程序与管理制度 篇1
1物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声,即在设备、门窗安装阶段,时间上大致在竣工验收前5个月。
2施工建设介入程序与内容
成立介入小组,一般2~3人,专业组人员专业搭配合理,具有水电气专业知识和良好的沟通技巧,并经过相关工作的培训。地产项目部应设定专人与物业对接,及时回复物业的建议。
介入小组按照施工安装进度进行现场跟进,发现问题及时通过与地产、施工方等进行沟通解决。要建立对日常各项工作的监督和记录制度,通常可通过建立一套报表体系来实施,报表包括的主要内容有:工作计划、检查情况及对问题处理的建议。
实行填报前期介入情况周报制度,将在施工现场发现的问题以周报的形式书面呈报给地产相关部门,并跟进所呈报问题解决情况。
物业定期参加地产组织的项目现场工作协调会,及时沟通相关问题和进度。
物业对介入中发现的重要问题应以书面报告的形式上报给地产公司领导,并跟进问题整改落实情况。
物业公司在项目施工阶段介入应注意的要点
.1了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等,并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目,加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。从业主使用功能角度,注意完善相关设计规划缺陷,包括各类开关、空调位(孔)、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。
.2地下室工程
地下室因其结构埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境,是渗漏问题的常发部位。因此,根据其设计采取的防水施工方案而相应地重点监理以下事项:
a)无论采取何种防水设计施工,基坑中不应积水,如有积水,应予排除。严禁带水或泥浆进行防水工程施工。
b)采用防水混凝土结构时,除严格按照设计要求计算混凝土的配合比之外,应重点检查:砼搅拦时间不得少于2分钟(用机械搅拦);底板应尽量连续浇注,须留设施工缝时,应严格按照规范中的留设要求和施工要求施工后,墙体只允许留水平施工缝;后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下,墙体外侧相应部位加设防水层(可用卷材、涂膜等);预埋件的埋设应严格按规范施工;养护时间和养护方式应严格监控,此项是承建商经常忽视的工序,但对砼的防水能力有较大的影响。
c)采用水泥砂浆防水层,除按设计及规范施工外,应注意阴阳角应做成圆弧形或钝角;刚性多层作法防水层宜连续施工,各层紧密贴合不留施工缝。
.3回填土工程
回填土工程涉及首层楼地面(无地下室结构的)、外地坪的工程质量,如回填质量不好,将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道,使地面开裂等问题。因此,应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行监控,有问题应坚决要求返工,否则后患无穷。
.4楼面、屋面砼工程
楼面、屋面砼工程质量,通常是引发楼面、屋面开裂的一个主要原因,亦是物业在以后的维修工作中无能为力的问题,故在楼面、屋面砼工程中应重点注意。
a)钢筋绑扎:钢筋绑扎是否按图按规范施工,其开料长度、绑扎位置、搭楼位置、排列均匀等问题,均造成以后楼板的开裂,特别是楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查,同时应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作,以免出现露筋现象。
b)砼浇注:除发展商的监理人员注意按施工规范监理施工外,鉴于物业常见质量问题,物业参与监理的人员应重点对厨房、卫生间的地面浇注进行监理,有剪力墙结构的亦为重点监督。如这些部位施工出现问题,通常会引发厨、厕、卫生间地面、剪力墙墙面出现大面积渗水,还会出现难以检查维修的问题。如剪力墙因砼捣制不密实,出现外墙面雨水渗入外墙面后,在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面,导致维修困难,故对以上部位砼的振捣应严格监控。
.5砌筑工程
建成物业常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象,造成此问题,通常是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对,砂浆不饱。因此,在砌筑工程中应对砌筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督,墙顶与梁底间的砌砖,应把砖体斜砌,使砖体两头顶紧墙顶和梁底,并保证砂浆饱满。
.6装饰工程
a)外墙面:外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键。以我国目前的常用做法,外墙面仍未做到对外来雨水作整体设防(无特别的防水层),仅是靠外墙面的砂浆抹灰层,外饰面作防水,故外墙底层抹灰的实度、外饰面粘贴层的饱满(无空鼓、空壳)、抿缝饱满等方面,应严格监督。
b)内墙面及天花板:内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰。如混合砂浆中含石灰、纸筋等材料,应注意砂浆的搅拦均匀,以免造成墙体饰面开裂,墙体与砼梁、柱搭接处,最好加设砂布等材料后再抹灰。
c)地面:厨、厕地面,作为湿区应重点监理,注意砂浆密实及查坡泄水方面。
.7门窗工程
木门与墙体接合处,由于材质的差别,经常会出现缝隙,外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水,这些都是施工问题,应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。
.8给排水工程
a)给水工程:现有高层建筑通常采用高位水池供水,其低楼层的供水,常常因高差问题造成水压较大,而设计者通常会在由高位水池通往低层住宅的主管上设减压阀。由于减压阀的自身构造,较易为细小杂物堵塞,故建议高位水池出水口的管口不要设为敞开管口式,应改为密孔眼管道入水,以阻挡杂物进入。如供水管道埋设在墙内,则应在隐蔽前做试水、试压试验。
b)排水工程:原有常用的铸铁管,常因质量问题,出现管壁砂眼渗水、接口容易渗水,使用年限短等问题,使物业管理公司维修困难、管理费用增多,在可能的情况下建议改用pvc水管。
程序与管理制度 篇2
酒店档案管理工作流程
办公室负责酒店主体档案的管理，并对各职能部门的档案保管工作进行督促和指导。各部门应配备有关同志兼任部门档案管理人员，按照国家《档案法》等法规的规定精神，做好文件材料的收集积累、整理、预立卷和开具归档交接清单。酒店档案工作的.主要流程是：
项目工作规范
接收
凡酒店经营管理活动中形成和使用的，业已办理完毕并具有查考价值的文件、报告、规定、通知及有关资料、图片、会议记录等均应列入酒店档案的接收范围。酒店档案一年接收一次，酒店各部门应于次年一月底前将档案资料统一移交办公室。
整理
酒店档案按年综合整理，一般在每年第一季度整理归档。酒店各部门的档案按其形成的各种门类和体裁列为一个全宗。办公室档案，按其不同内容和体裁，制成统一的分类档案。按照案卷的排列顺序编制卷号，案卷目录上应区别情况标明不同保管期限。
保管及利用
酒店档案应由专人负责保管，并定期进行检查。凡使用档案应办理借阅手续，填写档案借阅单。重要档案的借阅应经领导批准。借阅结束后，请借阅者在档案借阅单上签名。
鉴定和移交
档案鉴定工作在相关领导的领导下，组成鉴定小组，按规定进行。销毁失去保存价值的档案由鉴定小组提出意见，登记造册，经酒店领导批准，由两人在指定地点监销。档案移交要按国家有关规定执行。档案员调动工作，须办完档案移交手续后方能离岗。
程序与管理制度 篇3
1、泵站用水必须符合以下要求:
(1)水无色,透明,无臭味;
(2)水中不应有杂质;
(3)水ph值在6-9之间,硫酸根含量不超过当量。氢离子含量不大于当量;
(4)水质应每季度检查一次。
2、乳化泵站按规定配制乳化液,综采面3-5%,高档面2-3%.
3、开泵前应检查各部位有无损坏或锈蚀,连接是否完好,油量是否适宜,泵箱是否有水等,如有异常应及时处理。
4、操作中应注意泵的旋向是否正确,声音是否正常,压力是否正常等,不可强行起动。
5、运转中应注意泵的运转声音,压力表指示范围,卸载阀的工作状况,油箱油温是否超过70摄氏度,乳化液温度是否超过50摄氏度,柱塞及泵头,吸排液阀是否漏液,保护装置是否失效等,如有异常应立即停泵处理。
6、月检内容
(1)检查中连接铆钉是否坚固;
(2)检查管路,阀门,油箱的密封是否严密,有无泄漏;
(3)检查油箱内油质,油量,强迫润滑系统的油压,是否合乎要求;
(4)运转情况和声音是否正常,卸载阀是否正常;
(5)检查高压过滤器的滤油阻力,超过规定,必须清洗或更换滤芯。
7、周检内容
(1)复查日检内容;
(2)检查各运动部件和松动,变形损坏等现象,进行必要的调整和修理;
(3)检查吸排液阀的工作性能,进行清污或调整;
(4)检查乳牛化液箱内的液位控制器动作是否灵活;
(5)清理磁性过滤器的磁棒和滤槽;
(6)清洗油箱,更换乳化液;
8、日常维护内容
(1)搞好环境卫生,清擦机器,做到周围无积水、杂物、机身无油污、煤尘;
(2)管路吊挂整齐,油管弯度合适、无别、卡、挤、
压现象;
(3)完成日检内容;
(4)记好运输维修日记;
程序与管理制度 篇4
为了提高公司采购效率、明确岗位职责、有效降低采购成本，满足工公司对优质资源的需求，进一步规范物资采购流程，加强与各部门间的配合，采购流程管理制度。
一、请购及其规定
1.请购的定义
请购是指某人或者某部门根据生产需要确定一种或几种物料，并按照规定的格式填写一份要求获得这些物料的单子的整个过程。
2.请购单的要素
完整的请购单应包括一下要素：
（1）请购的部门；
（2）请购物品所属项目；
（3）请购的用途；
（4）请购的物品名；
（5）请购的物品数量；
（6）请购的物品规格；
（7）请购物品的样品、图纸或技术资料等；
（8）请购的物品的需求时间；
（9）请购如有特殊需要请备注；
（10）请购单填写人；
（11）请购部门主管；
（12）请购单审核人；
（13）采购副总审核；
（14）财务审核人；
（15）公司总经理。
3.请购单及其提报规定
（1）请购单应按照要素填写完整、清晰，由公司领导审核批准后报采购部门；
（2）固定资产申购按照附表一（固定资产购置申请表）的格式进行填写提报；
（3）其他材料设备及工程项目申购按照附表二（物资采购申请表）的格式填写提报；
（4）日常零星采购按照公司印制的按照附表三（物资采购审批单）的格式填写提报；
（5）请购部门在提报请购单是应要求采购部签字接收人请购部门备份；
（6）涉及的请购数量过多时可以附件清单的形式进行提交，为提高效率该清单的电子文档也需一并提交；
（7）遇公司生产、生活急需的物资，公司领导不在的情况，可以电话或其他形式请示，征得同意后提报采购部门，签字确认手续后补。
（8）如果是单一来源采购或指定采购厂家及品牌的产品，请购部门必须作出书面说明。
（9）请购单的更改和补充应以书面形式由公司领导签字后报采购部。
4.公司物资请购单的提报部门
（1）公司经营生产的物资、劳务、固定资产、工程及其他项目由生产部门提报；
（2）公司生活及办公的物资、固定资产、服务或其他生活及办公项目由办公室提报；
（3）公司各部门专用的物资由各部门自行提报。
二、请购单的接收及分发规定
1、请购的接收要点
（1）采购部在接收请购单时应检查请购单的填写是否按照规定填写完整、清晰，检查请购单是否经过公司领导审批；
（2）接收请购单时应遵循无计划不采购，名称规格等不完整清晰不采购，图纸及技术资料不全不采购，库存已超储积压的物资不采购的原则；
（3）通知仓库管理人员核查请购物资是否有库存；
（4）对于不符合规定和撤销的请购物资应及时通知请购部门。
2、请购单的分发规定
（1）对于请购单采购部应按照人员分工和岗位职责进行分工处理；
（2）对于紧急请购项目应优先处理；
（3）无法于请购部门需求日期办妥的应通知请购部门；
（4）重要的项目采购前应征求公司相关领导的建议。
3、采购周期的规定
（1）单次采购金额预算在1万元以下的零星采购项目或预算在1万元以下可市区采购的物资及产品的采购周期不应超过5天；
（2）单次采购金额预算在1万元以上的项目比价采购，采购周期不应超过15天
（3）单次采购金额预算在20万元以上的项目采购部自行招标采购，采购周期不应超过40天；
（4）单次采购金额预算在100万元以上的项目可委托代理招标公司代理招标，采购周期不应超过60天；
（5）请购部门应按照以上（1）—（4）条中规定的时间提前提包请购单采购部如未能按时完成采购任务时应向公司领导说明原因；
（6）遇到紧急采购应汇报公司领导采取快速优先采购的策略；
三、询价及其规定
1.询价请应认真审阅请购单的品名、规格、数量、名称，了解图纸及其技术要求，遇到问题应及时的与请购部门沟通；
2.属于相同类型或属性近似的产品应整理、归类集中打包采购；
3.对于紧急请购项目应优先处理；
4.所有采购项目上必须向生产厂家或服务商直接询价，原则能不通过其代理或各种中介机构询价；
5.对于请购部门需求的物资或设备如有成本较低的替代品可以推荐采购替代品；
6.遇到重要的物资、项目或预估单次采购金额大于10万的采购情况，询价前应先向公司相关领导汇报拟邀请报价或投标单位的基本情况，按照附表四（拟报价/招标单位名单）的格式提报公司领导批准方可询价或发放标书；
7.询价时对于相同规格和技术要求应对不同品牌进行询价；
8.除固定资产外单次采购金额在1万元以下项目可以自行采购；单次采购金额预算金额在1万元以上的所有项目都应要求至少三家上的供应商参与比价或招标采购，比价或招标项目应至少邀请四家以上单位参与；单次采购金额预算价格在20万元以上的项目应由采购部组织招标，公司相关领导参与监督；单次采购金额预算价格在100万元以上的项目由公司领导决定是否委托第三方机构代理招标；
9.比价采购或招标采购所邀请的单位均应具备一定资质和实力，具有提供或完成我公司所需物资和项目的能力；
10.比价采购或招标采购应按照附表五（材料或设备询价表）的格式或拟定完整的招标文件格式进行询价；
11.在询价时遇到特殊情况应书面报请公司领导批示。
四、比价、议价
1.对厂商的供应能力，交货时间及产品或服务质量进行确认；
2.对于合格供应商的价格水平进行市场分析，是否其他厂商的价格最低，所报价格的综合条件更加突出；
3.收到供应单位第一次报价或进行开标后应向公司领导汇报情况，设定议价目标或理想中标价格；
4.重要项目应通过一定的方法对于目标单位的实力，资质进行验证和审查，如通过进行实地考察了解供应商的各方面的实力等；
5.参考目标或理想中标价格与拟合作单位或拟中标单位进行价格及条件的进一步谈判。
五、比价、议价结果汇总
1.比价比价、议价汇总前应汇报公司相关领导，征得同意后方可汇总；
2.比价、议价结果汇总应按照附表六（比价/招标汇总表）的格式完整列出报价、工期、付款方式及其他价格条件、列出拟选用单位及选用理由，按照一定顺序逐一审核；
3.如比价、议价结果未通过公司领导审核应进行修改或重新处理。
六、合同的签订及其规定。
1.合同
合同是当事人或当事双方之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。广义合同指所有法律部门中确定权利、义务关系的协议。目前我们的采购工作主要涉及工矿产品买卖合同。
（1）合同正文应包含的要素
1）合同名称、编号、签订时间、签订地点；
2）采购物品/项目的名称/、规格、数量/工程量、单价、总价及合同总额，清单、技术文件与确认图纸是合同不可分割的部分；
3）包装要求；
4）合同总额应含税，含运达公司的总价，特殊情况应注明；
5）付款方式；
6）工期；
7）质量保证期；
8）质量要求及规范；
9）违约责任和解决纠纷的办法；
10）双方的公司信息；
11）其他约定。
（2）合同签订及其规定
1）如涉及到技术问题及公司机密的，注意保密责任；
2）拟定合同条款时一定要将各种风险降低到最低；
3）为防止合同工程量追加或追加无依据，打包采购时要求供货方提供分项报价清单；
4）遇货物订购数量较多且价值较大或难清点的情况时务必请厂商派代表来场协助清点；
5）质保期一定要明确从什么时候开始并应尽量要求厂商延长产品质保期；
6）详细约定发票的提供时间及要求；
7）针对不同的合同约定不同的付款方式，如设备类的合同一般应分按照预付款、验收款，调试服务款、质量保证金的顺序明确付款额度、付款时间和付款条件等。
8）与初次合作的单位合作时，应少付预付款或不付预付款；
9）违约责任一定要详细、具体；
10）比价/招标汇总表巡签完毕后方可进行合同的签订工作；
11）合同签定签应按照附表七（合同审查批准单）的格式对合同初稿进行巡签审查；
12）合同巡签审查通过后应由公司领导签字，加盖公司合同章方可生效；
13）签订的所有合同应及时报送财务部门。
七、付款及合同执行
1.付款规定
（1）所有已签订合同付款时应参照公司《修造船公司材料采购付款及报销流程V1修改版》及《修造船公司资金支出审批及报销签字权限及管理制》中的相关规定执行；
（2）按照进度付款的采购项目必须确保质检合格方可付款；
（3）按照贵司规定和合同约定达到付款条件的合同在付款时应填写附表八（资金支出审批单）或附表九（付款审批单），该审批单巡签完毕后提交财务部付款；
（4）财务部门在接到付款审批单后应在3天内付款，以免影响合同的执行和供货周期，遇特殊情况限延期付款的应及时的通知采购部并汇报公司领导。
2.合同执行
（1）已签订合同由采购部项目负责人负责跟进，由采购部负责人进行监督，如出现问题，采购部应及时提出建议或补救措施，并及时通知请购部门及公司领导；
（2）已签订的合同在执行期间，应及时掌握合作单位对于合同义务和责任的履行情况，跟踪并督促其保质保量，按时履约；
（3）合同在履行期间应按照上方约定严格执行合同，遇未尽事宜应及时协商并签订补充合同；
七、报验与入库
1.报验
（1）供应单位已经履行完毕的合同，采购部应及时的通知质检部门进行验收；
（2）对于不同类型的合同的标的物的验收标准参照公司质检部门的相关规定执行；
（3）达到质检和报验条件的合同标的物应在第一时间报请质检部门进行质检、验收；
（4）质检部门在接到采购部报验通知后应及时报验，并出具报验结果证明书，对于质检不及时延误生产部门使用或不能入库的情况质检部门应负主要责任；
（5）用于公司生活和办公的物资不在公司质检部质检范围之内。
2.入库
（1）公司所有的生产材料、设备及外协加工件入库前均应通过质检部门的检验或验收；
（2）合同标的物在运达公司后采购部应及时通知请购部门，由请购部门及时安排卸货与搬运；
（3）质检部门未及时验收的合同标的物，仓库在收到送货清单后应将其作为暂存物资接受；
（4）质检部门已经验收的产品仓库应及时的入库，并及时出具入库清单；
（5）外协加工件应按照原材料入库；
（6）质检合格后的固定资产及服务按照公司财务规定不入库。
程序与管理制度 篇5
1、菜品出品大厨责任制度。
2、厨师长日常工作责任制度。
3、违规、违章事故处罚制度。
4、厨房设备报修制度。
5、清洗卫生用品的领取和使用。
6、冰箱、冰柜管理与原料盘存。
7、厨师工装穿着规范。
8、厨房卫生操作规章制度。
9、常用主料与配料的切割配用。
10、定期检查厨房安全、油、电、水以及相应安全。
1、把先进的管理思想、管理方法、管理手段和长期积累的管理以验结合起来。
2、对于企业来说和投资首来说，要关心员人稳定队伍，必须建立制定各项有利于稳定员工的政策。
3、厨房的业务流程，合理安排业务，保证提高工作效率和产品质量。
4、加强厨房人员的技术培训，不断研发新工艺和新菜品，有效地进行厨房生产盈利。
5、个性化菜品的研制与开发，不断迎合目标顾客的菜品消费。
6、制定原料的加工标准和原料制定节配标准。
7、制定装盘、凉菜、热菜、面点、装盘卫生与容器。
8、制定标准的食谱、价值和统一工作岗位的价值。
9、明确产品特点及质量标准，加工流程与制作步骤。
1、作为一名厨师长，工作的重点在于管理，应做到有效指导和出色地管理。
2、厨师长，要有销售意识，并指导全体厨房员工学会销售，要增加营业收入，必须提供优质服务，菜品的口味要好，价格要适宜。
3、面本控制厨房工作中心，这不仅仅是厨师长一个人的事情，需要厨房每一个员工共同的努力。
4、在以后的工作中，厨师长必须要控制好盈利点，厨房管好就是可增加利润，必须把盈利点牢牢控制在手中。
5、菜品制作质量要做到始终如一，粘板打荷工作人员要有一定的相关经验人士操作。
6、在以后的委托管理中，必须有好的`厨师队伍，好的主意，有好的团队，只有这样才能造就一个成功的餐饮企业。
7、加强菜品质量控制举措，制定标准的菜谱，实行厨师评估的工作业绩。
8、成立成本控制专值人员把好采购的有关认识，降低成本。
厨房生产的成本控制
成本控制与餐饮经营的成败。
1、杜绝漏洞，减少流失，增强管理意识。体现经营者管理水平高底的重要标志。
2、从内部厨房每个员工人可建立控制，建立一支下，总经理满意的信誉队伍。
3、避免食物浪费导致成本的增加，减少厨房与其他设备不良造成成本的增加。
4、防止人员处理地不当造成成本增加和拿、吃不必要的浪费。
5、定期验收成本控制的贮藏、发料库房和冰柜半成品、成品、蔬菜的保管。
6、控制产品的成本价位，控制生产费用、水费、电费、燃料费的控制。
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