成都市某项目可行性分析 ppp项目可行性分析

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　　** 项目 可行性分析 一、项目概况 ................................................................................................................... 2 1、地块位置 ..................................................................................................................... 2 2、地块现状 ..................................................................................................................... 2 3、控规指标（假设按最高限度计算） ......................................................................... 3 4、地块周边概况 ............................................................................................................. 3 5、项目周边配套 ............................................................................................................. 3 二、羊西线房地产市场分析 ........................................................................................... 5 1、羊西线概况 ................................................................................................................. 5 2、本区域周边楼盘调查结论 ......................................................................................... 6 3、项目周边商圈分析 ..................................................................................................... 8 4、区域二手房概况 ....................................................................................................... 10 三、购买群体划分 ......................................................................................................... 12 四、项目 SWOT 分析 ....................................................................................................... 14 五、区域商业用地项目分析 ......................................................................................... 15 1. 上品优空间 ................................................................................................................ 15 2. 上层建筑 .................................................................................................................... 16 六、投资收益预测 ......................................................................................................... 18 七、项目开发存在的问题 ............................................................................................. 19 八、结论 ......................................................................................................................... 20 九、结语 ......................................................................................................................... 21

　　一 、项目概况 1 1 、地块位置 本项目地块位于成都市城西金牛区**11 号。在**成熟生活区和府南餐饮休闲生活圈之内。

　　2 2 、地块现状 项目地块非常规正，呈长方形。目前地块上已有现成建筑，建筑形态为一栋 4 层多层建筑，建筑正面进门处设有大厅，外立面为小面墙砖，外观较新，有地下停车场。原为成都市招生办公室和成都市自考办公室。

　　3 3 、 控规指标 （假设按最高限度计算） 项目位置 ** 用地面积（平米） 5333 用地性质 商业性质 总建筑面积（平米） 3200 商（1、2层）+ 住 建筑密度 ≥30% 住宅容积率 假设为 层数 32 4 4 、地块周边概况 根据对项目周边的情况进行实地调查，周边属于普通居住小区，建筑以多层为主，有部分新建高层建筑。周边生活、商业配套成熟、完善，是适合居家的理想位置。周边道路为二车道，形成了成熟的小区商业氛围。项目靠近羊西线，餐饮娱乐项目聚集，为本区带来了巨大的流动消费群体。

　　5 5 、项目周边配套 ■学校：**小学、**小学、**中、**外国语学校、成都市**幼儿园、成都**幼等； ■医疗设施：**医院、省**保健院、*区人民医院、**医院、**金都药房、*大药房、**平价药房等；

　　■休闲娱乐：一品天下美食街城、周大妈酒楼、圣淘沙、水景湾、时尚丽会、金耳朵 KTV、味道江湖等； ■金融：中国银行、工商银行、农业银行、建设银行等； ■购物：欧尚超市、好又多超市、国美电器、五星电器、互惠超市、红旗连锁等； ■其他：书店、邮局、农贸市场、派出所等； ■规划：地铁二号线（一期工程）：东起洪河站，西至茶店子客运站； ■交通：30 路、54 路、79 路、96 路、82 路、305 路、83 路、111 路、502 路、108 路、337 路、341 路、7 路。

　　总结：

　　从 项目 本身条件来看 ， 体量虽小， 却方正，有利于规划。地块处 黄忠小区 ，享有 完善的 生活 配套。

　　周围交通便利，居羊西线主干道仅百米之遥，且 交通 节点多，虽不在羊西线主干道上，却受其成熟商业氛围的辐射， 商业形态成熟。

　　， 从整体区域来看， 地块位于 羊西线成熟生活区和府南餐饮休闲生活圈 之内， 与一品天下商业街相临。

　　在此开发项目，宜商宜居。

　　二、 羊西线 房地产市场分析 1 、羊西线 概况 羊西线，是成都美食与休闲娱乐的上选之地。一条长 10 公里的黄金旅游通道，由内环延伸至三环路外，遍布美食、休闲场所，为市民奉献回味绵长的鲜美生活。

　　羊西线再往西，是英特尔、摩托罗拉、住友、康宁等“世界 500强”进驻的高新西区，也是中海打造的 1986 亩国际社区所驻之地。

　　羊西国宾，内承羊西线都市繁华，外接高新西区国际之势，更以政府规划 800 亩高尚精品住宅为底韵，成为羊西高级别的居住之地。

　　羊西沿线，有四川外国语学院成都分院、成都实验外国语学院、电子科大成都学院、四川大学锦城学院、四川行政学院、中医药大学等各大专院校，文化氛围浓厚。

　　羊西沿线连接“成—温—郫国家级生态区”，是通往都江堰、青城山、卧龙、九寨沟的川北黄金旅游通道，以及毗邻两河森林公园、百仁公园、天一生态园、生态体育公园、绿舟森林公园等，空气质量与生态环境都十分优越。加上城市向西发展的规划控制，更让这里具备“成都市区最大绿肺”之美名，满足了众多居住者对绿色生活的向往。

　　2 2 、 本区域 周边 楼盘 调查 结论 近两年，本区域内开发项目多达 20 多个。我司对已售完项目、在售项目、待售项目的详细市场调研后，得出以下结论：

　　1. 区域分析：

　　现今羊西线沿线的房地产市场发展形势良好，在本区域的楼盘以羊西线为中轴线，三环为分界点，呈现出内、外两部分，三环内优势在于配套成熟，生活便利。三环外环境优美，楼盘品质突出。

　　2. 价格因素分析：

　　从本区域在售项目来看，决定项目价格的主要因素还是在于区位成熟度、地块规模的大小及开发商品牌的影响力。

　　3. 配套分析：

　　从整个大环境来看，该区域生活配套非常完善，非常适合居住。从物业配套方面基本都配有儿童游乐场、老年健身区，部分项目配有户外游泳池，以满足业主的休闲需要。

　　4. 销售价格分析：

　　从销售价格来看，本区域在售楼盘销售的住宅均价为 7000元/平方米。商铺均价在 元/平方米。

　　5. 主力 户型分析：

　　从本区域在售楼盘的主力户型上分析，因受国家政策的调控影响，主力户型都在 70—110 平米户型段之间。从目前的销售情况来看，市民接受度还是比较理想的，特别是 90 平米以下中小户型，更受广大市民的欢迎。

　　6. 销售周期分析：

　　从本区域在售楼盘的销售周期上分析，三环以内项目比三环以外项目的销售周期短。三环以内项目的销售周期从开盘之日算起，约 10 个月时间，住宅部分基本售完。三环以外约需要18 个月时间，才能基本售完住宅部分的销售。

　　3 、项目周边商圈分析 羊西线美食一条街早已闻名全国，承载了成都餐饮的大部分辉煌，以一品天下为首餐饮型商业地产，以及高中低档的餐饮品牌纷呈。该区域内由市中区向西贯穿，从羊市街、东门街、槐树街、永陵路，经由抚琴西路、蜀汉路，直至三环羊犀立交桥。沿线商铺林立、商业气氛浓郁，人气十足是成都西面很成熟的中高档消费商圈。

　　羊西线从二环至金科大道，云集了各品牌汽车的销售点，4S 专营店等对本区域商业起到了直接的推动力。

　　羊西线商业 板块分布 餐饮休闲娱乐板块 汽车经营销售板块 零售店铺经营板块 高新西区产业板块 商务办公 板块 区域校园经济 济

　　羊西线三环以外，集中了包括英特尔、摩托罗拉、住友、康宁等20 多家世界 500 强，50 多家本省优势企业。该类企业的入驻有效提高本区域的市场知名度。

　　羊西线沿线又是成都知名的旅游通道，可直接通往青城山、都江堰、九寨沟等著名风景区。对本区域发展旅游类地产经济起到直接推动作用。

　　羊西线沿线至新创路区域，又是政府新规划的大学城区域，有数十所中小学校及大专院校在此落户，庞大的市场，有着不可忽视的校园经济，并且极大的提高了区域人口的受教育程度以知识素质。

　　羊西线是成都最著名的黄金走廊，区域性的城市代表性和名片；由于向西延伸的极大空间----高新西区的产业支撑，高等教育的文化支撑，旅游通道起点地位，汽车产业的销售体量，都市休闲产业的巨大潜力，餐饮产业的强大动力，年轻高知消费人群的涌入，使羊西线在成都的发展充满十足后劲，并成为新成都的经济文化代表。

　　项目周边商业分析：

　　i. 羊西线商业以大商业为主，主要集中在主干道，要求停车便利，环境优美； ii. 项目周边多为临近主干道的小街和社区型商铺，基本没有空置。

　　iii. 根据本项目的位置特点，周围道路交通情况和人流情况。商业规划定位部分建议以小商业为主。

　　4 4 、区域二手房概况 2007 年 1 月－7 月份，五城区（含高新区）共成交二手房面积 万平方米，每月交易量都在逐渐上升，价格也在上涨。7 月份，受一手房交易活跃的影响，五城区（含高新区）二手房交易又创年内新高，交易套数和面积分别为 5672 套和 万平方米，较上月增长％和 ％。从交量显示来看，经过近半年的消化，去年下半年出台的全额营业税和个人所得税的震荡正在消解。

　　2003-2007年上半年成都市二手房成交面积走势图0成交面积 246.年 2004年 2005年 2006年2007年1-7月 从区域上看，城西可供开发的土地资源急剧减少，地价迅速攀升。而近期，高品质的楼盘的大量涌现，必然导致房价涨高。使得在城西置业也显得越加方便，二手房价格也较往年增长。同时由于黄忠小区较为成熟，片区配套已经非常完善，是二手房置业者的首选区域。

　　2007年1-7月成都市各区二手房交易情况0交易量 4291 1821 7523 4633 3575 6033交易面积 成华区 高新区 金牛区 青羊区 锦江区 武侯区 我司在本项目区域的几家二手房中介公司了解到，现在羊西线区域的二手房，房屋销售均价在 6000 元/平方米左右，租赁价格为清水房一月近 1000 元/平方米.月，简装房 1200 元/平方米.月左右。

　　并且在该区域，销售较为好走的为 70-90 平米的套二户型。而面积在 100 平米以上的户型，则销售比较吃力。同时在近期银行紧缩二手房按揭的政策影响下，成都市五城区的二手房交易量均较上月下滑了近 20%，不管是长线投资者、挣差价的投机者，还是想买套好房子的升级者都开始持观望态度，自住购房比例占到了 90%。虽然交易量开始下滑，但是区域整体的市场价格并没有明显的波动，没有了前段时间边挂边涨的情况，售房者基本没有做价格调整。

　　结论 ：

　　从整个区域市场来看，项目 所在的 羊西 线成熟生活区和府南餐饮休闲生活圈，配套完善，生活、商业氛 围浓厚。且 紧邻一品天下商业街和欧尚超市，是住宅、商业和卖场三大人气聚集地。同时 结合项目 地块 本身的特点，我们建议将产品 形态定位于商住两用 的 中 小户型 投资物业。

　　三、 购买群体划分 根据对羊西线在售楼盘客户群的调查,我们将购买人群划分为以下几种：

　　第一种类型：

　　首次置业的 成都市区居民 购买目的基本是作为第一居所；本区域处于上风上水的城西，与市中心一脉相连，规划中的地铁 2 号出口就在此处,交通、购物、上学、就医非常方便。购房者愿意购买这种较市区内价格便宜，环境较好，生活配套完善、离市区较近的房子。本片区被规划为成都市未来的领馆区，随着新领馆区的建立，将会对这一片区的经济有所拉动，发展指数直线走高。购买者中有一大部分是作为较长期投资，看好本区域未来发展和大好前景，而趁其房价还未进入高热化时买进，以望增值。在户型选择方面 30 岁以上购客群多以选择 60 平米左右的套二户型，而 30 岁以下顾客群多以选择 90 平米左右的套三户型为主，付款方式主要为按揭付款。

　　第二种类型：羊西线延伸路段和高新西区工作的高知年轻人群 该区域集中了电子、医药、通讯、电器等多个高新产业，众多产业基地的建设，为这个区域注入了新鲜活力。这些高知年轻人群是潜在的购房者,他们处于发展阶段，有不错并且稳定的收入，对新事物感兴趣；喜欢时尚现代的建筑形态和城市化的生活方式，希望有一个真正属于自己，满足自己意愿的现代居所，处于发展阶段的他们对成

　　都市区的房价望而生畏；这类人群多为首次置业，在户型方面多数选择 50--70 平米之间的房子，这个区间符合他们的经济情况，也满足他们目前需求，付款方式以按揭为主。

　　第 三 种类型：省内外其他城市的投资型型置业者 城西一直以来都被视为达官显贵宜居之地，这一片区具有极强的辐射力。省内外其他城市的消费者购买目的是想进入成都，但财力相对有限，故选择了成都三环外的新区；环境较好，房屋总价不高，60--80 平米左右的套二户型是省内其它二级城市投资型置业者主要之选。

　　第 五 种类型：大专院校的教职员工 在本项目区域，有四川大学锦城学院、电子科大国腾学院、四川外语成都学院、四川师范影视学院、成都翰林艺术学院、成都中医学院新校区等，各个学院的教职员工必然会考虑在此区域购房。而选择的户型囊括面较大，成熟居家到小户型公寓均有，付款方式为按揭或公积金。

　　第六种类型：中、小型公司 这类公司本身具有一定的实力，但是却无法承受高档次的写字楼，商务公寓相对高档写字楼成本较低，而周边商业、生活配套服务也很完善，这样的物业无疑是中、小公司作为办公场所的首选。

　　四、 项目 T SWOT 分析 通过对本项目地块的观察、区域的分析、竞争楼盘的分析，我司将本案的 SWOT 分析情况如下：

　　1、 项目的优势 ◇ 本项目位于城西羊西线成熟生活区域和餐饮生活休闲圈，市场经济氛围浓厚，发展潜力巨大。

　　◇ 本项目地块方正，地势平坦，易于项目的建筑规划设计布局。

　　◇ 羊西线区域在市民心中的认可度高。

　　2、 项目的劣势 ◇ 项目占地较小。

　　◇ 本项目土地性质为商业，对产品的定位和后期的销售有一定的影响。

　　◇ 项目不在羊西线的主干道，商业氛围相对较差，对项目销售会带来一定的影响，销售回款也有一定的压力。

　　3、 项目的机会 ◇ 本项目区域的消费人群构成，对本案商业部分的销售及住宅小户型的销售，是一个难得的机会。

　　◇ 本项目区域内非常完善的配套设施将有利于本项目的直接销售。

　　4、 项目的威胁 ◇ 竞争压力大，项目邻近一品天下商业街,周边有较多写字楼、酒店式公寓、和新建的小户型住宅，会形成激烈的竞争局面. 五 、区域商业用地项目分析 通过市场分析可以看出，项目所用地虽是商业性质，从位置上看却是宜商宜居。于是我们对该区域内类似的楼盘进行了深入的研究调查：

　　1. 上品优空间 间 ? 项目位置：青羊区蜀汉路 516、518 号 ? 项目类别：小高层电梯公寓 ? 项目占地面积 平米 ? 项目总建筑面积：.17 平方米 ? 项目户型区间: 主力户型 35-70 平方米，有少量 80 平方米套 2户型。

　　? 项目价位：3500-3900 元/M2 ? 项目难点：土地性质为商业性质 ? 解决方案：⑴ 针对特定目标受众,提出自由转换的灵动空间概念,从广告导向、销售说词上引导客户购买动机。⑵ 开发商对项目进行了的精装修，每三层设置一个空中公共庭院，改变了普通内廊式小户型走道阴暗，通风不佳的缺陷。⑶ 同时针对羊西线生活配套成熟，推出 35-70 平方米的主力户型，立刻吸引了众多以投资为目的的目标客户群。

　　? 项目销售情况：项目 开盘，5 个月销售期限内实现销售回款 8000 万元，到 交房时已经全部售完。销售周期为 1 年零 2 个月。

　　2. 上层建筑 ? 项目位置：金牛区蜀汉路 426 号黄忠路和羊西线蜀汉路交汇处 ? 项目类别：2 栋 26 层高层住宅、商务纯写字楼和商业 ? 项目占地面积：.47 平米

　　? 项目总建筑面积：.85 平方米 ? 项目户型区间: 50-130 平方米。

　　? 项目价位：1期住宅部分月开盘，开盘时住宅价格为5000元/平方米均，目前基本已售完，余一套退房，价格为 6800 元/平方米。2 期 24 小时城市服务寓所（商业性质）均价为 5300元/平方米。商铺均价 元/平方米-到 元/平方米。

　　? 项目难点：土地性质为商业性质 ? 解决方案：提出类似酒店式公寓的“24 小时城市服务寓所”的概念，其优势在于：在居住品质、配套服务上，其档次比经济型酒店更高，甚至能够与五星级酒店相比；在装修上，它更强调居家感和亲和力，可带给租客高品质的居家生活；与星级酒店相比，它不仅提供短期租赁，还更适合中长期居住，租金价格也要便宜很多。24 小时城市服务寓所的推出，以其新颖的投资形式，吸引了很大一部分的投资客，取得了很好的销售业绩。

　　? 项目销售情况：1 期住宅部分住宅部分 月开盘， 2 期24 小时城市服务寓所从 开始申领 VIP 卡，5 月初，24 小时城市服务寓所价格定为 5300 元/平方米。至 ，住宅和 24 小时城市服务寓所均已售完。住宅部分销售周期为 6个月，24 小时城市服务寓所销售周期为 4 个月。商铺 月开盘，目前已经售出 80%。

　　可以看出， 目前该区域商住两用的已售和在售楼盘销售情况良好， 虽然土地为商业性质，但 只要在销售中加以引导， 对销售的影响不大， 价格也普遍被接受， 由于体量都较小， 销售周期在半年左右 。由此可得出，项目所在地修建商住两用 中小户 型 投资物业 可以操作。

　　。

　　在此条件 ，进行投入产出分析。

　　六 、 投资收益预测 项目用地面积 5333 平方米，我们假设规划容积率为 ，建筑密度≥30%，项目 1、2 层设置商业。3 到 32 层为住宅。目前该区域住宅项目均价为 7000 元/平方米,社区型商业部分一层均价为 元/平方米，2 层均价 8000 元/平方米，但由于本项目用地性质为商业,我们把住宅部分的价格做了一定的下调调整,按照 5500 元/平方米进行计算,初步计算出本项目的总产值：

　　商业部分 产值 = 1600 平方米* 元/平方米+1600 平方米*8000 元/平方米=3680 万元 住宅部分产值 = 平方米*5500 元/平方米= 亿元 总产值为： 亿元 由于我司对于地块的土地成本价格不清楚，具体的投入分析待对土地成本价格了解后再另行完善。

　　七 、项目 开发存 在 的问题 由于项目本身土地的性质为商业性质，因此本项目的开发过程中存在以下几个问题：

　　1. 贷款问题：目前政策规定，商业用房购房贷款首付款比例不得低于 50%，期限不得超过 10 年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的 倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定； 对以“ 商住两用房”于 名义申请贷款的，首付款比例不得低于 45% ，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。

　　在这样的政策背景下，最低 45%的首付无疑提高了消费者购买商住两用房的门槛，对项目的销售带来了一定的困难。

　　2. 物业 费用：由于相关政策规定,商住性质的住房在物业费用上和商业性质住房一致，而且不会开通天然气,因此通常情况下,水费、电费、物业管理费用上都较普通住宅高很多，使得居住成本更高，很难为消费者所接受。但是通过我们对项目周边同是商业性质的住宅上品优空间的深入摸底调查,我们发现, 该物业对于水费 、电费的收取均按照客户的用途来划分，如果是用于商务办公，则按照商业标准收费，如果是用于自住，收费则按照普通住宅收费标准执行。可见，商业性质住房在物业费用收取过程中并未严格执行。

　　优品上空间物业费用详情 水费（元/吨） 电费（角/度） 天然气 商业用途 8 未开通 自住 未开通 因此，为规避风险，我们建议本项目在开发研究过程中，注意以下几个方面：

　　1. 户型面积以中小户型为主,控制总价。

　　2. 产品设计注重功能性和实用性,走高品质路线。

　　3. 主要目标客户群定位为付款方式以一次性或分期付款为主,且具有较强经济能力的投资客和公司企业。

　　八 、结论 通过对项目地块区域的市场调查、项目地块本身情况和用地性质的梳理，我们认为：

　　1、 从大的市场环境上看，项目所在的羊西线沿线特别是二三环之间房地产开发已经相对成熟，可开发土地日渐稀缺，新增项目少，已是房地产开发寸土寸金之地。未来发展趋势良好。

　　2 2、 、 从位置上看，地块处于商业、生活配套已经非常成熟的黄忠小区，并且紧邻羊西线主干道，受羊西线商圈辐射影响，在该位置开发项目，可同时兼顾商业和居住。

　　3 3、 、 从用地性质上看，商业性质在一定程度上限制了项目的产品的形态定位和目标消费人群的划分。并且由于商业用地政策的影响，对我项目后期的销售也造成了一定的困难，在对产品提出高要求的前提下，如何对客户进行引导是销售过程中的重点所在。商住两用的中小户型投资物业也成为本项目产品定位的较好方向。

　　按现有房市价格标准，,本物业一层均价 可达 0 元/ / 平方米以上，2 层均价 0 8000 元/ / 平方米以上，但由于本项目用地性质为商业,我们把住宅部分的价格做了一定的下调调整,按照 0 5500 元/ / 平方米预测。按此价格，从销售角度讲可行。建议贵公司测算投入成本，估计收益后得出是否购地决定。

　　九 、结语 X XX 公司对本项目持 谨慎 的态度，对本项目愿意全力以赴配合贵公司的工作，若有未完善之处再另行补充报告。

　　成都 X XX 房地产营销策划有限公司 7 2007 年 年 1 11 月 月 6 16 日

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