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如何打造物业品牌和管理团队[定稿]1
打造星级服务品质 叫响振兴物业品牌
**公司现有职工2049名，担负着油田机关地区14个住宅小区和11个办公楼宇的物业管理服务工作。较周边单位相比，服务对象和区域存在着文化层次高、业主需求高、社会关注高和流动人口多、不稳定因素多等特点，我们物业服务水平的高低与质量的好坏，不仅关系着万户居民10万多职工家属的生活质量和幸福指数，更关系着平安和谐示范矿区建设和油田改革发展稳定的大局，任务艰巨，责任重大。为此，公司坚持以科学发展观为统领，以深化油田党委“五个一”系统工程为主线，认真履行“保障生产、服务生活、维护稳定”的职责，精心打造第一品牌，努力为构建平安和谐示范矿区做出积极的贡献。几年来，公司多次荣获。
一、创新举措，完善制度，以强化管理求突破、创品牌 品牌在创更在管，品牌能否尽善尽美，关键在管理能否细致、细微、细心。今年以来，公司从管理上抓严细，通过完善落实一系列管理、考核、检查、奖惩制度，坚决避免管理的无序、缺位、弱化现象，从管理源头上把好关，为品牌的创建明确坐标尺。
健全考核激励机制，推行检查常态化运作。强化完善基层单位基础工作考核，重新调整了考核的重心，纵向下移到岗位、到员工，加大了日常考核和现场考核的比重，突出“环卫绿化、业主服务中心、保安、保修”四项常规服务考核，坚持日检查、月考核与季兑
现相结合，建立了相应的奖惩机制，真正做到了“罚不心软，奖不心疼”。在利益分配机制上，公司坚持以效率、服务和业绩率作为考核标准，严格把握分配尺度，对于苦、脏、累岗位及贡献突出的人或站队重比例进行奖励，营造出积极的争先创优氛围。
坚持三防措施并举，构筑小区安全化氛围。一是以“人防”为根本。坚持抓好“两级领导夜查制”，“基层领导带班制”，保洁岗位“一岗双责制”，设臵“夜间护送点”，与辽河公安局共同开展“警企联防”活动，适时启动“青年志愿者夜巡活动”，随着季节变化调整领导带班和夜查的时间，确保全年全天候人防无空档。二是以物防为保障。不断加大保安设施完善和维修的投入，先后增加了对讲机、巡逻用自行车、录音电话，增设了路灯、庭院灯、小区围栏，率先在物业系统开展了水、电、气、暖安全检查服务活动，上门入户进行安全服务，建立业主安全档案，投入40多万元免费更换液化气管线米，保障居民的户内安全。三是以技防为手段。加强对技防人员专业技能培训，对技防监控设施的维护检查，建立技防维修流程，确保完好率保持在100%。通过“三防”并举，各种案件发案率以每年25%的速度递减，公司先后评为辽河油田奥运安保先进单位、国庆安保先进单位和辽宁省平安建设先进单位。
明确物业管理标准，提升服务规范化品质。全力提高服务标准。公司先后编制完善了《物业管理手册》、《小区居民公约》等具体操作手册，并全面推行服务承诺制、挂牌上岗制、质量投诉查处制、质量考核制、首问负责制、干部跟班制、用户回访制，对日常维修、计量与收费、保洁、绿化养护等10项工作利用板报、橱窗等形式公开向居民进行承诺，接受监督。同时，规范服务行为。设立并公布投诉电话和以体现“灵、快、优、情”为特色的“440”热线便民服务电话，严格服务过程中的每一个动作，统一着装，统一文明用语，统一工作纪律，脚套塑料袋，身背工具兜，维修后留下跟踪服务意见单，并进行质量回访，直到用户满意为止。
二、加强培训，强身固本，以提升素质求突破、创品牌 结合企业发展及新知识、新技术在物业管理上的广泛应用，公司开展了创建学习型企业，争做学习型员工活动，采取多种形式加强员工的素质教育和培训，不断提升员工的业务素质、管理水平和工作能力，为品牌的创建打造生力军。
一是转变观念，提升理念。面对新的形势和任务，公司准确把握职工的思想动态，围绕中心工作，利用巡回宣讲、演讲比赛、宣传专栏等方式方法，积极开展形势任务教育和服务观念引导教育，结合实际讲形势、讲政策、讲机遇、讲发展，帮助职工认清形势、明确任务、理顺情绪、化解矛盾，坚持一手抓职工观念的转变，一手抓积极性的调动，将虚功做实，实功做细，使广大干部职工的思想信念、经营理念，服务观念有了质的飞跃，实现了“超值服务、创新服务”、“精心是态度，精细是过程，精品是成绩”、“用户的需要就是服务，用户的满意就是标准”、“围绕用户，贴近住户，住户至上”等服务理念的新提升。
二是借鉴前沿，提高品质。与国内知名的深圳长城物业达成长
期的培训指导意向，通过“请进来指导”、“走出去调研”、“学回来实践”的方式，让油城百姓享受到高品质的物业服务。自去年以来，已先后3次将他们的资深专业人员请进来进行集中培训，现场检查、诊断，并形成“清单”式诊断报告。先后派科级干部、班队长150多人次到北京去学习，班站长与长城物业人员一同做班、上岗，实地实习。目前，通过学习已经在规范服务程序、化解业主矛盾、规避服务风险等方面都得到了一些有益的启示，建立了“答客问”、“案例分析”、“业主分级沟通”等一些新理念、新方法，并已应用于实际服务中，并初见成效。
三是培育人才，用好人才。今年来，公司落实“人才兴企”的方针，以加大培训工作力度为提升素质的重要举措，从培训制度的健全上、培训内容的丰富上、培训方式的创新上、培训考核的落实上均进行了进一步的完善和改进。半年来，公司共举办从业人员规范、服务礼仪、物业管理法规、保安军事化训练等内容的培训达 期 人次。结合“五定”工作，在人才的任用上加大力度，采取了管理岗位考核、竞聘、轮岗等办法，对于公司近名管理人员进行考核，对于不合格人员严格落实“下岗”制度，并在全公司内开展管理岗位竞聘上岗工作，为职工搭建展示自己的平台，创造实现自身价值的机会，在上报近30多名的竞聘人员中，有4名优秀人才分别竞聘到安全员、劳资员管理岗位。六月，在总结管理岗位竞聘工作的基础上，对公司近150名站队长进行了竞聘，竞聘采取知识答题、竞聘演说等内容，全面考查了竞聘人员素质，结合基层单位的任用需
求，最终近135名站队长竞聘上岗。通过这种机制，使得更加有责任心、有能力的人才为公司的服务做贡献，有效地提升了物业服务水平。
公司对全部安全员、劳资员进行了民主测评，按照“公正、公开、公平、竞争、择优”的原则组织了部分安全员和劳资员的竞聘，逐步搭建了发现、选拔、使用人才的平台，为公司发展储备了人才，初步形成了较为科学的评聘竞争任用机制，实现了管理岗位精干的目标，营造了人尽其才、人才脱颖而出的浓厚氛围，激发了操作岗位员工中蕴藏的活力。
三、把握需求，知行合一，以特色服务求突破、创品牌 按照油田公司提出的 “三优三化”和“七型矿区”目标要求，我们始终坚持“不断满足业主的需求是我们不懈的追求”和“百分之百的满意才是真正的满意、百分之百的精细服务才是真正的品牌服务”理念，准确把握业主需求，扎扎实实地推进服务品牌的培育和创建，努力为业主提供高品质、全方位、人性化的物业服务，为品牌的创建赢得好口碑。
一是实施延伸服务，由浅入深、由点到面。通过建立和完善业主档案，进行分类管理，把日常服务延伸到重点业主和一线职工家庭，根据他们需求和工作性质推出入户保洁、维修预约、定时送罐、托幼延时等服务；在此基础上，今年我们又把服务向“两头”延伸，就是突出做好“一老一少”的特色服务。“一老”，就是通过建立老年人档案、完善老年人信息，推出了一早一晚电话问侯，中介式服
务，为80岁以上老人过生日，老年人去逝送花圉等一些人性化服务。目前，“老年人服务”活动已在老年比例最大的幸福小区进行试点，并形成可行性方案全面推开。同时，不遗余力地做好“3个托幼园所、**多名幼儿的保教保育保安工作。尤其是今年4月份以来，结合全国严峻的幼儿园安全形势，提前动手部署，分别在各幼儿园增设了保安，由原来的一名增加到3名，安装配备了监控设施，架高围墙、安装刺线、维修大门，配备防割手套、警棍等各种防范工具设施，目前已投入30多万元。为了保证安全，公司领导每天都有一人早、晚在孩子接送高峰期深入各园进行巡回检查，切实做到了防患于未然，幼儿家长非常满意、放心。
二是落实增值服务，物有所值、物超所值。此外，我们不仅做好份内之事，更注重增加服务的附加值。从08年开始，我们每年投入4万元，通过移动公司的MAS平台进行手机短信服务，在每个小区大门口处安装了24小时滚动的LED显示屏，由最初简单的节日祝福、紧急通知、天气预报，到目前推出的生活小常识、应知法律法规、安全警示、公益宣传等，让居民得到越来越丰富实用的各种信息，目前已无偿向居民发送各类信息60多万条。在办公楼宇的物业服务中，我们坚持“冬季送姜茶、夏季送冷饮、节日送祝福”，一个“平安果”、一枝康乃馨让对方切实感受到振兴物业的物超所值！
三是注重品牌服务，以人为本、以行树形。坚持一个员工就是一张名片、一个岗位就是一个窗口的理念。坚持选树各行各岗先进典型，开展一年一度的双文明标兵、感动“振兴”人物和“岗位明
星”的评选。通过还结合“五型五好班组”创建和矿区系统的“星级评比”活动，开展了 “准军事化”试点、品牌示范站队和明星示范楼评选等活动。为了发挥榜样的示范和引领作用，我们通过“劳模、标兵事迹报告会”、“岗位明星”流动座谈会、经验交流会，组织到油田内外的优秀住宅小区参观学习活动，不断培养岗位职工精品意识和争优创先的主动性和积极性。去年以来，振兴液化石油气灌装站、辽河石油广场先后被命名为辽河油田精神文明建设示范点、企业文化建设示范点。五型五好班组建成率达到80%。在技术比赛中荣获了 名次。
强化业主服务中心、监控中心人员的能力培养，实施好业主熟知制度，逐步达到“人人都是小区百事通，人人都是小区活档案”，对小区基本情况、车辆、关键业主熟知、熟记 ；加大物业系统服务礼仪培训，规范物业服务人员的言行、举止、着装，塑造良好的企业形象；
四、责任共担，和谐共建，以文化引领求突破、创品牌 创建物业服务品牌，是持续改进、持续完善、持续提升的渐进过程，为此，必须调动企业方方面面的积极性，为创建物业服务品牌这一目标共同奋斗。为品牌的创建提供助推器。
强化沟通协作，提高公众的亲和力。品牌建设不仅需要物业单位与广大居民共建共创，更需要相互之间的情感交流与思想沟通。近两年来，我们通过定期召开居民座谈会和楼栋长会议的形式，及时掌握居民的所需所求所愿，不断改进自己的工作。近两年，我们应居民意见和建议，暂停施工、更改施工方案近20余次，改变垃圾
箱摆放位臵、大小门关闭时间等。我们还借助建立MAS手机短信平台和在小区大门处安装LED显示屏、每个单元的“温馨提示栏”等，将服务信息、紧急通知、应知法律法规、节日祝福、安全警示等内容在第一时间及时传递给每位业主，落实居民的知情权。针对居民关注的热点难点问题，公开做出承诺，如居民反映较明显的雨季房屋漏雨的问题，我们做出了“不因资金的问题让一户居民漏雨”的承诺，今年，我们还专门聘请22位物业服务义务监督员，监督指导我们的日常服务，有效的增进了与广大居民的亲和力。
强化文化引导，提升品质的感召力。品牌战略离不开特色文化的引领。近年来，按照油田“家”文化的整体要求和部署，我们结合物业行业的实际，积极培育独俱行业特色的物业“家”文化，形成了服务文化、共建文化、安全文化、感恩文化、楼道文化等多个子文化。一年一度内容涵盖电影巡展、消夏晚会、文艺节目展演、游泳比赛及各种球类比赛等内容“缤纷夏日”系列活动；经常活动在大街小巷、各个小区、居民家中的“青年志愿者”；建管一体、活动丰富、百姓喜爱的辽河石油广场都已深深地走了了油城百姓的视野里，并亲身感受、亲身参与“振兴物业”的多元化服务。
开展小区办报工作，逐步摸索、试点，形成经验和规模后，公司将开办振兴物业报，宣传物业服务知识。
丰富职工生活，增强队伍的凝聚力。近年来，公司在企业文化建设上进行了有益的探索与实践。为了丰富职工的文化生活，营造健康的氛围，公司建立了大型的文体活动室和卡拉OK演歌室，以满
足不同层次职工的兴趣、爱好和需要。每逢重大纪念日、节庆日，公司积极举办演讲比赛、卡拉OK比赛、球类和棋类比赛、扑克比赛、拔河比赛等，丰富了职工的业余文化生活，展现了职工的才华，培养了团队精神，凝聚了人心，鼓舞了干劲，打造了一支经得起时代考验的品牌队伍。调动广大员工创品牌的积极性和工作热情，使之振奋精神、勤奋工作，为创建品牌做贡献。
职工双重身份，从职工身上获取体验式经验和需求、建议和意见，开展征集活动，2010年，**公司面临的形势虽然非常严峻，但为油田职工家属打造“一个平安和谐的工作生活基地，一个设施齐全、温馨惬意的休闲健身基地，一个弘扬石油传统、体现时代特色的精神文化基地”的信念和决心不会变，希望通过我们的服务让油田公司领导、机关干部、二级单位领导能够集中精力想大事、议大事、干大事，让“振兴物业”真正成为一个家喻户晓、广受认可的品牌物业。
如何打造物业品牌和管理团队[定稿]2
浅谈如何打造综合性工程管理团队
金隅腾达分公司承担着集团优质资产保值增值及保证长期稳定收益的任务，同时还肩负着为集团其他企业培养优秀管理人才的重任。只有不断提升工作标准，改进管理思路，统一员工思想，凝聚团队力量，才能为公司的长远发展提供生生不息的原动力。现结合公司发展需求，就打造综合性工程管理团队与各位同事进行交流。
一、注重基础管理，提高综合能力
公司十分注重对工程技术管理人员综合素质的培养。通过几年来的实践摸索，工程部积累了一定的管理经验，但存在管理人员理论知识及技术水平不足的问题。工程部通过运用科学的工作方法，不断完善管理机制，逐步由经验管理向科学管理的模式迈进。
1)建立健全工作计划体系
工程部所辖专业较多，各专业设备维护、保养、运行管理科目庞杂，保证各专业系统设备设施的稳定运行时工程管理之根本。2006年以来，工程部逐步健全设备设施维护保养工作计划，根据系统专业划分，以周为单位落实工作计划，区分日常工作及阶段性工作。工作计划体系的实施，有效规避了部门管理人员盲目工作、缺乏延续性的问题。2008年至今，我部一直坚持运用并逐步完善工作计划体系，将国优标准、安全质量标准化要求、三项体系管理要求及公司制度要求融入工作计划体系，使之成为工程部日常管理的重要工具。
2）落实工作计划，做好安全生产基础管理
工程管理的重中之重就是安全生产管理工作，一旦出现管理失误则会造成重大影响。工程部根据新颁布的安全生产法修订了公司安全生产制度，并在日常工作中有所关注，工程部按照计划周期定期开展各项安全管理工作。2011年部门重新核实有限空间台帐，维护有限空间作业防护网，增加李警示标识，增购有限空间作业防护用品，确保有限空间作业安全；高空作业管理，严格执行公司文件制度要求，施工前严密检查，过程中细致盯守；严格施工现场管理，重点加强用电安全管理及动火安全管理，严格动火、消防喷淋改造、油漆等施工项目的审批和现场监督检查；强化特种设备的管理：按要求完成电梯检验、避雷检测、生活水换热器安全阀检测、设备机房压力表年检、冷冻机房压力容器年检工作；鉴于
地铁四号线扶梯事故，工程部联合迅达公司对大厦电梯系统进行安全检测，并要求迅达出具书面安全鉴定报告；每月开展全楼401个自用配电箱专项检查，每个季度开展301处客用配电箱检查，保证大厦用电安全；每月开展大厦幕墙玻璃及256扇可开启翻窗支架等检查和维修，防止高空坠物。
3）注重日常工作经验的积累与传承
面对工程部人员流转较为频繁的现状，工程部在公司的指导下通过管理手段加强日常工作经验的的积累和传承。文件制度作为管理的辅助工具，能够帮助部门管理人员了解工作重点，提高工作效率。2011年工程部根据实际工作情况完成对《停电应急预案》、《限电应急预案》、《制冷供暖作业指导书》、《水箱清洗作业指导书》等系统指导文件的修订。几年来，工程部在根据工作标准修订已有文件的同时，还对部分重点专项工作制定了具备较强操作性的指导文件，如《高空作业指导书》、《有限空间作业指导书》、《消防泵带水测试作业指导书》等，将良好的经验通过文件制度予以传承。近几年来，工程部在中央空调系统经济运行方面积累了丰富的管理经验，并以专项工作总结及指导文件的方式实现了积累传承，根据供冷期室外温度、湿度、延时供冷时段、峰谷电量对冷机运行的影响，工程部制定了七种种运行策略，即保证客户服务质量，又有效节约能源，实现系统的经济运行。根据供暖期天气寒冷程度划分了三个供暖等级，每个供暖等级内都会根据客户需求、工作日与节假日等因素综合考虑，细化供暖策略，根据时段调整供热温度。实现科学运行。
4）对标管理，提升工作质量
公司以高级别的服务标准，高质量的管理标准要求各部门开展工作，不断提升市场竞争力及影响力。公司近年来通过参与“市优”、“国优”、“五星级”、“安全质量标准化”、“金隅物业服务标准”等高规格考评工作，对照考评标准对工作进行完善，各部门工作标准均有较大幅度的提升。工程部管理人员从起初对于标准的不理解，疲于应付考评，到逐步将标准融会贯通至日常工作当中，积极对照标准开展管理工作，员工的思想以及工作标准均迈上台阶。现工程部已将相关考评标准中的要求纳入了部门工作计划当中，部门员工能够以积极心态面对高标准的管理要求，不断细化工作流程，改善管理中存在的不足。
工程部作为设备设施的管理、维护部门，大厦设备设施的运行状态能够从一个角度反应工程部管理水平。公司提出了设备设施的全生命周期管理，即在设备
选型、采购、安装、验收、运行、维护、维修、报废的全部周期内进行管理，使之长期处于受控状态。通过几年来逐步实践，工程部对于设备生命周期内的运行管理积累了一定的经验，按照专业、主要设备及辅助设备的主次顺序建立了设备设施台帐，在日常的运行管理中，做到设备维护、保养、更新前有申请，完成后有验收，按照专业进行存档，以半年或季度为单位进行统计分析，从而形成管理闭环。
二、注重外包工作的管控
工程部现对13个系统的维护保养工作进行了外包，是公司各部门中外包单位最多的部门，由于工程外包服务技术性相对较强，还有部分外包单位属于技术垄断企业，外包工作的管理难度较大。从客户角度考虑，物业公司与外包单位是一个整体，外包服务水平直接影响客户对物业公司评价，故外包单位的管理是工程管理的重要环节。
业务外包的优点在于降低了物业管理成本，具备专业性的服务团队可提高服务质量。外包公司由于业务相对单一而且专注，使得其专业化优势得到发挥。其不足之处在于服务质量难以控制，根据目前的市场情况看来，外包单位员工上岗前不一定接收了专业化的培训，综合能力参差不齐；外包单位难以体现我司形象及文化，员工思想和行为在短时间内很难统一，且存在流动性较大的特点，存在较大的管理难度。腾达分公司通过近年来不断完善外包管理机制，统一、融合外包人员思想，通过管理手段提升外包服务水平。
1）严格执行外包合同，做好工作评价
外包合同是公司对外包商进行控制、监督的核心环节。因此，在与外包方签订的委托合同时，对服务方式、质量标准、不合格项处理及相应违约责任等条款进行明确且细致的约定。工程部对外包方工作评价先后进行两次改革，从最初外包合同结付费用前评价调整为重点外包单位月度评价，一般外包单位季度评价，2011年又调整为由部门统一组织按月召开外包评价专题会议，对照合同条款逐个逐个对外包单位的工作质量进行评价，部门管理人员轮流发言，对外包方月度工作提出自身意见。集中外包评价的意义在于统一部门对于外包方的管理思路，各专业管理人员能够相互借鉴管理经验，提升工作效率。
2）根据外包特点做好培训、考核工作
外包单位的标准执行及工作改进大多依赖于物业公司对外包人员的培训，培训的内容主要包括：规章制度、服务意识、服务规范（仪容仪表、语言态度、行为举止）、服务技能等。培训质量的高低能够直接从外包工作人员日常工作水平中体现，由于外包单位员工文化水平及年龄结构的差异，一次培训难以达到标准要求，故工程部须对配电室、维修班等重点外协单位采取循环培训方式，加强外协人员对工作标准的理解。鉴于配电室维保运行特点，部门要求专业管理人员每日对各班组值班人员进行培训，确保每名维保人员都能参与培训。为提升外协单位工作质量，激励外协员工工作积极性，2011年3月工程部拟定并实施维修班绩效考核办法。部门通过五个维度对外协员工进行考核。为保证考核的严肃性，要求考核结果需要有详实的依据作为支持，专业管理人员需每日维修人员工作日志，进行复查工作，对因巡检、工作标准不到位而产生的安全检查发现问题进行现场核定，工作量巨大。通过部门管理人员的努力，考核办法实施近一年来，以新人为主的外协员工队伍综合服务水平及技术水平均有较大提升，取得良好的效果。
3）建立良好关系，提高服务响应速度
工程部始终关注与外包单位建立良好的合作关系，在不违反合同条款及原则的前提下，尽量解决维保单位的实际困难，积极建立与维保单位高层领导了联系，互通有无。以迅达电梯维保为例，我部多次到迅达公司总部与北京地区维保负责人进行当面沟通，在认可其维保服务的同时提出我司对于外包管理的意见，均得到该司高层的接纳。2010年我司为迅达公司二工区项目经理及技术工程师在地下四层提供了办公地点，解决了该司的实际困难。当我司电梯系统出现故障时，技术工程师能够在第一时间提供服务，遇有配件故障且我司无备件时，我司可优先使用二公区电梯备件，及时修复设备故障。通过保持良好的合作关系，物业公司与外包单位实现了双赢。
三、注重工程改造管理经验的积累与传承
工程部除做好设备设施基础管理外，还要做好设备设施改造、技术革新工作，以保障建筑功能完善，实现物业的保值增值。自2001年大厦投入运行以来，公司先后进行了土建装饰、系统功能完善、设备更新、节能改造等上百项工程改造。在工程改造施工的过程当中，积累了丰富的管理经验，这些经验若能得到良好的
传承，将成为公司的巨大财富。通过近年来工程改造的实践，工程部逐步总结出了一套相对科学的工程改造管理流程，具有较强的工作指导意义。
改造项目实施前，部门对项目实施的可行性进行技术调研，对于重点及专业性较强的改造工程将联系行业专家进行论证，确定改造工程是否具备可操作性。工程改造立项后，部门将制定项目建议书，其关键要素为现状及改造目的、可行性分析、具体实施方案、过程中可能出现的问题及解决措施、初步选择改造厂家、核算工程改造预算六个方面。此外还需对工程改造时可能出现的环境因素、危险源进行识别，制定合理的管控措施，规避环境影响及潜在风险，另须通过项目任务书确定实施项目的组织机构、范围管理目标、时间管理目标、成本管理目标及质量管理目标。
公司在进行重点项目改造之前，均会通过公司经理办公会讨论议定，确定改造方案，选定施工厂家，确保项目合理实施。在施工过程中，由项目组成员根据合同要求对施工改造过程进行全程监管，对施工安全及工作质量进行控制，保证工程按照进度安排顺利完工。工程实施完毕后，由相关部门组成验收小组，按照合同条款要求及任务书中的质量管理目标对改造工程进行联合验收。项目通过验收后，由工程部联系第三方审计机构进行决算审计。2011年，公司建立了内部财务审计制度，由财务部门对项目的预算执行、建设成本真实性及经济效益进行审计，有效的避免了项目施工中可能产生的管理风险。在完成项目审计后，工程部将对改造项目实施全过程的资料汇总存档，便于日后查阅参考。规范的项目管理流程提高了工作质量，使各个环节更加严谨，更有利于工程项目管理经验的积累与传承。
四、现阶段工作中存在的不足
工程部现有管理人员16明，平均年龄 岁、平均工作年限为年，相对缺乏工程管理的理论基础及实践经验；部门内部管理水平须进一步提升，设备实施的基础管理尚未完善。工程部将继续加大内部培训的力度，注重工作的计划总结，提炼管理经验，通过有效的学习、交流互相促进，提升部门的理论基础及实践经验
五、结束语
科学管理之精髓在于抓住每一个工作细节，选择最佳的工作方法，注重数据的统计分析，通过不断改进工作流程，最终实现精细化、标准化和数量化的管理，工程部将不断修炼内功，践行科学管理，努力打造优秀的综合管理团队。
金隅腾达分公司工程部
二0一一年十二月三十一日
如何打造物业品牌和管理团队[定稿]3
打造高素质的管理团队
所谓团队精神：简单来说就是大局意识、协作精神和服务精神的集中体现。团队精神的基础是尊重个人的兴趣和成就。核心是协同合作，最高境界是全体成员的向心力、凝聚力，反映的是个体利益和整体利益的统一，并进而保证组织的高效率运转。挥洒个性、表现特长保证了成员共同完成任务目标，而明确的协作意愿和协作方式则产生了真正的内心动力。团队精神是组织文化的一部分。
团队精神的作用
1．目标导向功能
团队精神的培养，使店内员工齐心协力，拧成一股绳，朝着一个目标努力，对单个营业员来说，团队要达到的目标即是自己所努力的方向，团队整体的目标顺势分解成各个小目标，在每个员工身上得到落实。
2．凝聚功能
任何组织群体都需要一种凝聚力，传统的管理方法是通过组织系统自上而下的行政指令，淡化了个人感情和社会心理等方面的需求，而团队精神则通过对群体意识的培养，通过员工在长期的实践中形成的习惯、信仰、动机、兴趣等文化心理，来沟通人们的思想，引导人们产生共同的使命感、归属感和认同感，反过来逐渐强化团队精神，产生一种强大的凝聚力。
3．激励功能
团队精神要靠员工自觉地要求进步，力争与团队中最优秀的员工看齐。通过员工之间正常的竞争可以实现激励功能，而且这种激励不是单纯停留在物质的基础上，还能得到团队的认可，获得团队中其他员工的尊敬。
4．控制功能Ａ
员工的个体行为需要控制，群体行为也需要协调。团队精神所产生的控制功能，是通过团队内部所形成的一种观念的力量、氛围的影响，去约束规范，控制职工的个体行为。这种控制不是自上而下的硬性强制力量，而是由硬性控制向软性内化控制；由控制职工行为，转向控制职工的意识；由控制职工的短期行为，转向对其价值观和长期目标的控制。因此，这种控制更为持久有意义，而且容易深入人心。
团队精神建设的重要性
1、团队精神能推动团队运作和发展。在团队精神的作用下，团队成员产生了互相关心、互相帮助的交互行为，显示出关心团队的主人翁责任感，并努力自觉地维护团队的集体荣誉，自觉地以团队的整体声誉为重来约束自己的行为，从而使团队精神成为公司自由而全面发展的动力。
2、团队精神培养团队成员之间的亲和力。一个具有团队精神的团队，能使每个团队成员显示高涨的士气，有利于激发成员工作的主动性，由此而形成的集体意识，共同的价值观，高涨的士气、团结友爱，团队成员才会自愿地将自己的聪明才智贡献给团队，同时也使自己得到更全面的发展。
3、团队精神有利于提高组织整体效能。通过发扬团队精神，加强建设能进一步节省内耗。如果总是把时间花在怎样界定责任，应该找谁处理，让客户、员工团团转。
团队精神的十大执行力建设
清华大学——中旭商学院院长郭鹏老师提出了系统执行力——执行到位十大步骤：
步骤一、制定战略规划---解决企业发展方向迷茫，向心力不足问题
步骤
二、设计组织结构---解决岗位不清，分工不明的问题
步骤
三、编制岗位说明---解决职责不明，考核无据的问题
步骤
四、梳理管理流程---解决部门各自为政，不相配合的问题
步骤
五、制定目标体系---解决效率不高，工作被动的问题
步骤
六、考核员工绩效---解决工作无结果，分配不公平问题
步骤
七、设计薪酬激励---解决工资大锅饭，工作不积极问题
步骤
八、建设文化制度---解决企业无章可循，无法可依的问题
步骤
九、打造人才梯队---解决人员素质不高，能力不足的问题
步骤
十、管控措施到位---解决执行不力，推委扯皮、拖拉的问题
打造团队精神
1、营造相互信任的组织氛围
有一家知名银行，其管理者特别放权给自己的中层雇员，一个月尽管去花钱营销。有人担心那些人会乱花钱，可事实上，员工并没有乱花钱，反而维护了许多客户，其业绩成为业内的一面旗臶。相比之下，有些管理者，把钱看得很严，生怕别人乱花钱，自己却大手大脚，结果员工在暗中也想尽一切办法谋一己私利。还有一家经营环保材料的合资企业，总经理的办公室跟普通员工的一样，都在一个开放的大厅中，每个普通雇员站起来都能看见总经理在做什么。员工出去购买日常办公用品时，除了正常报销之外，公司还额外付给一些辛苦费，这个举措杜绝了员工弄虚做假的心思。在这两个案例中，我们可以体会到相互信任的对于组织中每个成员的影响，尤其会增加雇员对组织的情感认可。而从情感上相互信任，是一个组织最坚实的合作基础，能给雇员一种安全感，雇员才可能真正认同公司，把公司当成自己的，并以之作为个人发展的舞台。
2、态度并不能决定一切
刘备是个非常注重态度的人，三顾茅庐请孔明，与关羽和张飞结成死党，关系很铁，但最后却是一个失败者。曹操不管态度，唯人是举，成就大业。因为赢得利润不仅仅靠态度，更要依靠才能。那些重视态度的管理者一般都是权威感非常重的人，一旦有人挑战自己的权威，内心就不太舒服。所以，认为态度决定一切的管理者，首先要反思一下自己的用人态度，在评估一个人的能力时，是不是仅仅考虑了自己的情感需要而没有顾及雇员的?是不是觉得自己的权威受到了人才的挑战不能从内心接受。
3、在组织内慎用惩罚
从心理学的角度，如果要改变一个人的行为，有两种手段：惩罚和激励。惩罚导致行为退缩，是消极的，被动的，法律的内在机制就是惩罚。激励是积极的、主动的，能持续提高效率。适度的惩罚有积极意义，过度惩罚是无效的，滥用惩罚的企业肯定不能长久。惩罚是对雇员的否定，一个经常被否定的雇员，有多少工作热情也会荡然无存。雇主的激励和肯定有利于增加雇员对企业的正面认同，而雇主对于雇员的频繁否定会让雇员觉得自己对企业没有用，进而雇员也会否定企业。
4、建立有效的沟通机制
理解与信任不是一句空话，往往一个小误会反而给管理带来无尽的麻烦。有一个雇员要辞职，雇主说：“你不能走啊，你非常出色，之前的做法都是为了锻炼你，我就要提拔你了，我还要奖励你!”可是，雇员却认为是一句鬼话，他废寝忘食地工作，反而没马屁精的收入高，让他如何平静!一个想重用人才，一个想为企业发挥自己的才能，仅仅因为沟通方式不畅，都很受伤害。我曾经听到一个高级雇员说：“如果老板早一点告诉我真相，我就不会离开公司了。”
企业的团队精神与制度建设
团队精神与企业制度的关系应当体现在几个方面： １、企业方针、制度的决策和形成应当溶入团队精神
按照现代公司法原理，形成公司的各股东或利益集团均由公司以法人的身份进入市场从事各种商业行为，从企业的方针、战略的制定到具体措施的实施均体现企业的整体利益，因此在相当程度上，公司法人具有了商事人格权。作为法人授权的具体的执行者及其领导的团队也就应当以一整体的姿态出现在商场，这是现代企业制度原理和市场运作规律对企业的必然要求，团队精神的溶入和渗透无疑是符合这一内在规律的。
企业制度的形成应当是一个科学、民主的决策过程，是一个集思广益、发挥众人智慧和力量的过程，是综合指挥员的经验和众多战斗员的丰富实践的过程，很难想像在一个宁静的港湾潜心研究出的企业制度能够自如地应对瞬息万变、暗礁密布的市场状况。我们的企业往往各种规章制度并不少见，但常常是束之高阁，究其原因，其中很重要的一点就是制度本身严重脱离实际，自然就形同虚设。
2、企业目标的实现需要有团队精神
索尼公司是世界上著名企业，其之所以能有今天的巨大成就，与其“家庭式”的管理方法是分不开的。在索尼公司，每一个员工都被视为大家庭的一份子，每个员工都能够发表自己独特的观点，但是，又强调员工之间要像在一个家庭中生活一样互相配合、协调。公司的每一位员工由于受到了充分的尊重，才华得到充分的发挥。最后，公司得到了员工们同等的回报——积极工作并对公司忠诚，于是索尼公司获得了巨大的、可持续的事业成功。成功的团队并非以压抑个性为代价，相反，成功的团队十分尊重成员的个性，重视成员的不同想法，真正使每一个成员参与到团队工作中，风险共担，利益共享，相互配合，完成团队工作目标。
团队精神可以通过各种形式进行倡导，但以制度形式将其固定或者在制度中体现团队精神的要义则必不可少，以达到二者之间的良性互动。回到本文开头提到的例子，财务部、办公室、及专卖股的人员，他们最大的错误在于，他们只看到了自己在公司中所处的位臵，而对客户而言，他们的一言一行代表公司，他们未能对公司的利益承担起责任，当然也就损害了企业的对外形象，另一方面也说明了企业在公司管理的制度设计上显然忽视了人的因素，忽视了团队精神在制度执行过程中所起到的作用。
3、团队精神是制度创新的巨大动力
人是各种资源中唯一具有能动性的资源。企业的发展必须合理配臵人、财、物，而调动人的积极性和创造性是资源配臵的核心，团队精神就是将人的智慧、力量、经验等资源进行合理的调动，使之产生最大的规模效益，用经济学的公式表述即为：1+1>2模式。谈及团队精神，我们往往只认识到团队精神所体现凝聚力对企业制度、企业文化的影响力，然而在全球知识经济和中国加入WTO直接融入国际市场的背景下，我们尤其要认识到团队精神对企业制度创新的巨大意义。
4、制度建设是团队精神的有力体现和保障
一方面，我们要把在新形势下团队精神的具体内涵反映到制度上来，不断进行充实、修正。
另一方面，我们要重新检讨奖惩机制、分配机制，确定是不是真正做到了权、责、利相统一。比如说，通畅、透明、多向、经常性的信息交流体现了一个企业团结一致、信息共享的良好团队精神，这种信息交流机制在日本已成为企业极为重要的管理制度，可是在我们的不少企业中，信息交流并没有形成有效机制，无论是领导外出参观、交流，还是业务人员因公出差或后勤职能部门外出履行职责时，因而采集到与企业有关的有价值的信息，大多未形成书面报告，分类归档，更难谈得上横向交流和支持相应的调研，久而久之，一些有价值的信息就渐渐从记忆中流失了，决策的依据有时就只剩下了“好像”、“大概”甚至是伪证，同样是一次观摩，一次学习，—次差旅，一次谈判，我们能为企业所作的贡献远远小于日本人；再比如，自律精神是团队精神的精髓之一，在我们的商业应酬中，考虑到下午仍有工作，午间应当禁止饮酒，而往往我们的不少领导和业务员仍喝得大醉，自然影响到下午的工作，而我们的制度对此依然竟告阙如。
团队矛盾管理
团队工作不同于一般的工作在于它是一个管理矛盾的过程。回顾一下团队工作过程中的五个冲突的矛盾，管理者必须理解，接受，并尽可能地平衡这些矛盾。
（一）容纳个人的不同和集体的一致和目标
第一个矛盾是需要包容个体的不同和达到集体的一致和目标。团队的有效性常常需要混合不同的个体。团队为了从多样性中获益，它必须具有允许不同声音——观点、风格、优先权——表达的过程。这些不同的声音实际上带来了开放，这不可避免地就有冲突，甚至有团队成员之间的竞争。过多的冲突和竞争会导致一个“胜负”的问题，而不是合作解决问题的方法。这样做的目的是集合个体的不同，从而激励他们追求团队的共同目标。有效的团队允许个体的自由和不同，但是所有团队成员必须遵守适当的下级目标或团队日程安排。
（二）鼓励团队成员之间的支持和对抗
如果团队成员的多样性得到承认，不同的观点被鼓励，团队需要发展一种成员之间互相激励和支持的文化。在这种文化环境下，团队成员之间有一种内聚性。他们对其他人的想法真正感兴趣，他们想听到并且区分谈论的内容。他们愿意接受其他具有专长、信息或经验和当前的任务或决策相关人员的领导和影响。但是，如果团队成员太过于互相支持，他们会停止互相对抗。在内聚力非常强的团队中，当反对不同意见时，保护和谐与友好关系的强硬的规范会发展成为“整体思想”。成员将会抑制他们个人的想法和感受，不会再互相批评对方的决策和行动，这时需要付出相当大的个人成本。团队决策时将不会出现不同意见，因为没有一个人想制造冲突。如果持续出现这种情况，团队成员很可能产生压抑的挫折感，他们将只是想“走自己的路”，而不是真正解决问题。有效的团队要想办法允许冲突，而又不至于因此而受损。
（三）注意业绩、学习和发展
第三个矛盾是同时兼顾当前的业绩和学习。管理者不得不在“正确的决策”和未来的经验积累的支出之间选择。犯错误应该认为是学习付出的成本，而不是作为惩罚的原因，这将鼓励发展和革新。
（四）在管理者权威和团队成员的判断力和自治之间取得平衡
第四个矛盾就是在管理者权威和团队成员的判断力以及团队自治之间取得微妙的平衡。管理者不能推脱团队业绩最终的责任，授权并不意味着放弃控制。给团队成员越多的自治，他们遵守共同的日程就显得越重要。有效的团队是灵活的，他们可以在管理者权威和最适合的团队解决方案之间取得平衡。实际上，在功能完善的团队，成员之间高度的互相信任，管理者在做出某些决定时不必讨论、也不必解释。相反，无效的团队中缺乏信任感，即使管理者做最明白的事情或无关紧要的建议，团队成员都要提出疑问。
（五）维护关系三角
对于管理者来说，由于他们最终具有正式的权威，而不是团队成员，所以他们理解这一点非常重要。团队管理者的作用是管理关系三角：管理者、个体、团队，三者处于等边三角形的三个顶点。管理者必须关心三方面的关系：他们和每一个团队成员个体的关系；他们和作为整体的团队的关系；每一个团队成员个体和团队整体的关系。任何一条关系受其他两条关系影响。当管理者不能很好地管理这个关系三角求得平衡时，团队成员之间的不信任和不良影响将呈螺旋式向下蔓延。
（六）团队管理的挑战
由于团队的复杂性，难怪常常很多团队不能充分发挥他们的潜能。有效的团队不是自然形成的，管理者必须提前把团队成员团结在一起。很多管理者逐渐明白如果他们在管理团队过程中和团队成员分担责任和权威——从管理团队边界到管理团队本身，团队会更有效。如果所有团队成员齐心协力，将取得有效的团队业绩。我们又一次看到，授权是管理者面对竞争现实可以依赖的工具。一位优秀的团队管理者发现：“我最终认识到我的责任包括把优秀的人员集合起来，创造良好的环境，然后制定出解决问题的方案。”当然，在事情进展过程中，这个责任说起来容易，做起来难。
团队精神的建设、推行方案
1、确立明确的目标。明确具体可行的企业发展目标，是员工最好的航船方向，目标方向越明确越具体，由此激发团队效力也就越大。
（1）将公司发展方针、发展目标、发展计划，告诉所有员工，让员工有工作的热情和动力。
（2）将员工的薪金增长计划、方案、职位开迁方案明确，让员工觉得自己在公司有所作为，有发展的前途。有这样一个目标，就可以使员工们看到希望，从而劲往一处使，产生向目标奋进的力量源泉。
2、培育共同的企业价值观。企业制度、企业规范，只能在有限和常规情况下，告诉员工“干什么”和“不干什么”，因此，利用价值观来作为员工的行为准则可以利用各种方式：
（1）培养员工的良好道德规范，道德修养。（2）培养员工的个人修养。
（3）培养员工的正确人生价值、社会价值观念。
3、公司的管理层起表率作用。公司的决策者、各级管理者是团队的龙头，是团队的核心，管理人员的表率作用体现在：
（1）给各部门制定相关的评估，考核机制。没有各部门的评估，考核机制，就不能看到领导起表率作用的成绩。
（2）给管理者一定的激励机制：通过奖励方式，才能保证管理阶层的带头作用。
4、要激发员工的参与热情。企业的精神有赖于员工的参与，只有员工全方位地参与企业的经营管理，把个人的命运与企业未来的发展捆绑在一起，员工才会真心真意地关心企业，才会与企业结成利益共同体和命运共同体，因此，必须建立“以人为本”的管理机制。（1）制定相应的激励机制，如生产改进的激励、质量改进的激励、员工为企业创造价值的激励等等。
（2）将激励机制落实，只有这样员工才会觉得其真实性。
（3）要关心员工生活，关心员工的思想状态，对于员工反映的实际问题，要及时解决，条件不够、不能满足的，要给员工一个答复。
（4）用人性的手段激励员工，如制订夫妻同在公司服务的激励，夫妻团聚的关心，关心员工生日，给久未归家员工的父母问候，对员工家人或员工的身体状况不幸表示关注等方式。
5、要积极发现员工的共同领域。团队的默契，源于团队成员之间自觉的了解和熟悉，而彼此之间的了解、熟悉又以共同的生活为基础，也是形成团队精神的必要条件，因此，按公司的实际情况要：
（1）语言的统一。在团队内部用统一的语言有利于员工员工语言的沟通，也有利于团队的团结。
（2）服装统一。统一的服装是团队精神的表现。
（3）礼仪、礼节的统一。这是公司文化修养的表现，也是公司一个形象的体现。（4）当然，还要有其他的如：利害关系的统一；大体匹配的文化层次；共同的兴奋点、兴趣等。
6、唤醒危机意识和忧患意识。危机意识和忧患意识是团队精神形成的外在客观条件，没有团队的觉悟，没有大家的奋起，没有危机的心态，一旦危机到来，就会措手不及。（1）市场分析。将市场的挑战性、困难性、竞争性，同行的压力分析给员工。（2）技术改进上的压力。
7、要保持经常性的沟通。员工与企业之间持续，有效深度双向的沟通，能使员工知己知彼，动态掌握自己在团体行动网络中的坐标。因此建议要：（1）组织经常性的座谈会，或者以意见箱的形式，建议员工积极反映对企业的一些看法、观点、以及有益的建议。（2）组织文化、文艺演出，让员工与公司进行感情上的沟通。（3）部门之间要进行沟通，不要因沟通不足工作而造成隔阂，沟通方式是多样的，但不能流于形式，一定要落于实处。
8、团队精神需要一个培育的过程。一支具有良好的团队精神的团队，就具有以下特点：在团队风气上，能够容忍不同的观点；支持在可能接受常驻范围内进行不同试验；对公司忠诚；共同的价值观并愿意付出努力；在合作上能坦城交流，但是，这样的团队要有一个长期的培育和合作过程，公司领导必须在组织上为团队建设提供如下支持：（1）明确团队的目标。团队的目标只能用决策阶层提出，才能让员工、管理人员明确。（2）给予一定的资源。包括人力资源、物资资源、资金资源、信息资源。（3）提供可靠的信息。要给予策划者提供如：市场最新动向、国际国内情况、人员培训信息、培训最新动态等。（4）不断的培训和教育。要对员工进行不断的培训和教育，对企业文化的策划者也要不断的培训与教育。（5）定期的技术和方法的指导。
描写团队精神的名言彦语
凡是经过考验的朋友，就应该把他们紧紧地团结在你的周围。——莎士比亚
凝聚产生力量，团结诞生希望！广告词
金银财宝不算真富，团结和睦才是幸福。——（维吾尔族）-谚语
团结的可贵，在敌人面前才会深知。——（哈萨克族）-谚语
篝火能把严寒驱散，团结能把困难赶跑。——（壮族）-谚语
谁要是蔑视周围的人，谁就永远不会是伟大的人。——左伊默
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