下面是范文网小编分享的影子银行整顿牵连房地产信托私募融资能力或受创合集3篇，以供参考。
影子银行整顿牵连房地产信托私募融资能力或受创合集1
房地产融资几种常见方式信托、私募基金、短拆、过桥等
房地产融资之土地抵押贷款Q&A Q:什么是土地抵押贷款？
A：指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。Q：什么叫做土地抵押？
A：亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。Q：办理土地抵押长期贷款流程？
A：1 首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值.咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根椐第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数.根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域.带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图.根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告 与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件(营业执照等)到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向贷款机构提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决议)等资料.7 填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后,等待放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作完毕.Q：办理土地抵押短期贷款操作流程？
A：
1、项目方提供用於初审的下列前端资料(有效、清晰的彩色扫描文件)：
A、贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限，用款计划，还款来源，还款计划；
B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书；
C、抵押物所有权证明（国有土地使用权证、房产证等），D、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料；
E、项目可行性研究报告；
F、上一资产负债表、损益表、现金流量表，最好是经审计的财务报告，最近一个月的财务报表。
2、资金方初审通过后，项目方与顾问方签署《融资顾问合同》；
3、项目方按《房地产项目资料清单》提供全套有效、清晰的彩色扫描文件；
4、资金方对项目资料审查通过后，资金方向项目方发出商务邀请函，在资金方与项目方就融资具体事宜进行初步沟通，达成合作协议后，资金方前往项目地考察项目进展，抵押物状况等。
5、资金方确定融资方案，募集资金；
6、资金方与项目方共同办理抵押登记手续，发放资金，资金方持续监测项目的建设和经营情况。
7、抵押贷款企业要向担保公司提供：
（1）产权证明；
（2）最近的产权评估证报告；
（3）董事会通过抵押贷款的决议书（全体董事会成员签名）；
（4）抵押贷款申请书
（5）最近的资产负债表，利润表。
房地产融资之短期借贷Q&A
(Q：房地产开发过程中有哪些需要短期借贷？
A:
1、开发商拿到土地证，办理另外的3证需要缴纳配套费等，可通过短期借贷；
2、开发商在拥有土地证以及用地规划许可证的情况下，变更土地性质需要缴交相关费用，可通过短期借贷；
3、开发商已拥有四证，但开工建设需要前期费用，开通过短期借贷。
转发是美德，但请标明出处：房地产投资俱乐部（fdctz888)Q：开发商何时还款？
A：
1、开发商通过申请商业银行土地抵押贷款偿还；
2、开发商通过项目出售，回收资金偿还；
3、开发商通过其他方式还款。
Q：项目需要符合哪些融资条件？
A：
1、地区限制：全国一二三线城市（新疆、西藏等除外）；
2、项目限制：市区的住宅房建设用地、城市中心的可售商业物业；
3、融资期限：一般情况下6个月以内；
3、融资额度：1千万至2亿；
4、配资比例：土地登记价或土地评估价的70%；
5、融资利息：月息5~6%，展头息，利息可分期支付； 房地产融资之短期拆借Q&A Q:什么是房地产短期拆借?
A: 房地产短期拆借又叫“还旧贷新”，表现为项目方不足资金偿还上期贷款的本金和利息，需要非金融机构先垫付还贷。在获得新一期的贷款后，返还资金给非金融机构的一种融资模式。
Q：如何操作的？
A：具体做法是贷款方（银行）与开发商订立《贷款承诺书》，规定按时还款和二次贷款方式，按照抵押物的价值评估贷款额度，抵押物一般是房产、物业等固定资产，同时还需提供担保品，如股票、债券等有价证券。借款人在接到银行还款通知的次日即须偿还，如到期不能归还，银行有权出售其担保品。如果客户无法偿还足够的本金和利息，就要非银行机构垫付本金与利息。再通过抵押方式获得新贷款，新贷款归还非银贷款，即“以贷还贷，获得新贷”。Q：利率情况是怎样的？
A：
1、日利率日利率3‰~4‰；
2、五天%、10天%、15天%；
3、月利率5~6% Q：短拆什么特点？
A：1.对进入市场的主体即进行资金融通的双方都有严格的限制； 2.融资期限较短：一般6个月以内；
3.交易手段先进、手续简便，因而成交时间较短；
4.交易额大，一般需要担保或抵押，完全是一种短期交易； 5.利率按照实际使用时间计算。Q：项目方需提供哪些资料？ A：1.企业法人营业执照复印件；
2.金融机构营业许可证副本复印件；
3.公司代码证书复印件；
4.公司法人代表证明书或授权委托书，法人身份证复印件； 5.公司法人、负责人、财务主管的简历；
6.经公司董事会决议授权的申请；
7.公司近两年经过审计的财务报表； 8.公司的验资报告； 9.公司章程；
10.公司的基本情况介绍(包括经营情况、公司的人员构成、公司的近期重大事件、公司的发展计划)；近年来获境内、境外评级机构评级情况，近三年来有无违规经营、遭受处罚及重大事件情况。
转发是美德，但请标明出处：房地产投资俱乐部（fdctz888)Q：运作流程是怎样的？
A：1.贷款方将所需资料报资金方审核；
2.资金方现场评估；
3.双方协商费用及贷款期限；
4.成交；
5.资金划拨；
6.抵押登记。
房地产融资之产权抵押融资Q&A Q:哪些产权可以抵押融资?
A:
1、非经营类物业：红本房、集资房；
2、经营中的物业：酒店、写字楼、商场、商铺、公寓； Q：需要具备哪些基本条件？ A：
1、证件齐全：土地证、房产证；
2、债权债务：未贷过款，能做抵押登记，可办理他项权证；
3、贷款额度：抵押物评估金额的20~50%；
4、担保放大：有担保的条件下，贷款额度可放大1~2倍；
5、城市限制：直辖市、省会城市、地级市以及其它经济发达城市。Q：项目方需提交哪些资料？ A：
1、个人：土地证、房产证；
2、企业：营业执照、法人身份证明、贷款卡、评估报告（甲级资质评估所）。Q：如何操作？
A：
1、审理
2、考察
3、复审
4、签约
5、抵押登记
6、放款
7、还款 Q：放款时间需要多长？ A：正常情况下两个月以内； Q：贷款期限是怎样的？
A：
1、借款期限为1年以上，5年以下。Q：融资成本是多少呢？
A：
1、贷款是通过商业银行的，利率参考当期基准利率；
2、贷款是通过其它金融机构的，利率较高，年率20%左右；
3、贷款是通过担保公司担保，那么需增加保费~3%；
4、贷款是通过中介顾问公司，那么融资顾问费1~3%。房地产融资之民间借贷Q&A Q:什么是房地产民间借贷？
A:民间借贷，以温州最出名。出借方的目标是获得固定收益作为回报。民间资金往往被冠以“高利贷”的误称。出资方也叫银主，做为民间资金的载体，很无奈。因为，投资其实不都是高利贷，不是同一个概念。
Q：开发商一定要慎用民间借贷！
A：
1、我国没有形成资本市场和成熟资本工具的金融环境下，社会广泛缺乏诚信，也不存在社会信用体系，法律实施和诉讼执行的效果最终难以是债权人的资金得到保护。
2、民间借贷基本上是以非法的形式在民间生存、存在和发展，也基本上是以高利贷的形式实现民间资金的流通与流动。
3、民间资金的利率水平较为正常和普遍的在月率2~3%的水平，高于名义上的银行贷款利息，但从企业资金实际负担的额外成本（如，在此种银企关系中潜规则之下的寻租、企业维系贷款关系的费用等）来看，两者的差距并不是很大。
4、实际上，同类经济区域和环境中，民间资金借贷的违约率和风险都要大大低于银行信贷。
Q：怎样才能获得民间资金呢？
A：
1、开发商的项目价值（净现值）大大高于借款额；
2、开发商的各项资质及法律和经济关系清洁无瑕疵；
3、开发商的还款来源在借款期间有保障：如有多个项目的销售回款，以此增加借款方对还款保障的疑虑；
4、开发商以股权（资产的控制权）或土地、项目资产、在建工程等作抵押质押保证；
5、开发商在进行借款时必须要有充分自我分析和预案准备；
6、开发商必须无条件接受资金方在还款的保障、手段、措施等方面拥有的绝对话语权。
转发是美德，但请标明出处：房地产投资俱乐部（fdctz888)Q:如何通过私募基金更合法的获得民间资金？
A:
1、就私募资金来源看，中国民间资本市场是主要资金来源，它的规模应该远远大于银行对房地产行的信贷投放。
2、私募资金操作，具有封闭性的特点，及针对特定的项目和特定的企业和团队，它也可以是专门化的投资机构和投资基金，以寻求快速进入和快速退出，获得较高的资本回报为动力。
3、在中国房地产行业一路高走的形势下，一方面，有太多的房地产项目缺钱，一方面，有太多的民间资金在寻找优质的投资项目，问题在于如何让优质的项目与资本直接对接？答案是可以通过优质的房地产私募基金管理公司，如。
4、开发商与资金方对于房地产项目投资的风险判断方向是不一致的：因为资金方只能够承担那种可以计算和承受的风险；而如果项目投资的风险还完全掌握在开发商的手中，那么资金方的唯一选择就是放弃。
5、资金方往往非常关注项目的流动性风险，项目投入的回报（即资金的退出）只有是将项目建筑物业售出这样的途径，特别是在当前的产业环境和金融市场条件下，销售物业只能是唯一的选择，假如市场环境不利于销售，资金方往往要求开发商通过降价出售以获得偿付现金，这与开发商的利益诉求是相悖的。房地产融资之信托收益权
银行理财计划投资信托收益权，达到“曲线”为开发商融资的目的主要有两种模式，找开发商“过桥”，银行理财计划投资信托受益权，但不作受益权转让登记；或是开发商设立自益型财产权信托计划，再将信托受益权转让给银行理财资金。前者主要是XY银行等银行在操作，后者大规模被GS银行采用。
“过桥”模式的交易结构大致为：假定A企业需要融资，B企业(可以是央企的财务公司、资产管理公司、金融机构等)以单一信托方式投资一个信托计划，这个信托计划给A企业发放
一笔贷款(或其它投资方式提供一笔融资).B企业再将自己手中的信托收益权转让给银行理财计划。
这样，A企业获得贷款，资金的提供者是银行理财，B企业只是拿出一笔钱“垫一下”，获取“通道费”。更激进的做法是，B企业可以不用拿出真金白银。B企业投资信托计划和转让信托受益权两个合同可以在同一天签署，这样，银行先按合同给B企业划款，到账后，B企业再给信托公司，信托公司再给A企业。整个流程只需一两个小时。
但是，此种模式已被银监会觉察。
实质贷款行―――（理财资金投资非登记转让）―→ 过桥企业的受益权―――（投资单一信托计划）―→
信托公司
―――（信托贷款）―→ 借款企业―――――――→ 信托受益权转让合同
←――――――――
―――――――→ 信托投资合同 ←―――――――
―――――→ 信托贷款合同 ←――
若同一天签署，可一天放款
理财受让财产权信托计划受益权的原理为：假定M企业需要贷款，它拥有一栋正在出租的商业物业。传统的模式是，M企业将这栋物业抵押给信托公司，信托公司对其发放信托贷款，银行理财计划是信托计划的委托人。
“创新”模式是，M企业将这栋商业物业委托给信托公司，设立一个财产权信托计划，物业过户到信托公司名下，这个信托计划的受益人是M企业自己。然后，M企业再将信托受益权转让给银行理财计划，交易价格取决于物业预期的租金收益。
此外，物业产生的租金收益归集到信托公司，信托公司再划拨给银行理财计划，如果租金收入低于预期，则由M企业补足。在转让信托受益权时，M企业一般还要和银行理财计划签订租金差额补足协议。
这样，M企业获得融资，而银行理财计划拥有长期的现金流(此类模式下，期限一般长达6-8年)，银行借信托公司之手控制了物业资产作为抵押。其结果与银行理财计划给M企业放一笔贷款，然后M企业分6-8年还款，效果相当。
在这个案例中，用以设立财产权信托的是一栋商业物业，实际上，任何有稳定、可控现金流的资产都可以通过此模式操作。银行理财资金之所以愿意投资一个回收期限长达6-8年的现金流，是因为现在“长期优质资产太难找了，何况物业实际是银行控制的，长期来看是升值的，抵押率也很低。”一位银行理财投资经理说。
而至于没有进行受益权转让登记，会否影响相关法律效力，现有的法律法规并未对此有明确的强制性规定。一位信托法务人士表示。转发是美德，但请标明出处：房地产投资俱乐部（fdctz888)信托受让银行信贷票据资产，风险权重由%提升至150%，一般业务为% 房地产融资之定向信托Q&A Q:什么是定向信托？
A：定向信托还没有一个官方的说法，是为了与集合信托区别开来，而约定俗成的一个概念，即信托的一种形式，指信托公司在募集资金时，其募集的对象是特定的投资者（不是有钱就能买），类似股票定向增发。Q:开发商为何要选择定向信托？
A：因为
1、非银信合作，受法律保护；
2、能够被信托公司优先选择；
3、能快速协助客户完成融资；
4、为项目提供信用增级以提高成功发行的几率。Q：怎样操作？
A：首先为项目方设计信托融资方案，并提供私募基金做为后续资金支持，然后推荐给符合信托条件的信托公司，信托公司在对我方提交的客户信息和融资方案充分评估的基础上，发行信托产品。Q：定向信托的投资范围有哪些？ A：有以下投资标的：
1、房地产开发（上市）公司股票的流通股；
2、房地产开发（上市）公司股票的非流通股；
3、二级资质以上房地产开发（非上市）公司的金融类股权；
4、特殊条件下三级资质以上房地产开发（非上市）公司的可抵押固定资产。* 注意以下限制条件：
1、省会城市和部分经济发达的二线城市，三线以下城市无法操作；
2、ST类股票不属于信托计划投资标的；
3、亏损和业绩披露预亏股票，未完成股改股票，不属于信托计划投资标的；
4、近一年内受到监管处罚，不属于信托计划投资标的
5、监管认定股价被恶意操纵的股票也不属于信托计划投资标的。转发是美德，但请标明出处：房地产投资俱乐部（fdctz888)Q：什么是增信作用？
A：有两作用，一是对质押标的折扣率的增信（1）流通股股票（含信托计划到期前流通的限售股股票）
信托折扣率
4-5折（制定倍的资金追加线）质押物总体折扣率不超过折
（2）对信托计划到期后仍未流通的限售股股票
信托折扣率
给予的折扣率再适当下浮折
不超过折
融资增信
不超过折
(以自有资金认购次级受益权方式)
融资增信
（根据对股票质地和流通时间的判断）(以自有资金认购次级受益权方式)质押物总体折扣率在中信信托折扣率的基础上上浮不超过折（3）对未上市金融类股权
信托折扣率
净资产9折
质押物总体折扣率不超过折 二是对质押标的信用增级
（1）我们可作为信托计划的次级受益人，为项目提供信用增级。以投入资金作为优先级受益人预期固定收益率实现的保证并作为投资顾问参与信托收益分配的依据；
（2）我们也可为客户融资进行直接担保。Q：开发商需要提交哪些资料？ A：以下全部资料
1、报批的项目建议书及批准材料；
2、项目提出的有关背景材料；
3、可行性研究报告及批准文件；
4、自筹资金和其他建设资金筹集方案及落实资金来源的证明材料；
5、项目前期准备工作完成情况报告；
6、开户证明，商务合同、订单或意向书；
8、经营计划、财务收支计划、流动资金补充计划；
不超过折
(以自有资金认购次级受益权方式)
融资增信
9、房地产企业：土地证、土地规划证、建设规划许可证、开工许可证； Q：利率？
A：主要跟开发企业资质有关
1、一级开发资质企业的年利率在15%
2、二级开发资质企业的年利率在18%
3、三级开发资质企业的年利率在20以上% 房地产融资之集合信托Q&A 集合信托=银信合作 Q：什么是银信合作？
A：银信合作是指央行为了防止经济过热而出台政策限制商业银行放贷，迫使商业银行的贷款额度不超过上一年的一定数额，而现在经济本身对贷款的需求增量很大，这时候商业银行为了绕过政策限制而采用了银信合作的方式，通过信托公司来发放贷款。
Q：集合信托有哪些模式？
A：大概有4种：信托贷款型、权益投资型、股权投资型、财产信托型。Q：具体操作是怎样的？
A：
1、由银行作为发起端，通过销售理财产品集合资金后，由银行作为单一委托人将资金信托给信托公司，向目标公司发放贷款。这些公司基本都是银行的长期稳定客户，资产质量较好，且大部分占用银行的授信额度，最终的风险是在银行端。
2、如此使得央行调节经济政策的工具失灵，所以最近央行出台政策叫停银信合作。金融创新的动力有两种：一为因客户需求而创新，二为因规避政策而创新。
3、金融创新与监督机构永远是矛盾的对立体。
4、银信合作的相关规定银行与信托公司业务合作指引关于进一步规范商业银行个人理财业务。
* 小贴士：银监发布的几个重要通知：
《中国银监会关于进一步规范银信合作有关事项的通知》
《中国银监会关于规范信贷资产转让及信贷资产类理财业务有关事项的通知》
《中国银监会关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》
《中国银监会关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》 《银监发（2010）72号》
《银监发〔2010〕72号》
1、本通知所称银信理财合作业务，是指商业银行将客户理财资金委托给信托公司，由信托公司担任受托人并按照信托文件的约定进行管理、运用和处分的行为。上述客户包括个人客户(包括私人银行客户)和机构客户。
商业银行代为推介信托公司发行的信托产品不在本通知规范范围之内。
2、信托公司在开展银信理财合作业务过程中，应坚持自主管理原则，严格履行项目选择、尽职调查、投资决策、后续管理等主要职责，不得开展通道类业务。
3、信托公司开展银信理财合作业务，信托产品期限均不得低于一年。
4、商业银行和信托公司开展融资类银信理财合作业务，应遵守以下原则：
(1)自本通知发布之日起，对信托公司融资类银信理财合作业务实行余额比例管理，即融资类业务余额占银信理财合作业务余额的比例不得高于30%。上述比例已超标的信托公司应立即停止开展该项业务，直至达到规定比例要求。
(2)信托公司信托产品均不得设计为开放式。
上述融资类银信理财合作业务包括但不限于信托贷款、受让信贷或票据资产、附加回购选择权的投资、股票质押融资等资产证券化业务。
5、商业银行和信托公司开展投资类银信理财合作业务，其资金原则上不得投资于非上市公司股权。
6、商业银行和信托公司开展银信理财合作业务，信托资金同时用于融资类和投资类业务的，被信托业务总额应纳入本通知第四条第(一)项规定的考核比例范围。
7、对本通知发布以前约定和发生的银信理财合作业务，商业银行和信托公司应做好以下工作：
(1)商业银行应严格按照要求将表外资金在今、明两年转入表内，并按照150%的拨备覆盖率要求计提拨备，同时大型银行应按照%、中小银行按照10%的资本充足率计提资本。
(2)商业银行和信托公司应切实加强堆存续银信理财合作业务的后续管理，及时做好风险处置预案和到期兑付安排。
(3)对设计为开放式的非上市公司股权投资类、融资类或含融资类业务的银行理财产品和信托产品，商业银行和信托公司停止接受新的资金申购，并妥善处理后续事宜。
8、鼓励商业银行和信托公司探索业务合作科学模式和领域。信托公司的理财要积极落实国家宏观经济政策，引导资金投向有效益的新能源、新材料、节能环保、生物医药、信息网络、高端制造产业等新兴产业，为经济发展模式转型和产业结构调整作出积极贡献。
9、本通知自发布之日起实施。
房地产融资之私募基金Q&A
房地产私募基金
房地产私募基金以房地产企业股权、债权、收益权等方式投资于具升值潜力的房地产项目。
对项目进行可行性评估，并与开发商协商合作计划，达成一致后签署合作计划。
基金以合伙制的形式成立其项目基金公司，项目基金公司以股东的名义投资于开发商的项目公司。
基金的出资额原则上不超过总投资的70%，同时要求开发商自有资金（资产）投资比例不低于30%。
基金会要求开发商以自身资产抵押保证基金最低投资回报，并在市场上升时给予基金更高的投资回报。
在项目开发期间，全程派驻基金管理团队对项目资金进行监管，确保资金用于项目合理开发。
基金的退出方式以项目销售清算、参与项目利润分配或开发商回购基金所持有的项目公司股权。
Q:怎样的开发商符合我们的要求？
A:
1、开发商具备较丰富的开发经验，有一定的口碑和品牌。
2、开发商股东结构简单，在当地的政府关系较好，口碑佳；
4、开发商须有一套成熟的开发流程及专业的开发团队。
Q:怎样的项目符合我们的要求？ A：
1、区域要求：主要集中在中国一线或二线城市，并可覆盖到经济较好的地级市。
2、规模要求：单个项目总投资3亿以内，建筑面积20万平方米以下。
3、地段要求：城市中心区域、次中心区域（热点开发地段，项目邻近已有开发商投资）。
4、形态要求：住宅为主，少量商业或酒店配套，可办理销售许可证。
5、土地成本：土地价格低于周边同类型地块，楼面地价合理。
6、土地状态：土地要求净地，二级开发为主。
7、旧改项目：已获得拆迁许可证, 居民100%签署搬迁安置以及赔偿协议, 土地规划用途已获政府批准。
8、销售均价：项目地商品房销售均价3500元以上，每平方利润500元以上。
9、划拨用地：政府划拨用地可以办理抵押手续。
10、融资金额：1亿以上。
11、融资周期：1年~3年。
Q：有哪些基金？
A：
1、股权式基金，2、夹层式基金，3、债权式基金，4、单一固定收益基金,5、结构化固定收益基金,6、主动型基金,7、完全主动型基金,8、城市发展基金。Q：需要多少成本？
A：基金模式不同，成本各不一样：
1、股权式基金，基金对外投资的收益计算方式为分红；管理人的收益包括：管理费3%，加上基金投资收益的10%，再加上投资者收益的10%；投资者的收益可以为利息，也以为约定分红，更可以是股债结合。
2、夹层式基金，利益的分配模式为：基金方总收益=可调节收益+协议分红
* 基金方总收益的计算方式：
可调节收益=基金月投入累计X项目风险系数（4~7）
协议分红=项目税后利润的10~20%（不扣除财务费用）
* 可调节收益的对冲设置——基金返还越快，基金方的收益越少。
* 风险系数的评定标准为0~10——0代表我方投资为0，即无风险，10代表我方投资100%，即承担全部风险。我方一般可操作的项目风险系数介于4~7之间。7为我方最高能承担风险系数，例如买地阶段我方出资70%，风险系数为7。* 协议分红的支付方式为项目清算后支付，基金方优先获得分红。
3、债权式基金，年综合成本的计算方式为：管理人的收益包括管理费3%，加上投资者的固定利息（利率为20%，取决于募集情况），再加上发行费3%。
4、单一固定收益基金：年化收益率=LP年化收益率10~20%+GP管理费3%+发行费3~5%=15~27%
5、结构性固定收益基金：年化收益率=LP（领投人）年化收益率20~30%+LP（跟投人）年化收益率10~20%+GP管理费3%+发行费3~5%=25~37%
6、主动型基金：开发商出资10%，基金出资90%，全程参与买地/开发/运营。
7、完全主动型基金：无需开发商，管理公司+基金公司+土地所有者。
8、城市发展基金：用于土地一级整理。Q：基金退出？
A：基金在项目产生销售收入后逐步退出：回笼资金先用于滚动开发，再用于支付可调节收益，剩余资金大部分返还基金，保留少量资金用于项目日常经营管理费用。
* 项目销售至98％，尾盘原则上由开发商认购，认购即做收入。
* 项目清盘，利润分配完成，基金方股权返还，基金方退出。Q：项目出现亏损，损失如何承担？
A：按照风险与收益成正比的原则，万一项目出现亏损，则先由开发商承担损失，再由基金方承担损失。
转发是美德，但请标明出处：房地产投资俱乐部（fdctz888)Q： 对开发商有哪些建议？
A:建议投资者挑选房地产基金主做好以下三个方面的考虑：
一是考察管理团队的能力和过往业绩。这是基金投资准确判断挑选项目和成功的后期管理的基础。
二是考察做为基金管理人的背景和实力。管理人的股东背景往往可以给基金带来充足的优质投资项目来源以及充分的项目运作过程支持，保障基金投资项目的成功。
三是考察房地产基金治理结构，特别是其中对投资人利益的保护机制以及严格的风控措施。
影子银行整顿牵连房地产信托私募融资能力或受创合集2
通过旅游地产销售物业来解决部分项目投资资金，是万达城现有的一种资金解决方式。但由于大量房地产企业扎根旅游地产，万达要通过市场销售，就会面临非常激烈的竞争。克而瑞统计发现，截至2009年底，国内旅游地产项目共计926个，但到了2014年底，该数据已经刷新至7965个。
受产品同质化、实际需求下滑影响，传统的休闲度假类旅游地产销售正进入困境。与此同时，动辄上百亿元的投资额，加上主题乐园较长的投资回报期，如何能让旅游营运与地产销售之间协同发展，是艰难的平衡术。
在这样的背景之下，利用一些新的房地产金融融资工具提升开发项目的回报率，已经成为行业的新趋势。万达也有可能采用上述新模式，解决都江堰万达城550亿元的融资需要。
主题乐园难赚快钱
根据克而瑞的统计显示，自2013年起，包括万达、世茂、恒大等地产巨头争相进入主题公园市场。据统计，2015年到2016年，国内至少有8家主题公园全新面世，其中不乏迪士尼、Helo Kitty、乐天世界、六旗及环球影城等国际品牌。
新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示，传统意义上的旅游地产依赖稀缺的自然资源，但这些资源早已被瓜分殆尽，开发商只是以“旅游”的名义卖住宅，是传统旅游地产项目销售陷入困境的主要原因。以万达文化旅游城为代表的新一代旅游综合体，则是通过自建具有特色的旅游资源，摆脱对自然资源的依赖，代表着新的行业趋势。“像每一座万达城里均拥有定位明确的主题乐园与旅游设施，万达希望达到的目的是通过旅游资源吸引人流，从而带动土地增值，再通过地产销售获取溢价回报。”楚睿商业策划营运机构董事长黄文杰告诉记者，由于主题乐园是吸引眼球与获取人流的核心，能否营运好，决定了后续地产销售能否获得高溢价。
但从全球范围来看，主题乐园的投资回报期较长，亏钱的不在少数。以总投资超过200亿港元的香港迪士尼乐园为例，项目在开业前7年一路亏损，直至2012年才实现首次盈利。有香港特区立法会议员曾估计，乐园可能要等到2045年才能收回成本。
克而瑞研究报告也显示，目前国内主题公园投资在5000万元以上的已有300家左右，但其中有一定品牌知名度、经营业绩良好的只占10%，七成亏损，两成持平，现状令人担忧。
新型金融工具将大规模使用
由于主题公园具备前期投入大、投资回报期长的特征，如何通过房地产销售实现现金流平衡、缩减回报周期是关键。
万达集团董事长王健林曾透露，万达文化旅游城资金来源于三个渠道：自有资金、银行贷款和一部分物业预售。在每一座万达文化旅游城内，均拥有相当比例的商铺与住宅物业，这部分物业预售回笼的资金将补给到后续的文化和旅游项目建设中。
但欧阳捷认为，大型旅游地产项目往往位于城市边缘地带，开发商如果在主题公园与旅游设施尚未成熟时便急于销售地产，受制于区域人气荒凉，项目也缺乏旅游效应，产品只能靠低价出售，企业无法获取溢价利润，这对后续的旅游设施滚动开发会带来沉重的压力。“对于超大型旅游综合体而言，往往是高投入、高产出、高风险，如果现金流控制不好，资金链很容易出现断裂的危机，”黄文杰向《每日经济新闻》记者表示，正因如此，需要通过金融手段降低开发商的资金压力：一方面，运用众筹等方式解决开发商的资金投入问题，同时也能带来一大批潜在消费者，众筹有望成为旅游地产的一项重要融资模式；另一方面，积极引入私募基金甚至运用房地产信托基金，让开发商能转型轻资产的营运模式，集中精力将旅游资源做好，通过区域价值提升带动房价上涨，从而获得溢价回报。
事实上，王健林早在去年下半年，就提出要发展万达的金融业务，并透露已经注册申报成立了一家注册资金300亿元的财务公司。一旦万达的金融业务迅速推进，那么类似绿地“地产宝”这样专为大型地产开发、运营融资的金融类产品推出就只是时间问题。万达通过众筹或房地产基金融资显然不会有太大难度。◎每经记者 区家彦 发自广州
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一、银行理财产品
1、现有理财业务监管规则有哪些？ 2.理财业务都有哪些模式？ 3.银基合作 4.理财产品实例解析
二、证券公司 1.证券公司的主要业务范围有哪些？ 2.证券公司资产管理产品有哪些分类？ 3.证券公司资管计划案例
三、基金公司 1.基金公司业务种类 2.基金专户及其子公司专项资管计划 3.案例：中信华夏苏宁云创资产管理专项计划-来自网络 4.平安大华专户理财案例
四、信托公司 1.业务种类 2.投资范围与投资限制 3.信托分类
五、投资人保护-合格投资者、产品销售规则与穿透规则1.合格投资者 2.产品销售规则 3.穿透原则
六、金融产品合规性的综合考量 1.产品设计合规性 2.产品销售合规性 3.相关机构合规性
摘要近年来，随着我国金融市场快速发展及人们投资理财意识日益增强，传统的理财方式遇到变革，人们不满足于稳健型的银行储蓄存款，各种创新型的理财产品以其高回报率吸引投资者的目光，加大了投资风险。互联网金融的发展也给金融市场的快速发展增加了强大动力，促进金融市场格局的转变和人们投资理财方式的转变。互联网金融天生具有成本低、覆盖广、效率高、发展快、管理弱、风险高等特点。创新性的金融产品加上互联网化的销售模式，使得人们越来越难看透所投资的产品的真实面目。本文试图从监管机构角度出发分类分析产品的合规性，并结合券商、基金、信托、银行自行发行或代理销售的产品案例加以总结分析，以期为大家后续学习打开思路。
一、银行理财产品
1、现有理财业务监管规则有哪些？根据民生证券研究院的整理，从2004年商业银行理财业务诞生以来，银监会共出台29部相关文件/征求意见稿对其进行监管，内容囊括理财业务的资格准入、投资方向、风险管理、操作规范等各个方面。具体列表如下：银行理财的投资范围与投资限制投资范围固定收益类金融产品；发放信托贷款；公开或非公开市场交易的资产组合；金融衍生品或结构性产品；集合资金信托计划；参与新股申购；境外金融市场（《关于进一步规范商业银行个人理财业务投资管理有关问题的通知》）
投资限制1.不得投资于境内二级市场公开交易的股票或与其相关的证券投资基金；2.不得投资于未上市企业股权和上市公司非公开发行或交易的股份；3.不得使用理财资金直接购买信贷资产；4.禁止商业银行个人理财资金投资劣后受益权；5.非《信托公司集合资金信托计划管理办法》所指合格投资者的理财客户的理财资金，不得投向房地产信托产品；6.不得投资于可能造成本金重大损失的高风险金融产品，以及结构过于复杂的金融产品；7.代客理财资金要与自有资金分开使用，不得购买本银行贷款，不得开展理财资金池业务，资金来源与运用一一对应；8.商业银行在境内不得从事信托投资和证券经营业务，不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资；9.禁止银行理财产品之间的嵌套，但目前有放开嵌套的趋势。10.银信合作（1）禁股令：银信合作资金原则上不得投资于非上市公司股权；（2）融资类银信理财合作：如信托贷款、受让信贷或票据资产、附加回购或回购选择权的投资、股票质押融资等类资产证券化业务；（3）银信合作理财产品不得投资于理财产品发行银行自身的信贷资产或票据资产；（4）可投资于投资于权益类金融产品、具备权益类特征的金融产品或政府项目；（5）信托公司信托产品均不得设计为开放式。11.银证合作（1）不得开展资金池业务；（2）不得将委托资金投资于高污染、高能耗等国家禁止投资的行业。
影子银行整顿牵连房地产信托私募融资能力或受创合集3
房地产项目私募融资渠道介绍
目前我国房地产市场融资途径比较单一，主要是自筹资金、定金及预收款和国内贷款的组合，此外还有利用外资、民间融资等方式，只是这些方式筹得的资金所占比重很小，不是房地产市场的主流融资渠道。这与发达国家相比不太一样。就目前西方发达国家的房地产融资模式来讲，已经形成了以房地产信托投资基金(REITs)为核心，以传统融资渠道为基础的多元化融资模式。我国目前的房地产融资方式决定了房地产企业资金链受国家调控，特别是银行利率政策的影响很大。多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择。
（一）银行贷款
房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。尽管对于房地产开发商来说，贷款受到国家宏观政策，特别是利率政策的影响很大，但是2008年银行仍是房地产融资的主渠道。当然，银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少：非银行融资渠道将加速放开，直接融资和证券化融资加快不仅使银行减低了自身的风险，仅从美国等发达国家的房地产金融模式分析，银行信贷的比例也是逐步降低的，银行信贷衍生品和非信贷类的融资品种层出不穷且不断完善。房地产市场快速发展，大量的资金自然而然会进入房地产市场，以银行为主导的模式主要会使今后金融市场面临一系列的问题，无论是对企业还是对个人。根据我们现在房地产市场的经营状况分析，目前房地产融资以银行为主导的模式，短期内仍不会改变。
（二）企业上市融资
理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出的状况，难以达到上市要求，如要求设立满3年，有最近3年可比性的盈利，发行人业务和管理层近3年未变等。上市曾是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道，但是在1994年宏观调控的大背景下，中国证监会决定暂不接受房地产开发企业的上市申请，直到2001年初才解除了这一禁令。在我国，大部分房地产企业都是通过买壳、重组来上市。买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差，筹资能力弱化的上市公司，剥离被收购上市公司的不良资产或其他资产，注入自己的优质资产或其他资产，形成新的主营业务，从而实现该公司间接上市的目的。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。
（三）信托项目融资
在银信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。自2001年我国信托投资“一法两规”（《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》）的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物，它为房地产业的发
展提供了大最的资金和手段。房地产信托在资金运用上，可以横跨产业投资、资本市场和货币市场，形式多种多样：如通过贷款、股权融资和交易等方式为房地产开发商提供资金；或者阶段性地购买房地产企业，然后再以卖出的方式融入资金。与其他模式，比如上市、海外融资、企业债券、股权投资、产业基金等模式相比，虽然房地产信托融资本身也有诸如“200份”、流通性、营销方式等方面的限制条件和缺欠，但信托的宏观环境相对其他融资工具而言要宽松得多，而且风险较小，收益较高。因此，信托将会成为国内房地产金融创新的一大趋势。
（四）房地产信托投资基金（REITs）
房地产投资信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，简写为REITs)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。REITs实际上是一种采取公司或者商业信托组织形式，集聚多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构，这种购买相应地为开发商提供了融资渠道。由于房地产投资基金对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担；同时，它又以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例，使企业不会丧失自主经营权。REITs是房地产信托发展的归宿。REITs在国外发展较成熟，美国、澳大利亚、日本、新加坡及欧洲主要国家的交易所都已有REITs上市，与普通股票一样交易。
2008年12月国务院办公厅出台的《关于当前金融促进经济发展的若干意见》（简称金融30条）提出，将开展房地产信托投资基金试点，这位我国房地产企业通过房地产信托投资基金融资提供了政策支持。
（五）房地产债券融资
房地产债券是企业债券中的一个组成部分。我国房地产企业发行企业债券并不多见。房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区的开发商推出房地产投资券，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”以及“富岛投资券”，总计1．5亿元，这三种投资券按《企业债券管理暂行条例》对具体项目发行，实际上是资产负债表外(Off-balancesheet)的房地产项目债券。同年9月北京华远房地产发行了2900万元、利率为％、限期为年的债券，这属于资产负债表内的房地产企业债券。由于后来接连出现企业债券到期无法偿还的事件，我国债券市场从此陷入低潮，国家采取了严厉措施，限制企业发行债券，尤其严格限制房地产企业，1993年到1998年上半年，房地产企业没有公开发行房地产债券。1998年以来，有4家房地产企业发行了债券，分别是：深圳振业集团股份有限公司为翠海花园项目发行的“1998深振业债券”；北京首都创业集团发行的“首创债券”，用于北京市六个居民小区的商品房建设；北京市房地产开发经营总公司发行的“莲花小区建设债券”；北京市华远房地产股份有限公司发行的“华远债券”，用于北京市西城区东冠英小区危旧改造。近年来，发行房地产债券的企业也屈指可数，发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。这与我国房地产业的发展阶段是不适应的，应当大力拓展债券融资的空间。从我国目前来看，由于发债主体资格的严格要求和债券市场的发展状况，房地产开发企业利用债券筹资的渠道同样并不畅通。2004年伴随《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》出台，国家对于债券融资的态度会有实质性改变，因此房地产开发
企业的债券融资空间将会增大
（六）夹层融资
“夹层融资”(mezzaninefinancing)是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。“夹层融资”可创新的金融产品很多，一部分可以转让成股份，一部分可以转让成债券；在结构上，可以是本金和利息按月付给投资人，也可以在前期急需资金的时候只支付利息，最后才归还本金。因此，其灵活性非常适合于房地产业。“夹层融资”模式大致分为四种：第一种是股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购，这是比较低级的；第二种是房地产公司一方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，即“贷款+信托公司十股权质押”模式；第三种模式是贷款加认股期权，到期贷款作为优先债券偿还；第四种模式是多层创新。在“夹层融资”这种大的制度安排下，房地产金融创新空间很大，在债权、股权、收益权方面可进行多种创新组合。夹层融资是一种准房地产信托投资基金。夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全、自有资金超过35％、同时具备二级以上开发资质的政策，根据自身的偏好选择投资。而对于房地产商来说，夹层融资是一种非常灵活的融资方式，可以根据募集资金的特殊要求进行调整。夹层融资的提供者可以调整还款方式，使之符合借款者的现金流要求及其他特性。夹层融资的最大优点体现为灵活性，通过融合不同的债权及股权特征，夹层融资可以产生无数的组合，以满足投资人及借款者的各种需求。该模式大量采用了基金要素进行设计，是我国房地产信托发展的主要方向之一。
（七）其他方式
1、私募融资。作为一股不容忽视的民间力量，在股市和房市这样一些高回报的行业中，私募基金无时不在证明自己的存在，甚至充当房价大幅波动的罪魁祸首。私募基金的融资有时不太规范和不易监管，据估算，十余年间，民间私募基金投向全国房地产业的资金已经超过了千亿元规模。在当前房地产开发和开发型证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融通资金是值得探索的道路之一。修订后的《证券法》和《公司法》已为房地产金融的创新预留了空间，私募信托基金可用于项目开发或房地产投资即物业收购，而私募发行股票可在一定程度上解决房地产开发商和股东筹集难题。当前由于我们对私募基金没有法律规范，也缺乏对合格投资人的划分标准，往往使一些缺乏风险识别能力和承受力的人参与集合信托计划，蕴藏了较大的市场风险。私募房地产信托基金由于投资标底和募集的基金份额流动性均不高，私募发行股票也存在范围有限、流动性不高的问题，因而这两种融资方式都有较大局限性。
2、典当融资。对于国内数量众多的中小型房地产开发企业而言，宏观调控之后的资金问题与大型开发商相比显得尤为突出。在主要渠道提高门槛之后，重新开辟融资渠道成为现实的选择。此时，房地产典当作为一种替补融资手段进入开发商的视野。典当行可以利用其方便、快捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷款业务。随着我国监管部门对房屋抵押典当的等不动产项目的解禁，房屋正在成为今天典当行最大标的业务。2006年上海、天津等经济发达城市所在地的房地产主管部门率先出台了典当行开展房地产抵押业务的政策，天津市更将在建商品房、期房划入典当行可涉足的领域。这为各省规范合法地进行房屋抵押登记带来了更多的盼望。在短期小金额资金融通的过程中，典当融资发挥了它灵活的作用，但是相对于房地产企业巨额融资需求来说，典当金额规模太小了，融资成本也较高。
3、合作开发。土地实现完全市场化的公开供给之后，土地供应量亦随之减少，开发商取得土地的成本增加。面临银行银根收紧的压力，土地交割又必须以巨额土地转让金在短期内支付为前提，开发商必须具备强大的金融运作能力或雄厚的自有资金实力，手中有土地却没有进一步开发能力的开发商与有资金却难于拿到土地的开发商的合作，也成为一种独特的合作开发融资方式。
4、海外地产基金。目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式——一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。我国房地产业的高回报吸引了众多的海外地产基金，摩根士丹利房地产基金、凯德置地“中国住宅发展基金”、澳洲麦格理集团旗下基金公司MGPA、SUN-REF盛阳地产基金、荷兰国际集团(1NG-GROUP)、美林投资银行、美国汉斯地产公司等争先登陆中国，大手笔收购了一些大型商场、大城市繁华地带写字楼，或股权投资于房地产建设项目，有些则独立开发房地产项目。随着2006年金融市场全面开放，外资银行、外来资金逐渐成为中国房地产新的力量。海外地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场，拓宽了国内房地产企业的融资渠道。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。由于国情不同、政策存在不确定性、资金退出风险等原因，注入中国房地产业的海外资金似乎仍处于谨慎“试水”阶段。要使得海外基金成为房地产企业的一大资金来源，还需要相关政策、法律的完善，和国内企业运作的日益规范化以及房地产市场的日益透明化。
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