对能采取查账征收进行清算的,一律要采取查账清算。少数企业确实无法清算的,采取核定征收，其核定征收率,按国家税务总局规定不低于5%。（江西省地方税务局公告2010年第3号）
（三）核定征收程序
1、符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。（规程第三十五条）
2、对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。（规程第三十六条）
3、对采取核定征收的房地产企业，由企业写出报告报县级地税机关批准后执行。（江西省地方税务局公告2010年第3号）
4、在土地增值税清算审核过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算，并向纳税人下达《土地增值税清算终止审核通知书》。（市局办法第三十一条）
5、对采取核定征收的房地产企业，由企业写出报告，经主管税务机关 11 核实并写出调查报告，报县级地税机关局长办公会合议研究核准后执行。主管税务机关根据研究核准结论，向纳税人下达《土地增值税核定征收通知书》，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。（市局办法第三十三条）
（四）核定征收率的确定
1、为引导和督促企业规范财务核算，依法依规履行土地增值税纳税义务，进一步加强土地增值税征管，现就调整我省土地增值税清算环节核定征收率的有关问题公告如下：
一、土地增值税清算原则上都应采取查账清算方式，少数纳税人确实无法查账清算、符合国家税务总局《土地增值税清算管理规程》（国税发?2009?91号）第三十四条之规定的，按核定征收方式对房地产项目进行清算。对符合条件适用核定征收方式的，由主管地税机关发出核定征收的税务事项告知书，组织人员开展核定征收清算的审核工作；清算审核结果报经县级以上地税机关合议批准后，通知纳税人办理税款缴纳或退税手续。
二、全省土地增值税清算中的核定征收率统一调整为四个档次：转让普通住宅，5%；转让非普通住宅，6%；转让非住宅，8%；符合清算条件但未按规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，10%。
三、本公告从2014年1月1日起执行。在2014年1月1日（含1月1日）后正式受理的土地增值税清算申报事项，经确定采取核定征收方式的，按新的核定征收率征收。《江西省地方税务局关于加强土地增值税征管有关问题的公告》（2010年第3号）第二条和《江西省地方税务局关于加强土地增值税征管有关问题的补充公告》（2011年第6号）同时废止。【《江西省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率的公告》（江西省地方税务局公告 2013年第10号）】
2、之前：
12（1）我省确定,核定征收率按3%-7%的比例,由各设区市地方税务局分住宅、非住宅确定，报省局备案。（江西省地方税务局公告2010年第3号）
（2）以本公告公布之日界线，凡在2011年6月20日前实现的销售收入，土地增值税按原核定征收率核定征收。凡在2011年6月20日（含6月20日）后实现的销售收入，按新的核定征收率核定征收。（江西省地方税务局公告2011年第6号）
（3）规范房地产企业土地增值税核定征收。对少数企业确实无法清算的, 土地增值税采取核定征收。其核定征收率,按国家税务总局和江西省地税局相关要求,结合我市实际确定，具体为：转让普通标准住宅按3%核定征收，转让非普通标准住宅按5%核定征收，转让商铺（店面）按7%核定征收，转让其它非住宅（含车库）项目按5%核定征收。（上饶市地方税务局公告2010年第1号）
（4）核定征收率按以下原则确定：
（一）省、市地税局制定发布了核定征收率的，应以转让房地产收入的所属期来确定适用的核定征收率；
（二）省、市地税局未制定发布核定征收率的，由主管税务机关依照税收征管法的相关规定，按照一定的原则和办法，具体确定核定征收率。（市局办法第三十五条）
五、土地增值税税务检查 市局办法：
第三十七条 主管税务机关发出《责令限期改正通知书》后，纳税人在规定的期限届满仍未改正的，主管税务机关应移交税务稽查部门检查。
第三十八条 主管税务机关对审核中发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查；对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。
13 第三十九条 对符合本办法第十二条规定，纳税人未按规定进行土地增值税清算、主管税务机关未下达《责令限期改正通知书》的，稽查部门可以直接进行土地增值税检查；对符合本办法第十三条、第十四条规定，主管税务机关对土地增值税清算审核结束后，稽查部门可以进行土地增值税检查；对符合本办法第十三条规定，纳税人接到主管税务机关清算通知超过90日仍未进行土地增值税清算的，稽查部门可以直接进行土地增值税检查，但对主管税务机关未下达清算通知的，稽查部门不能直接进行土地增值税检查，而应向相关部门提出征管建议。
第四十条 各级地税稽查部门按规定开展税务检查时，应对未进入土地增值税清算程序的房地产开发企业的土地增值税预征情况进行检查。
六、土地增值税清算后续管理
（一）清算审核期间转让房地产的处理 按相应的预征率预征税款
（二）清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积（国税发?2006?187号）
（三）清算后补差款的处理
土地增值税清算后收取的清算时已转让房地产的补面积差款项直接作为增值额，按清算时确定的适用税率计算缴纳土地增值税。（市局办法第四十一条）
（四）纳税人清算后再转让房地产税款申报缴纳
纳税人清算后再转让房地产应当按月区分普通住宅和其他类型房地产 14 分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。（市局办法第四十二条）
（五）退税审批手续
对纳税人办理土地增值税清算时应退税款额度占预缴税款50%以上的或退税额度在100万元以上（含100万元）的，县(市、区)地税局应上报市地税局审批。（市局办法第四十三条）
七、土地增值税清算法律责任
1、《中华人民共和国税收征收管理法》 第五章 法律责任
2、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》 第七章 法律责任
3、财政部、总局、省地税局相关文件规定
八、土地增值税清算文书档案
（一）清算案例评审
要以土地增值税清算案例评审为有效抓手，推进土地增值税清算工作水平。市地税局负责组织土地增值税清算案例评审会，对全市各县（市、区）地税局上报的清算案例，围绕清算方法、清算对象、清算主体、清算程序、清算文书、适用法规、清算成效、案卷整理等标准，从合法性、真实性、典型性等方面进行综合评审，以点带面推动全市土地增值税清算工作。（市局办法第四十四条）
（二）档案管理
土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。（市局办法第四十五条）
（三）清算文书
1、建立健全《房地产开发项目土地增值税日常管理台账》；
2、规范完善《土地增值税清算申报表（企业填写）》；
3、严格填列《土地增值税清算审核表（税务机关填写）》；
4、补充完善了一系列征管文书。 ※市局办法10个附件：
（1）房地产开发项目土地增值税日常管理台账（2）土地增值税清算申报表（企业填写）（3）土地增值税清算审核表（税务机关填写）（4）土地增值税清算通知书（5）责令限期改正通知书
（6）土地增值税清算审核受理通知书（7）土地增值税清算审核补充资料通知书（8）土地增值税清算申报通知书（9）土地增值税清算终止审核通知书（10）土地增值税核定征收通知书
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